中國養(yǎng)老產業(yè)有著數萬億的廣闊市場，吸引了包括上市公司在內的諸多企業(yè)，其中房企因具有資金、運營、客群、物業(yè)資源等優(yōu)勢成為絕對主角，既有如粵泰股份(600393)醫(yī)養(yǎng)結合的模式，也有如保利(600048)高端養(yǎng)老機構的模式。業(yè)內人士表示，在目前房地產進入存量運營的背景下，房企涉足養(yǎng)老產業(yè)仍在初級階段，目前談盈利尚早，更多是為了探索新的盈利模式而長遠布局。

　　2025年中國老年人口占總人口1/3

　　據權威數據顯示，當前我們已經進入人口老齡化快速發(fā)展階段，全國老齡辦常務副主任王建軍表示，預計到2025年，我國60歲及以上老年人口數將達到3億，占總人口的1/5;到2033年將突破4億人，占總人口的1/4左右;而到2050年前后將達到4.87億人，約占總人口的1/3，老年人口數量和占總人口比例雙雙達到峰值。

　　近年來，中央和地方出臺了多個文件。今年9月13日，國務院印發(fā)的《關于加速發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》提出，全面建成以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的養(yǎng)老服務體系，同時明確提出開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。這也是首次提出“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老方式。銀河證券認為，老羊產業(yè)將迎來高速發(fā)展期，可布局包括養(yǎng)老基礎設施建設在內的養(yǎng)老地產產業(yè)鏈。有研究機構預估，2025—2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機構來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費用計算，整個市場產值有2萬多億。

　　多家房企自建高端機構涉足養(yǎng)老

　　在目前涉及養(yǎng)老產業(yè)的主板82家上市公司中，主營業(yè)務為房地產的公司32家，占比高達39.0%，進入養(yǎng)老產業(yè)的上市公司背景多為房地產。大多數地產公司通過自己投資建設、資金合作和業(yè)務合作的方式涉足養(yǎng)老地產、醫(yī)養(yǎng)結合和智慧養(yǎng)老等領域。據60+研究員觀點，地產公司多、自建方式為主、涉及領域廣是目前上市公司在養(yǎng)老產業(yè)的主要特征。

　　多家上市公司以建設高端養(yǎng)老機構為主要特征。2013年5月，首個為中國老年人量身定制的高端養(yǎng)老項目星堡養(yǎng)老社區(qū)在上海市寶山區(qū)開業(yè)，復星國際(00656)正式進入養(yǎng)老領域，旗下的星健Sapphire·香山長者公館也是高端機構養(yǎng)老的代表，保利(600048)旗下的和熹會老年公寓、遠洋(03377)經典養(yǎng)老品牌遠洋·椿萱茂等都是中高端養(yǎng)老機構的代表。

　　不過，由于養(yǎng)老地產項目與普通住宅小區(qū)對商品房的開發(fā)銷售不同，再加上小區(qū)內有醫(yī)療保健、休閑娛樂和運營管理等用房與一系列養(yǎng)老服務，所以回報低、回收慢、經營難成了養(yǎng)老地產必須要解決的問題。就連較早涉足這個產業(yè)的萬科，截止2018年約170個養(yǎng)老項目基本都處于虧損狀態(tài)。

　　粵泰股份以醫(yī)養(yǎng)結合探索業(yè)務多元化

　　有行業(yè)人士分析稱，養(yǎng)老地產并不是依靠地產盈利，而是一條老齡消費產業(yè)鏈上的中心地帶。房地產企業(yè)轉型養(yǎng)老，必須要轉變思維，首先要摘掉地產開發(fā)商的帽子，轉而以養(yǎng)老服務運營商角色定位。房企本身基礎設施相對完善，滿足老年人衣食住行需求的同時，可以與醫(yī)療、健身、家政、護理等鏈條上各環(huán)節(jié)相結合。

　　在上述涉足養(yǎng)老產業(yè)的32家上市房企中，也有粵泰股份(600393)為代表的公司健康與養(yǎng)老結合的模式。在2018年年報中，公司表示，將堅持拓展多元化發(fā)展的道路，通過子公司粵泰健康全力打造“粵泰健康高端醫(yī)療護理服務平臺”，不斷整合強有力的健康產業(yè)資源，并將其作為企業(yè)創(chuàng)新升級的重要領域進行培育。

　　就在去年4月12日，粵泰股份宣布與關聯(lián)方共同出資設立湖南粵泰仙嶺湖文化旅游發(fā)展有限公司。資料顯示，該公司的經營范圍包括文化旅游項目開發(fā)經營管理，養(yǎng)老服務，養(yǎng)老項目的研發(fā)、策劃及管理，組織養(yǎng)老項目的建設及養(yǎng)老院的經營管理、康復診療服務。

　　作為廣州地產股，粵泰股份擁有豐富的地產資源和開發(fā)經驗，目前國內外有多個項目處于在建在售狀態(tài)。此外，集團在北京、廣州、深圳等重點城市，以及柬埔寨還持有大量待開發(fā)的土地儲備。

　　談及粵泰集團未來的經營策略，粵泰股份(600393)董事長楊樹坪透露，粵泰集團將揚長避短，積極轉型，發(fā)揮中小型企業(yè)“船小好調頭”的轉型優(yōu)勢，選擇在健康、養(yǎng)老、產業(yè)地產等特色地產領域精耕細作，結合集團多年在房地產行業(yè)的積累，把地產開發(fā)經驗與新興的產業(yè)相結合，積極拓展與金融機構的合作關系，以新型的合作開發(fā)模式開拓市場。

　　未來粵泰集團將持續(xù)發(fā)力，在健康養(yǎng)老產業(yè)方面不斷探索，打造全齡健康社區(qū)，探索融合健康、休閑、養(yǎng)生、度假多種社區(qū)發(fā)展模式，提升居住品質與服務，通過業(yè)務多元化規(guī)避未來住宅市場利潤持續(xù)攤薄的風險，挖掘未來新的利潤增長點。

　　有地產行業(yè)人士分析稱，上市房企需要告別以土地抵押為主的信貸融資，需要追求更低成本的融資渠道，而且在住宅銷售利潤率平滑走低的情況下，拓展多元化的業(yè)務，包括商業(yè)和養(yǎng)老等地產業(yè)務，將會成為房企的重點。