多次調(diào)低年度銷售目標(biāo)的瑞安房地產(chǎn)(00272.HK)，要完成全年100億元的銷售額度，仍顯得頗為吃力。

　　近日，瑞安房地產(chǎn)公告表示，前9個(gè)月，公司累計(jì)合約物業(yè)銷售額按年下跌55.65%至48.12億元。

　　事實(shí)上，與內(nèi)地房企節(jié)節(jié)攀升的銷售規(guī)模相比，瑞安房地產(chǎn)全年物業(yè)銷售目標(biāo)由2017年的210億元調(diào)減至2018年的120億元，再到2019年的100億元，可謂一降再降。

　　此外，以瑞安房地產(chǎn)為代表的港資房企，多年奉行慢周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式，也屢次卷入“囤地”質(zhì)疑。據(jù)了解，截至6月30日，瑞安房地產(chǎn)位于華南的唯一項(xiàng)目佛山嶺南天地在開(kāi)發(fā)長(zhǎng)達(dá)12年后，仍有近六成土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。

　　近日，長(zhǎng)江商報(bào)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，位于天地路一側(cè)的“佛山嶺南天地1地塊商業(yè)項(xiàng)目3期”主體建筑已建成，不過(guò)仍處于打圍狀態(tài)?，F(xiàn)場(chǎng)施工銘牌顯示，該項(xiàng)目2019年3月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2020年1月竣工。而靠近福賢路一側(cè)的大片空地被鐵皮圍擋起來(lái)，暫無(wú)動(dòng)工跡象。

　　針對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以及內(nèi)地市場(chǎng)投資情況等問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)送采訪函件至瑞安房地產(chǎn)品牌及企業(yè)事務(wù)部，截至發(fā)稿，尚未收到對(duì)方針對(duì)具體問(wèn)題的答復(fù)。

　　銷售額同比下跌過(guò)半

　　近日，瑞安房地產(chǎn)公告稱，前9個(gè)月，公司累計(jì)合約物業(yè)銷售額按年下跌55.65%至48.12億元，其中包括住宅物業(yè)合約銷售額按年下跌57.42%至45.72億元和商業(yè)物業(yè)合約銷售額按年上升114.29%至2.4億元。

　　此前，瑞安房地產(chǎn)在半年報(bào)中表示，報(bào)告期，實(shí)現(xiàn)收入79.02億元，較2018年上半年下跌58%；股東應(yīng)占溢利同比增長(zhǎng)8%至13.26億元。

　　瑞安房地產(chǎn)表示，收入減少主要由于確認(rèn)的物業(yè)銷售大幅減少所致。數(shù)據(jù)顯示，上半年，瑞安房地產(chǎn)已確認(rèn)物業(yè)銷售總額，包括被確認(rèn)為收入的物業(yè)銷售和其他資產(chǎn)處置共78.17億元，較2018年上半年178.99億元下跌56%。

　　不過(guò)，公司已確認(rèn)物業(yè)銷售總額同比下跌過(guò)半，主要還是2018年因出售上海瑞虹新城1號(hào)和7號(hào)住宅地塊，為當(dāng)期貢獻(xiàn)了149.81億元的收入。

　　近年來(lái)，不少港資房企呈現(xiàn)出且戰(zhàn)且退、套現(xiàn)收縮的態(tài)勢(shì)，瑞安房地產(chǎn)也出售了不少內(nèi)地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)股權(quán)。據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，瑞房在出售物業(yè)上已經(jīng)套現(xiàn)將近500億元。

　　因“賣賣賣”被業(yè)界廣泛關(guān)注的瑞安房地產(chǎn)，去年的大批老臣的出走，也曾轟動(dòng)一時(shí)。去年7月，瑞安房地產(chǎn)被曝遭遇人事大地震，離職高管中包括加入瑞安21年的郭慶，以及入職17年的劉夢(mèng)潔。而過(guò)去幾年間，包括蔡玉強(qiáng)、黃勤道、尹焰強(qiáng)在內(nèi)的老臣均已相繼離開(kāi)。

　　老臣們的集體出走背后，瑞安房地產(chǎn)近幾年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)難言樂(lè)觀。長(zhǎng)江商報(bào)記者翻閱其近十年的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，公司營(yíng)收最高點(diǎn)為2018年的248.41億元；凈利潤(rùn)的高點(diǎn)則要追溯到2011年，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)34.28億元。公開(kāi)信息顯示，瑞安房地產(chǎn)2018年的住宅物業(yè)銷售目標(biāo)僅為120億元，2019年，這一銷售目標(biāo)再度下調(diào)至100億元。

　　瑞安房地產(chǎn)可能也意識(shí)到危機(jī)，“賣賣賣”的同時(shí)，通過(guò)收并購(gòu)或招拍掛等開(kāi)拓新項(xiàng)目，被業(yè)界稱為“邊買邊賣”的港資房企。根據(jù)披露，2018年7月，瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合太保壽險(xiǎn)、SODH及上海永業(yè)，以136.1億元的總價(jià)拿下上海史上總價(jià)第三高的新天地商辦地塊，樓面價(jià)約為44963元/平方米。同時(shí)，今年6月，瑞安房地產(chǎn)以1.48億元代價(jià)，向姊妹公司瑞安建業(yè)有限公司收購(gòu)南京一幅319871.9平方米用地的34.8%權(quán)益。

　　這一定程度上也推高了公司的負(fù)債率。截至6月30日，瑞安房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為55.23%，同時(shí)，凈資產(chǎn)負(fù)債率升4個(gè)百分點(diǎn)至44%。放眼整個(gè)行業(yè)，港資房企的財(cái)務(wù)策略普遍偏保守，新鴻基地產(chǎn)、新世界、九龍倉(cāng)等港資房企的資產(chǎn)負(fù)債率普遍維持在30%左右。對(duì)于瑞安房地產(chǎn)偏高的負(fù)債率，有分析人士提出，瑞安在向商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型同時(shí)，負(fù)債率是其必須重視的一個(gè)問(wèn)題。

　　佛山項(xiàng)目“囤地”風(fēng)波

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)近20年的發(fā)展中，港資房企慢周轉(zhuǎn)、追求利潤(rùn)最大化的開(kāi)發(fā)模式也將企業(yè)多次卷入“囤地”風(fēng)波。

　　其中，截至6月30日，瑞安房地產(chǎn)位于華南的唯一項(xiàng)目佛山嶺南天地，在拿地12年后仍有近六成土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，被指“坐地生財(cái)”。根據(jù)半年報(bào)披露，截至報(bào)告期末，佛山嶺南天地項(xiàng)目已落成物業(yè)38萬(wàn)平方米，發(fā)展中物業(yè)7.9萬(wàn)平方米，仍有66.4萬(wàn)平方米屬于“日后發(fā)展物業(yè)”。

　　近日，長(zhǎng)江商報(bào)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，位于佛山祖廟東華里片區(qū)的佛山嶺南天地項(xiàng)目占地面積較大，其中“嶺南站”購(gòu)物商場(chǎng)和嶺南天地，在周末飯點(diǎn)時(shí)段人氣較為火爆。

　　同時(shí)，位于天地路一側(cè)的“佛山嶺南天地1地塊商業(yè)項(xiàng)目3期”仍處于打圍狀態(tài)?，F(xiàn)場(chǎng)施工銘牌顯示，該項(xiàng)目2019年3月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2020年1月竣工。而靠近福賢路一側(cè)的大片空地被鐵皮圍擋起來(lái)，暫無(wú)動(dòng)工跡象。同時(shí)，瑞安房地產(chǎn)在半年報(bào)中提到，總建筑面積為5.20萬(wàn)平方米的第13a號(hào)地塊于2019年上半年開(kāi)始動(dòng)工，并計(jì)劃于2019年底推出預(yù)售。

　　公開(kāi)資料顯示，2007年11月，佛山祖廟東華里片區(qū)改造地塊被瑞安房地產(chǎn)旗下8家子公司斥資75.1億元以聯(lián)合競(jìng)買的方式斬獲，樓面價(jià)約5004.45元/平方米，刷新廣東總價(jià)地王紀(jì)錄。

　　獲得土地后，瑞安方面曾表示，將規(guī)劃為集古跡修護(hù)、商業(yè)、寫字樓、酒店及別墅、高端洋房、公寓于一體的大型項(xiàng)目，計(jì)劃總投資達(dá)200億元，預(yù)計(jì)2020年全面投入使用。

　　然而，嶺南天地的開(kāi)發(fā)中并非一帆風(fēng)順，期間由于面臨資金壓力，不但將國(guó)內(nèi)其他城市的多個(gè)項(xiàng)目和地塊出讓，連嶺南天地的地塊也曾出讓給日本三井集團(tuán)，并將一宗地塊虧本售予碧桂園。

　　2011年11月，瑞安房地產(chǎn)公告表示，作價(jià)3.9093億元將旗下附屬公司Value Land的49%股權(quán)售予日本三井，以用作集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)資金及佛山嶺南天地的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)。

　　由于Value Land持有佛山嶺南天地18號(hào)地塊92%的權(quán)益，所以收購(gòu)Value Land49%的權(quán)益后，三井將獲得佛山嶺南天地18號(hào)地塊的45.08%應(yīng)占權(quán)益。直至2015年和2016年，瑞安才分兩次將兩宗地塊回購(gòu)，三井集團(tuán)退出嶺南天地項(xiàng)目。

　　而2016年4月，瑞安房地產(chǎn)再次公告稱，碧桂園以17.26億元的代價(jià)向瑞安房地產(chǎn)收購(gòu)佛山嶺南天地項(xiàng)目的一幅土地。值得一提的是，瑞安房地產(chǎn)出售該幅地塊是以出售旗下全資子公司(佛山源康房地產(chǎn)發(fā)展有限公司)的股權(quán)來(lái)完成，出售事項(xiàng)完成后，預(yù)計(jì)虧損9000萬(wàn)元。

　　如今，距離項(xiàng)目拿地已過(guò)去12年，瑞安房地產(chǎn)此前承諾2020年完成整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，目前卻還有近六成土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，針對(duì)為何開(kāi)發(fā)節(jié)奏如此緩慢，2020年能否完成整體開(kāi)發(fā)，以及對(duì)于外界的囤地質(zhì)疑，長(zhǎng)江商報(bào)記者多次聯(lián)系瑞安房地產(chǎn)方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

　　位于佛山市禪城區(qū)的佛山嶺南天地項(xiàng)目中，多個(gè)子項(xiàng)目正在施工建設(shè)中。