“十一”長假期間，中國證券報記者走訪北京、廈門、南京、蘇州等多個熱點(diǎn)城市的新樓盤發(fā)現(xiàn)，在“房住不炒”“穩(wěn)房價”調(diào)控精神下，購房者對后市預(yù)期平穩(wěn)，多地售樓處并未出現(xiàn)人員爆棚的情況。傳統(tǒng)旺季不旺，房價橫盤甚至微跌或成為常態(tài)。值得一提的是，不少房地產(chǎn)商積極調(diào)整策略，利用國慶假期為新盤“蓄客”，全力沖刺四季度。

　　限競房面臨去化壓力

　　中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，10月1-5日，北京二手房的網(wǎng)簽數(shù)量為26套，低于2018年同期的29套，新建住宅簽約量則基本持平。

　　盡管網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定滯后性，并不能完全反映國慶期間北京樓市的情況，但從記者現(xiàn)場調(diào)研情況來看，購房者對后市預(yù)期平穩(wěn)，加之選擇增加，不論是一手房還是二手房，這個國慶期間的北京樓市有點(diǎn)“冷”。

　　目前北京市場的絕大多數(shù)在售新建純商品房住宅都是限競房。限競房的集中入市，增加了供應(yīng)，同時拉低了周邊二手房的價格，起到了引導(dǎo)樓市價格理性回歸的作用。不過，同一時期項(xiàng)目扎堆入市，還面臨著市區(qū)二手房的激烈競爭，除了個別五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目不愁賣之外，不少項(xiàng)目面臨較大的去化壓力。

　　記者在多個限競房項(xiàng)目了解到，不少地產(chǎn)商在限競房項(xiàng)目引入了更加實(shí)用的戶型設(shè)計。例如，不少項(xiàng)目在120平方米的戶型中做到了三室兩廳兩衛(wèi)的布局，以往這類戶型的面積往往在150平方米以上，緊湊的戶型設(shè)計明顯降低了購房者的負(fù)擔(dān)。

　　不過，盡管不少限競房項(xiàng)目品質(zhì)可圈可點(diǎn)，但整體來看，限競房仍然面臨較大的去化壓力。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，北京限競房入市已經(jīng)14個月，但按照成交套數(shù)計算，網(wǎng)簽完成率只有43.7%。限競房已經(jīng)連續(xù)多月出現(xiàn)供應(yīng)量大于簽約量的現(xiàn)象。

　　部分城市樓市降溫

　　近年來，以廈門、鄭州、武漢、南京、蘇州等為代表的二線城市樓市走強(qiáng)。記者國慶期間走訪這些二線城市樓市時發(fā)現(xiàn)，這些城市新建住宅價格今年以來走勢平穩(wěn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，廈門島內(nèi)兩區(qū)的房屋均價在6萬元/平方米左右，這一價格已經(jīng)接近北京四環(huán)內(nèi)二手房均價。廈門地區(qū)多位銷售人員向記者表示，廈門地區(qū)在售新盤均價在4萬-6萬元/平方米，部分項(xiàng)目開盤價超過10萬元/平方米。

　　在蘇州、南京等地區(qū)，其老城區(qū)新樓盤項(xiàng)目基本被別墅和洋房包攬。從記者走訪結(jié)果看，市區(qū)新樓盤項(xiàng)目均沒有促銷活動。以位于蘇州姑蘇區(qū)某樓盤為例，在售樓盤全部為別墅項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2018年底開始銷售，目前多種戶型一應(yīng)俱全。據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目目前實(shí)行“一房一價”，總價2000萬元起步，均價在4萬-6萬元/平方米。按照戶型和所在位置，價格差異較大。“靠近湖邊的位置，均價都在6萬元/平方米。”

　　不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，從目前的市場看，部分城市樓市降溫已經(jīng)開始出現(xiàn)，多個城市的新建住宅與二手房住宅市場均出現(xiàn)了降價促銷現(xiàn)象。除深圳外，大部分一二線熱點(diǎn)城市的庫存都有不同程度上升。在樓市調(diào)控基調(diào)不改、信貸收緊的背景下，特別是目前的LPR計算利率方法下，實(shí)際房貸利率并未降低，這使得市場再次觀望。

　　多手段“蓄客”

　　從一線城市的情況來看，盡管國慶期間人氣不旺，但地產(chǎn)商和銷售中介機(jī)構(gòu)仍通過一系列活動積極“蓄客”，全力沖刺四季度。

　　據(jù)了解，“十一”過后，北京預(yù)計將有12個項(xiàng)目陸續(xù)入市，區(qū)域分布在朝陽、通州、昌平、順義、石景山、延慶等區(qū)域。目前不少項(xiàng)目已經(jīng)通過各種手段積極“蓄客”，全力沖刺四季度。有房企人士表示，目前北京的限競房項(xiàng)目中，除個別項(xiàng)目外，不少項(xiàng)目都能有折扣優(yōu)惠，在四季度沖全年銷量的壓力下，不排除部分項(xiàng)目推出“以價換量”。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月百強(qiáng)房企業(yè)績較7月、8月提升明顯，單月權(quán)益銷售金額環(huán)比增長23.9%，增幅較去年同期提升近11個百分點(diǎn)。

　　從業(yè)績表現(xiàn)來看，受益于供貨力度加大，9月TOP50房企中有超過八成的企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比提升。如恒大9月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模830億元，較8月環(huán)比大幅增長73.6%；世茂和陽光城9月分別實(shí)現(xiàn)單月銷售金額320.9億元和271.9億元，環(huán)比分別增長49%和60.3%。

　　從目標(biāo)完成情況來看，截至9月末，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷售目標(biāo)的房企中，近四成房企目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，另有近四成房企的目標(biāo)完成率處于65%-75%區(qū)間，剩余房企目標(biāo)完成率未達(dá)到65%。

　　克而瑞認(rèn)為，四季度是房企沖刺全年業(yè)績目標(biāo)的關(guān)鍵期。從房企中期報告來看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點(diǎn)集中在四季度，將為業(yè)績沖刺提供有力保障。相信在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會有一定回升。