買(mǎi)的時(shí)候三房，交樓的時(shí)候變成兩房；14項(xiàng)工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，問(wèn)題遲遲難解決；兩大開(kāi)發(fā)主體踢皮球，各執(zhí)一詞……深圳一個(gè)名為“卓越星源”的樓盤(pán)項(xiàng)目，近千套商品住宅本應(yīng)在今年6 月底就應(yīng)該交付，如今 4 個(gè)月過(guò)去了，近千名已經(jīng)付款的業(yè)主卻陷入進(jìn)退兩難的困境。

　　房子到底出了什么問(wèn)題？誰(shuí)該為現(xiàn)在的情況負(fù)責(zé)？面對(duì)業(yè)主的追問(wèn)和質(zhì)疑，卓越星源此前合作的兩大開(kāi)發(fā)主體卓越集團(tuán)和世紀(jì)星源(000005)各說(shuō)各話(huà)。

　　違建被拆，三房變兩房

　　業(yè)主質(zhì)疑樓盤(pán)虛假宣傳

　　中國(guó)證券報(bào)(ID:xhszzb)記者日前來(lái)到位于深圳市龍崗區(qū)平湖街道的卓越星源項(xiàng)目(合同備案名“中環(huán)陽(yáng)光星苑”)。 記者在該小區(qū)看到，多棟樓的樓面部分都被從樓頂展開(kāi)的一張巨大塑料布所遮蓋，走近可以發(fā)現(xiàn)，塑料布遮蓋的是采光天井，原本存在的樓板被全部一層層鑿穿，從下往上望去只剩一個(gè)個(gè)黑洞。 此外，在另外一些樓棟的陽(yáng)臺(tái)處，也可以看到明顯的外立墻面被拆除痕跡。 好好的樓板和墻面為何被拆除？

　　有現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主告訴中國(guó)證券報(bào)(ID:xhszzb)記者，這些如今中空的天井、被砸掉外立面的陽(yáng)臺(tái)，原本被開(kāi)發(fā)商加蓋了樓板和外墻，作為“房間”賣(mài)給了業(yè)主。但實(shí)際上，這些加蓋的樓板并不在備案合同圖紙上體現(xiàn)，屬于違法建筑。這些違建于今年 1 月被人舉報(bào)，當(dāng)?shù)赝恋乇O(jiān)察部門(mén)對(duì)其進(jìn)行了依法拆除。

　　“當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商宣傳的是三房戶(hù)型，結(jié)果交房后卻變成了兩房，原本宣傳冊(cè)上寫(xiě)著的臥室的位置，變成了一個(gè)砸掉外墻的陽(yáng)臺(tái)。”購(gòu)買(mǎi)了卓越星源 1 棟 6A 單元一處 80 多平米戶(hù)型的業(yè)主周玲告訴中國(guó)證券報(bào)(ID:xhszzb)記者，當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)銷(xiāo)售人員明確表示自己買(mǎi)的是三房戶(hù)型，宣傳圖冊(cè)的戶(hù)型圖上也是這么標(biāo)注的，但在今年 6 月份臨近交房日期時(shí)自己才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)的一個(gè)臥室如今變成了陽(yáng)臺(tái)。

　　在周玲提供的資料中，記者看到，在宣傳圖冊(cè)中，明確標(biāo)注了該戶(hù)型中存在 3 個(gè)臥室、2 個(gè)衛(wèi)生、1 個(gè)客廳、1 個(gè)餐廳等戶(hù)型配置。 (宣傳冊(cè)展示的戶(hù)型圖 來(lái)源：業(yè)主供圖)

　　但在備案合同的戶(hù)型圖中，原本位于宣傳圖冊(cè)右上方的一處“臥室”區(qū)域，變成了“陽(yáng)臺(tái)”。 (備案合同中標(biāo)注的戶(hù)型 來(lái)源：業(yè)主供圖)

　　“當(dāng)時(shí)在簽購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商都是按秒翻頁(yè)催促業(yè)主簽字，根本不給仔細(xì)看合同的機(jī)會(huì)，直到臨近交房我們才發(fā)現(xiàn)房子縮水。”周玲說(shuō)，卓越星源的房?jī)r(jià)是 4 萬(wàn)多，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中存在虛假宣傳行為，導(dǎo)致實(shí)際戶(hù)型“貨不對(duì)板”，原本開(kāi)發(fā)商對(duì)外宣傳的“三房”、“四房”最后變成了“兩房”、“三房”，每個(gè)業(yè)主損失幾十萬(wàn)元。

　　卓越星源另一個(gè)被業(yè)主詬病的是質(zhì)量問(wèn)題。另一位業(yè)主吳鵬說(shuō)，根據(jù)購(gòu)房合同的約定，今年 6 月 30 日該樓盤(pán)應(yīng)該正式向業(yè)主交房。但在這一天，負(fù)責(zé)管理該樓盤(pán)物業(yè)的深圳市智慧空間物業(yè)管理服務(wù)有限公司卻向業(yè)主公示了一份《關(guān)于“中環(huán)陽(yáng)光星苑”項(xiàng)目目前因工程質(zhì)量問(wèn)題檢驗(yàn)未通過(guò)的情況說(shuō)明》，除了告知業(yè)主樓盤(pán)因質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法按時(shí)交樓外，還列出包括“兩次柱頭壓爆裂重大結(jié)構(gòu)問(wèn)題未經(jīng)設(shè)計(jì)方確認(rèn)和專(zhuān)家認(rèn)證；地下室頂板和消防水箱等部位打孔注漿堵漏破壞結(jié)構(gòu)及消防線(xiàn)路問(wèn)題；多部電梯基坑及井道漏水問(wèn)題未徹底解決”等 14 項(xiàng)問(wèn)題清單。對(duì)于需要整改的責(zé)任方，《說(shuō)明》直指項(xiàng)目的代建方卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司和施工單位中天建設(shè)集團(tuán)有限公司。 (在卓越星源小區(qū)的地下室，有明顯的積水和滲水現(xiàn)象)

　　兩大項(xiàng)目方各執(zhí)一詞

　　爆發(fā)爭(zhēng)執(zhí)推說(shuō)與自己無(wú)關(guān)

　　卓越星源樓盤(pán)的房子到底出了什么問(wèn)題？ 中國(guó)證券報(bào)(ID:xhszzb)記者查閱上市公司世紀(jì)星源公告了解到，早在 2010 年，世紀(jì)星源便拿到了該樓盤(pán)地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，后續(xù)通過(guò)聯(lián)營(yíng)企業(yè)控制的子公司深圳市喀斯特中環(huán)星苑置業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“喀斯特”)對(duì)該樓盤(pán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　2016 年 2 月，世紀(jì)星源公告，正式引入卓越集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。公告顯示，卓越集團(tuán)通過(guò)全資子公司卓越信捷，按 2.9484 億元價(jià)格向中環(huán)星苑承接項(xiàng)目公司 73.71% 股權(quán)，使卓越信捷在項(xiàng)目的代建管理期內(nèi)成為項(xiàng)目公司的合作股東，剩余 26.29% 股權(quán)由世紀(jì)星源的聯(lián)營(yíng)企業(yè)持有。自此，卓越集團(tuán)正式參與該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)。

　　中國(guó)證券報(bào)(ID:xhszzb)記者通過(guò)天眼查獲得的工商登記信息顯示，卓越信捷于 2016 年 3 月 31 日正式入股喀斯特，于 2018 年 5 月 31 日完成完成所持 73.71% 股權(quán)的退股，承接方為深圳市星源城市能源開(kāi)發(fā)有限公司。 來(lái)源：天眼查

　　中國(guó)證券報(bào)(ID:xhszzb)記者拿到的一份內(nèi)部資料顯示，因?yàn)閷?duì)樓盤(pán)交付質(zhì)量存在分歧，喀斯特公司曾在今年 6 月份向卓越集團(tuán)寄送了多封告知函，提出樓盤(pán)在建筑施工、用料方面存在不達(dá)標(biāo)的情況。其中，一份顯示寄送日期為 2018 年 6 月 7 日的告知函顯示：“根據(jù)項(xiàng)目管理平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，自 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 6 月 7 日，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題 754 條，其中關(guān)于砌體構(gòu)造柱、圈梁、拉結(jié)筋的質(zhì)量問(wèn)題有 43 條。” 此外，在一封今年 6 月 6 日喀斯特公司發(fā)給施工總承包方中天建設(shè)及卓越集團(tuán)的催告函中，喀斯特公司指責(zé)中天建設(shè)阻撓第三方施工人員入場(chǎng)整改，“作為卓越置業(yè)集團(tuán)指定的總承包單位，貴司在無(wú)法完成整改義務(wù)時(shí)，還阻礙其他施工單位完成整改工程義務(wù)。”同時(shí)，這封催告函還在附件中展示了 4 張中天建設(shè)與第三方施工單位人員發(fā)生沖突的照片。

　　對(duì)于卓越星源樓盤(pán)目前存在的問(wèn)題及解決方案，中國(guó)證券報(bào)(ID:xhszzb)記者致電世紀(jì)星源董事會(huì)秘書(shū)羅曉春，羅曉春回復(fù)稱(chēng)“該樓盤(pán)是卓越集團(tuán)負(fù)責(zé)的，與公司沒(méi)關(guān)系”便掛掉了記者電話(huà)。隨后記者再次致電羅曉春，對(duì)方未能接聽(tīng)。

　　卓越集團(tuán)回復(fù)中國(guó)證券報(bào)(ID:xhszzb)記者稱(chēng)：“中環(huán)陽(yáng)光星苑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體為世紀(jì)星源，卓越集團(tuán)為該項(xiàng)目的代建管理方。根據(jù)該項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、項(xiàng)目管理協(xié)議以及房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，書(shū)面約定了以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體為喀斯特公司；卓越集團(tuán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理工作至項(xiàng)目取得竣工驗(yàn)收備案截止；喀斯特公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目主體竣工驗(yàn)收后的改造、交付以及后續(xù)物業(yè)管理工作(世紀(jì)星源公司旗下物業(yè)公司)。目前，我司已經(jīng)于 2019 年 1 月完成竣工驗(yàn)收并移交喀斯特公司管理，我司無(wú)管理權(quán)限。”

　　對(duì)于中國(guó)證券報(bào)(ID:xhszzb)記者在采訪(fǎng)函提及的樓盤(pán)質(zhì)量問(wèn)題，卓越集團(tuán)表示，相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題由喀斯特公司負(fù)責(zé)整改，公司管理項(xiàng)目期間不存在“項(xiàng)目違法搭建”問(wèn)題，項(xiàng)目于 2019 年 1 月完成竣工備案。按合作約定，后期交付由喀斯特公司負(fù)責(zé)。

　　“偷面積”遭遇嚴(yán)監(jiān)管

　　住建及市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)已介入調(diào)查

　　據(jù)悉，過(guò)去一段時(shí)間里，“偷面積”一度成為部分開(kāi)發(fā)商的慣用伎倆，有的開(kāi)發(fā)商在滿(mǎn)足《建筑面積計(jì)算規(guī)則》中規(guī)定的前提下，通過(guò)特殊設(shè)計(jì)，在辦理房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)之后“突擊”加建，增加室內(nèi)室外空間，讓房子的某一部分可以“不計(jì)面積”或“計(jì)一半面積”。 而這些開(kāi)發(fā)商在宣傳房屋時(shí)，會(huì)宣稱(chēng)贈(zèng)送面積多，可改造空間大。“買(mǎi)一套送半套”、“買(mǎi)房送陽(yáng)臺(tái)”、“兩房變?nèi)?rdquo;……“偷面積”的地方，大多都出在公攤上。

　　對(duì)于這種行為，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，開(kāi)發(fā)商通過(guò)違法搭建“偷面積”一方面違背了合同約定，另一方面改變了原本的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，存在質(zhì)量安全隱患。“偷面積”表面上看起來(lái)似乎是開(kāi)發(fā)商“讓利”于消費(fèi)者，但實(shí)際上往往已經(jīng)事先把成本計(jì)算進(jìn)去了，后期一旦違建部分被拆除，“受傷”的往往是消費(fèi)者。

　　目前，深圳加大了對(duì)于開(kāi)發(fā)商“偷面積”的打擊監(jiān)管力度。2018 年 1 月，位于福田區(qū)的寶能城市公館 79 套房源因?yàn)榇嬖谶`法加建的問(wèn)題而被限制房地產(chǎn)權(quán)利登記，不得銷(xiāo)售；2018 年 7 月，位于龍華區(qū)的金亨利二期開(kāi)盤(pán)時(shí)因“天價(jià)喝茶費(fèi)”，開(kāi)發(fā)商違規(guī)“送面積”等問(wèn)題引起關(guān)注，此后幾次想搭板均被拆除整改。

　　對(duì)于這種“偷面積”的行為，有評(píng)論戲稱(chēng)：“開(kāi)發(fā)商請(qǐng)客，購(gòu)房者買(mǎi)單”。房子一賣(mài)，開(kāi)發(fā)商回款萬(wàn)事大吉，購(gòu)房者卻要面臨進(jìn)退兩難的困境。對(duì)于卓越星源的業(yè)主而言，此時(shí)收房，就等于接受了“三房變兩房”和質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的損失；選擇退房，畢竟已經(jīng)供樓 2 年多，損失不小，開(kāi)發(fā)商那里也不一定說(shuō)退就退。

　　面對(duì)卓越集團(tuán)和世紀(jì)星源的各執(zhí)一詞，中國(guó)證券報(bào)(ID:xhszzb)記者了解到，卓越星源業(yè)主目前已經(jīng)向住建部門(mén)和市場(chǎng)監(jiān)督部門(mén)分別提出了建筑質(zhì)量不達(dá)標(biāo)及虛假宣傳的調(diào)查申請(qǐng)，近期相關(guān)調(diào)查結(jié)果有望出爐，本報(bào)將繼續(xù)關(guān)注該事件的最新進(jìn)展。(文中業(yè)主均為化名。文中所有圖片，除標(biāo)注來(lái)源的部分圖片，其余均由中國(guó)證券報(bào)記者拍攝)