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長租公寓,如何告別野蠻生長?

時間:2019-11-25  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)-工人日報  作者:陽湖網(wǎng)

  一邊是“爆雷”事件頻發(fā)、盈利難,一邊是未來租賃市場潛力巨大——

  長租公寓,如何告別野蠻生長?

  日前,河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理公司發(fā)布公告稱,其投入的1600套公寓因面臨巨大的經(jīng)營及資金壓力,已無力維持公司正常經(jīng)營,故接受并購重組。

  這不是長租公寓的第一次“爆雷”。據(jù)不完全統(tǒng)計,截至目前,自2017年起,已有多達20余家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而宣告破產(chǎn),給眾多租客、房東帶來經(jīng)濟損失。

  長租公寓“群雄并起”的階段結(jié)束,依靠規(guī)?;焖僬碱I(lǐng)市場難以為繼。如何告別野蠻生長,成為長租公寓發(fā)展道路上的重要命題。

  “爆雷”:房東收不到房租,租房客無家可歸

  今年8月起,徐華(化名)以押一付六的形式和悅?cè)绻⒑炗喓贤?。住?個半月后,由于悅?cè)绻⑽慈缙谥Ц斗繓|房租,房東要求收回房屋,徐華面臨無家可歸的境地。“房租和押金加在一起數(shù)額達到6000元以上。”而房東趙先生則表示,從今年7月起,自己就再也沒有收到過房租,被拖欠房租4850元。

  在許多長租公寓品牌“爆雷”后,有著類似遭遇的租房者和房東不在少數(shù)。在一家消費者服務(wù)平臺上,輸入關(guān)鍵詞“公寓”,可以看到多條類似投訴。今年7月以來因為資金鏈斷裂“爆雷”的樂伽公寓,投訴量已高達上千條,“跑路聯(lián)系不上”“未如期支付房租”“無房可住”“未退房租、押金”類似的投訴不斷,并且相關(guān)違約事件的投訴仍在增長。

  在采訪中,記者發(fā)現(xiàn)某些“爆雷”公寓一方面采取“長收短付”的方式分別與租客、房東簽約,也就是和租客約定押一付六、押一付十二,甚至有租客交付了兩年的租金,而和房東約定押一付三。同時,還采用“高收低租”的方式擴大規(guī)模,即從房東手中以高價獲取房源,而以較低的租金吸引更多租戶選擇自身的品牌,因此資金鏈一旦斷裂,該模式難以為繼。

  行業(yè)“七寸”:尚未找到好的盈利模式

  不同于一般房地產(chǎn)公司以自身房源及強大資金為支持的集中式長租公寓,大多數(shù)的長租公寓是分散式的,以分散在不同地區(qū)的個人房源為主,進行簡單裝修配套后,再通過互聯(lián)網(wǎng)的形式以公寓品牌進行出租。

  為快速占領(lǐng)市場,部分分散式長租公寓公司高價收房,低價出租。據(jù)今年6月發(fā)布的《2019中國長租公寓市場現(xiàn)狀調(diào)查與消費者行為監(jiān)測報告》顯示,長租公寓受訪用戶最能接受1500元到2000元的月租價格,只有小于4%的受訪用戶可以接受3000元以上的月租公寓。

  業(yè)內(nèi)人士指出,分散式長租公寓業(yè)務(wù)盈利差、回款難、回報周期長。行業(yè)“七寸”在于尚未找到好的盈利模式。

  “長租公寓行業(yè)本質(zhì)上是一個資本密集型行業(yè),前期需要投入巨大的資金獲取房源、裝修和改造,后期也需要源源不斷的運營和維護的投入。” 經(jīng)濟學(xué)博士、空白研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示,“而與前期巨大投入形成反差的是,長租公寓是一個薄利的行業(yè),行業(yè)凈利潤率不足5%,投資回收期通常要在8年以上。”

  隨著房地產(chǎn)行業(yè)加速去杠桿,資本也逐漸回歸理性。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,截至目前,全國公寓門店關(guān)店率達到3.6%,資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因。

  以國內(nèi)長租公寓品牌蛋殼公寓為例,其招股書顯示,今年前9個月單間裝修成本平均為10404元/間,投入回本周期為12到20個月;公寓凈虧損25.16億元。

  未來:租賃人口將達2.4億,從拼規(guī)模到拼運營

  據(jù)艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示,2018年中國房屋租賃市場租賃人口達2.1億人,預(yù)計2022年租賃人口將達到2.4億人。

  為確保租賃市場規(guī)范運營,一些城市也開始制定相關(guān)政策。今年10月,杭州發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)(征求意見稿)》指出:住房租賃企業(yè)須在專戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險防控金,其總額以出租人月租金總額的兩倍確定。今年9月,南京市四部門也聯(lián)合發(fā)文規(guī)范租賃市場,明確建立住房租賃租金托管制度、實行租金銀行托管、不得哄抬租金價格等。

  “租金托管制度可保障資金的安全性,同時抬高了企業(yè)進入市場的成本門檻,讓長租公寓企業(yè)租金收入更加透明、規(guī)范,保護租客的租金安全。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。

  張波在接受《工人日報》記者采訪時表示,從長租公寓行業(yè)本身來看,第一階段的“群雄并起”已近結(jié)束,目前處于第二階段,即行業(yè)集中度提升的“寡頭之爭”,并且這一階段還將持續(xù)較長時間,規(guī)模化之爭的背后邏輯在于頭部短期難盈利,但非頭部企業(yè)未來的生存發(fā)展空間較小。預(yù)計未來2年到3年長租公寓市場中,頭部將占據(jù)七成以上份額;第三階段是“產(chǎn)品力”制勝階段,“產(chǎn)品力”成為第三階段各方比拼的核心。

  “可以看出,市場的關(guān)注度正逐步從租賃運營的規(guī)模轉(zhuǎn)到長期穩(wěn)定運營上來,從追求房源數(shù)量轉(zhuǎn)到產(chǎn)品本身的打磨和運營上來。”張波說,長租公寓未來的市場依然很大,但運營方需要從長租公寓自身“產(chǎn)品力”上多做文章,提升用戶的差異化體驗,以達到更高的收益水平。

  全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌認為,目前租賃市場的發(fā)育仍不充分,應(yīng)通過政策規(guī)范保障住房租賃市場健康發(fā)展。“應(yīng)當建立住房租賃法規(guī)制度體系,將租賃內(nèi)容納入長效機制框架,加強住房租賃立法,根據(jù)租賃機構(gòu)屬性進行分類指導(dǎo),以規(guī)范行業(yè),避免其野蠻生長。”

  李逸萌

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