年中打包賣出20宗地塊的舉措，一度讓外界質(zhì)疑新湖中寶資金緊張。雖然新湖中寶對(duì)此持不同的看法，但其近日發(fā)布的公司債募集說(shuō)明書或在一定程度上展現(xiàn)了其當(dāng)前面臨的債務(wù)壓力。

　　據(jù)披露，2019年7-12月，新湖中寶待償還債務(wù)金額為148.75億元，2020年度待償還金額為210.98億元。

　　新湖中寶表示，其將通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)水平的提升、非房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)外投資產(chǎn)生的投資收益、不斷拓展融資渠道、股權(quán)融資等多種方式為債務(wù)償還提供保障。

　　然而，截至2019年9月末，新湖中寶實(shí)現(xiàn)合同銷售金額100.4億元，同比下降14.1%，其中三季度實(shí)現(xiàn)銷售金額25億元，同比降幅達(dá)到42.1%。同時(shí)，從2018年一季度至2019年二季度，新湖中寶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)為負(fù)。

　　11月6日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)將對(duì)新湖中寶的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”降至“負(fù)面”，確認(rèn)其“B”長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)。標(biāo)普表示，負(fù)面展望是因新湖中寶流動(dòng)性狀況弱化，使其規(guī)模龐大的短期債務(wù)面臨攀升的再融資風(fēng)險(xiǎn)。“我們認(rèn)為，日益嚴(yán)峻的融資環(huán)境以及疲軟的銷售業(yè)績(jī)將是該公司在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)”。

　　對(duì)于標(biāo)普的評(píng)級(jí)調(diào)整，新湖中寶方面向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，“境外評(píng)級(jí)公司有其一套模型，只是單純看看財(cái)務(wù)報(bào)表。比如其看到我們一年內(nèi)到期的債務(wù)比較多，9月末的貨幣資金覆蓋不了，就進(jìn)行調(diào)整。但實(shí)際上，我們一年內(nèi)到期的債務(wù)大部分都是可以續(xù)上的，所以并不存在他們所說(shuō)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

　　再融資壓力

　　雖然新湖中寶并不認(rèn)可標(biāo)普對(duì)其流動(dòng)性狀況的判斷，但其目前的融資狀況或許已顯現(xiàn)出了些許壓力。

　　2019年3月，新湖中寶得到證監(jiān)會(huì)批復(fù)，其公開(kāi)發(fā)行面值總額不超過(guò)75億元的公司債券獲核準(zhǔn)。11月19日公告中涉及的擬發(fā)行公司債即本次債券的第二期。

　　9月6日，新湖中寶發(fā)行了本次債券的第一期。據(jù)披露，第一期債券發(fā)行規(guī)模原定為不超過(guò)20億元，分為2個(gè)品種，品種一的票面利率詢價(jià)區(qū)間為6.9%-7.5%，品種二的票面利率詢價(jià)區(qū)間為6.3%-6.9%。

　　不過(guò)，“根據(jù)簿記建檔結(jié)果，經(jīng)發(fā)行人和主承銷商充分協(xié)商和審慎判斷，最終確定本期債券品種一的票面利率為7.5%，品種二不發(fā)行”。于是，第一期債券實(shí)際僅發(fā)行品種一，發(fā)行規(guī)模為7.5億元，簡(jiǎn)稱“19新湖01”。

　　有券商人士分析指出，出現(xiàn)發(fā)債不順暢這種情況，和公司本身的質(zhì)量（如違約風(fēng)險(xiǎn)、清償能力、背書）期限、市場(chǎng)流動(dòng)性等因素有關(guān)。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，這說(shuō)明新湖中寶在融資方面存在壓力，“能發(fā)20億就發(fā)了”。

　　值得一提的是，新湖中寶已使用19新湖01募集資金及自有自籌資金償還了15中寶債本金50億元。在第二期公司債發(fā)行完畢、募集資金到賬后，其將以此置換前述自有自籌資金償還的本金。

　　除了境內(nèi)發(fā)債不暢之外，新湖中寶的境外發(fā)債也遭遇了融資成本的問(wèn)題。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，新湖中寶分別于3月14日、6月12日兩次發(fā)行美元債，金額分別為2.75億美元、1.1億美元，并于6月28日向境外機(jī)構(gòu)投資者增發(fā)總額0.5億美元債券。以上債券票面年利率均達(dá)到11%。

　　新湖中寶募資說(shuō)明書顯示，其曾于2017年發(fā)行過(guò)一筆美元債，票面利率僅6%。對(duì)此，新湖中寶方面向《國(guó)際金融報(bào)》記者解釋，這是由于美元市場(chǎng)行情的變化，“今年（利率）基本上都在10%以上”。

　　盡管利率走高，但新湖中寶依然無(wú)法放棄境外發(fā)債。

　　8月31日，新湖中寶稱其獲得了國(guó)家發(fā)改委借用外債的備案登記。據(jù)披露，其境外公司擬境外發(fā)行不超過(guò)5億美元外幣債券。

　　不過(guò)，標(biāo)普11月初對(duì)新湖中寶的評(píng)級(jí)展望調(diào)整至負(fù)面，這對(duì)其未來(lái)的境外融資或會(huì)造成不小的障礙。上述券商分析人士向記者指出，“境外發(fā)債的利率如果不提高，估計(jì)是很難融得到資金了。”

　　流動(dòng)性減弱

　　新湖中寶持續(xù)融資的一大目的便是借新還舊，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。

　　除了以上兩期公司債是用以還到期或行權(quán)的公司債券等之外，2019年以來(lái)新湖中寶發(fā)行的三次美元債“主要用于置換境內(nèi)債務(wù)”，而8月份獲得國(guó)家發(fā)改委備案的5億美元外幣債券，是“僅用于一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)置換”。

　　頻繁發(fā)債背后，是新湖中寶龐大的待償還債務(wù)規(guī)模，其募集說(shuō)明書披露，2019年7-12月待償還金額為148.75億元，2020年度待償還金額為210.98億元。

　　而截至2019年6月末，新湖中寶受限制資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)達(dá)484.67億元，占資產(chǎn)總額比例達(dá)33.09%，這其中包括逾8億元貨幣資金受到限制。據(jù)新湖中寶2019年半年報(bào)顯示，其貨幣資金總額約為153億元。

　　不過(guò)，標(biāo)普指出，“在償還50億元人民幣境內(nèi)債券后，截至2019年9月30日該公司的不受限現(xiàn)金規(guī)模從6月末的145億元人民幣降至122億元人民幣。該公司仍有超過(guò)人民幣250億元的短期債務(wù)（包括附帶可回售期權(quán)的債券）。”

　　面對(duì)頗為龐大的債務(wù)規(guī)模，除了再融資之外，在新湖中寶2019年上半年?duì)I收中占比達(dá)到八成的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是其獲取流動(dòng)性的關(guān)鍵。

　　可惜的是，新湖中寶的銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不盡如人意。截至2019年前三季度，新湖中寶合同銷售收入100.4億元、合同銷售面積63.36萬(wàn)平方米，分別同比下降14.12%、13.88%；而第三季度其僅實(shí)現(xiàn)銷售金額25億元，同比下降42.1%。

　　事實(shí)上，在各家房企都在努力擴(kuò)張、拼規(guī)模之時(shí)，新湖中寶的地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻一直發(fā)展得不溫不火。數(shù)據(jù)顯示，從2015年-2018年，新湖中寶合同銷售收入分別為109億元、160億元、132億元、162億元。

　　對(duì)于2019年的銷售情況，標(biāo)普更是直言，“我們認(rèn)為該公司很可能無(wú)法達(dá)成2019年200億元的銷售目標(biāo)。”

　　賣房“回血”有限，新湖中寶通過(guò)賣項(xiàng)目來(lái)加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。2019年7月，新湖中寶以67億元的價(jià)格打包出售20宗地塊給融創(chuàng)，其預(yù)計(jì)將產(chǎn)生約5億元收益。在標(biāo)普看來(lái)，出售南通和溫州的一級(jí)地塊是新湖中寶將土地資產(chǎn)變現(xiàn)邁出的第一步。如果接下來(lái)此類資產(chǎn)出售成為常態(tài)，未來(lái)2-3年內(nèi)將為其帶來(lái)豐富的流動(dòng)性來(lái)源，有助于降低杠桿水平。

　　新湖中寶方面對(duì)此次出售的解釋則是為了與融創(chuàng)“更好地進(jìn)行戰(zhàn)略上的合作”，而后續(xù)是否還會(huì)繼續(xù)出售資產(chǎn)，對(duì)方向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，“目前沒(méi)有。”