從最初的大雜院、亭子間、土胚房，到后來的筒子樓、單元房、商品房，經(jīng)過70年的砥礪奮進，我國的住房建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化。

　　不過，言及中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，還要從改革開放算起。1978年，理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點，標志著中國房地產(chǎn)業(yè)正式進入萌芽階段。1998年，隨著住房分配的停止、住房貨幣化的實行以及城市化進程的快速推進，中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正進入高速增長階段，迎來崛起。

　　回望過去，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的“黃金20年”中，中國城市的發(fā)展日新月異，這離不開房地產(chǎn)行業(yè)的推進，也離不開行業(yè)中一家家企業(yè)的埋頭耕耘。

　　旭輝便是其中的一個代表。從1994年誕生到2007年開始全國化布局，再到2012年登陸資本市場、2013年突破百億、2017年跨越千億，旭輝經(jīng)歷了數(shù)輪的洗禮與成長，逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)中不可或缺的一員。

　　“公司的發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，多半是因為搭上了時代的高鐵，順勢而為。”在接受《國際金融報》記者專訪時，旭輝控股董事長林中將企業(yè)的崛起歸功于“時代的造就”。

　　“回望旭輝的發(fā)展歷程，企業(yè)的命運與國家命運休戚相關(guān)。”林中總結(jié)稱，縱觀中國上下五千年，過去20年是從未有過的太平盛世；橫望近代的全球變遷，過去20年，十多億中國人口的城市化進程，也是人類有史以來規(guī)?？涨暗淖冞w，這為中國的房地產(chǎn)人提供了千載難逢的宏大舞臺。

　　1 了解客戶 奠定基礎(chǔ)

　　和他的名字一樣，林中和他一手創(chuàng)辦的旭輝始終秉持著“中庸之道”。同樣是兄弟共同創(chuàng)業(yè)的故事，旭輝多年來鮮有“花邊新聞”傳出，習慣于用業(yè)績說話，直面媒體與投資者的各種提問，從不回避，卻也總是中規(guī)中矩，少有“抓眼球”的爆點……

　　不過，“中庸”并不代表沒有主見，更不是慵懶。相反，從踏入社會的那一刻起，他的每一步都是經(jīng)過深思熟慮，且努力為之奮斗的。

　　上世紀90年代初，林中畢業(yè)于廈門大學企業(yè)管理系。在那個國家包分配的年代，大學生是當之無愧的天之驕子。不過，恰逢雙軌制剛剛開始試行，畢業(yè)生就業(yè)開始面臨雙向選擇，林中毅然選擇走出體制，進入一家房地產(chǎn)公司做銷售。

　　“由于大學沒有學習過房地產(chǎn)專業(yè)，不夠了解，我就拼命學習。當時，公司并沒有說要做市場調(diào)研，我就自己跑遍了廈門的大街小巷收集問卷；公司沒有要求去了解競爭對手的產(chǎn)品，我就自己做足功課到處‘跑盤’。”林中回憶稱，自己對于市場的敏銳洞察力很大程度上就源自于此。

　　在對這個行業(yè)形成初步認知后，林中認為，彼時，廈門的地產(chǎn)市場雖然潛力不小，想買房的人很多，但真正好的房子和好的中介卻不多。據(jù)悉，廈門房地產(chǎn)于上世紀九十年代初期剛開始萌動，整個行業(yè)內(nèi)十分缺乏中介服務(wù)商，包括代理銷售、策劃、房屋買賣租賃，這塊市場幾乎是空白的。

　　于是，恰好熟悉市場銷售的林中，看準了這一商機，順勢創(chuàng)辦了廈門永升物業(yè)服務(wù)有限公司。永升物業(yè)的創(chuàng)立，被他視作事業(yè)的起點，直到現(xiàn)在，林中仍認為，“憑借代理銷售的經(jīng)驗，了解到客戶想要什么，也知道什么樣的產(chǎn)品才能打動客戶，這為永升后來轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)開發(fā)打下了堅實的基礎(chǔ)。”

　　1994年，林中的物業(yè)代理公司“搖身一變”成為置業(yè)公司永升旭日——旭輝的前身，正式加入了地產(chǎn)開發(fā)商大軍。這一年，他才26歲。

　　2 轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海 布局全國

　　時間來到21世紀，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)進入高速增長的階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沉浸在區(qū)域性開發(fā)階段，優(yōu)先在大本營“打天下”。然而，就在此時，林中再度做出了一個影響企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵性決定——轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海。

　　作為早期進入廈門市房地產(chǎn)市場的房企之一，當時的永升旭日已在廈門當?shù)厥袌鋈〉昧瞬诲e的成績。轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，則意味著放棄在廈門一手打下的江山，去到一座陌生的城市重新開始。

　　但林中卻道：“水深才能養(yǎng)大魚，花盆難栽萬年松。想成為房地產(chǎn)的大企業(yè)，就一定要到房地產(chǎn)的高地去。”

　　“為什么起步差不多的企業(yè)，在上海的后來要發(fā)展得更快？這引起了我的反思。”林中認為，隨著中國房地產(chǎn)市場的逐步放開，廈門的先發(fā)優(yōu)勢慢慢減弱，特別是上海、北京這些大城市的市場規(guī)模是廈門無法比擬的。同等條件下，在房地產(chǎn)的高地和洼地耕耘，業(yè)績可能相差甚遠。

　　2000年，林中正式將公司總部遷往上海，并創(chuàng)建旭輝。自此之后，旭輝以上海為中心，開啟了全國化布局，規(guī)模成長迅速。到了2018年，旭輝的合約銷售額達到1520億元，行業(yè)排名也穩(wěn)固在TOP 15。

　　而根據(jù)旭輝定下的“二五戰(zhàn)略”，到2021年時，旭輝要做到3000億銷售額，并進入行業(yè)第一陣營。同時，旭輝要完成圍繞房地產(chǎn)主業(yè)的多元化業(yè)務(wù)布局，化身為“城市綜合運營商”。目前，旭輝的多元化業(yè)務(wù)布局主要涉及物業(yè)管理、長租公寓、教育、養(yǎng)老、商業(yè)、建筑產(chǎn)業(yè)化、基金管理、工程建設(shè)、裝修軟裝等。

　　回顧過往，林中感慨萬千：“我們當初的這個決定非常正確，總部設(shè)立在上海，不但能讓公司在一個更大的市場中歷練、成長，更有利于旭輝吸引行業(yè)的頂尖人才。”

　　3 不求最快 但求最穩(wěn)

　　快速崛起的旭輝，常常被行業(yè)稱為“黑馬”，不過，在林中看來，旭輝更像一名“行者”。他不止一次地在公開場合強調(diào)，要盡力做到增長率、負債率與利潤率之間的平衡。“從來都不追求旭輝要跑得最快，但一定會追求成為走得最遠的那個。”

　　作為林中的胞弟，旭輝控股行政總裁林峰在今年的年中業(yè)績會上概括道：“我們不是天才、不夠聰明、運氣也不夠好，考不了100分，但我們每門都可以考85分，雖然單個數(shù)據(jù)不是第一梯隊最前面的，但綜合來看，排名還是會比較靠前的。”

　　特別是在如今整個行業(yè)都在強調(diào)“降杠桿”的背景下，旭輝的穩(wěn)健就更顯得從容。財報顯示，今年上半年，旭輝的凈負債率為69.5%，同時，一年內(nèi)到期短債占比18%，現(xiàn)金短債比為3.3，誠然，這些指標都不是行業(yè)最優(yōu)，卻位居行業(yè)前列，始終穩(wěn)健。

　　不過，眾所周知，企業(yè)要想發(fā)展，始終處于“財務(wù)保守”狀態(tài)勢必會錯失良機。特別是過去20年是中國開發(fā)商的市場紅利期，也是高速發(fā)展期，開發(fā)商如果不在這個時期內(nèi)完成規(guī)模積累，隨著市場走向成熟，競爭模式就會發(fā)生變化。對于企業(yè)來說，要在這個時期沖規(guī)模就要加杠桿，畢竟，想要高速增長還要不負債幾乎是不可能的。

　　“杠桿不能常用，但關(guān)鍵時刻卻不得不用。”一向崇尚“中庸之道”的林中做了一個比喻，“這就像開車，停著不開最安全。同理，企業(yè)如果不借錢發(fā)展，負債率是很低，但過幾年規(guī)模更小，在這個市場上就沒有競爭能力了。”

　　不過，林中也指出，靜態(tài)地去看一家企業(yè)的負債率高低毫無意義，而是要看行業(yè)的發(fā)展階段和背后的生意模型，要看資產(chǎn)變現(xiàn)能力、流動性、現(xiàn)金流以及負債結(jié)構(gòu)。

　　他舉例說，香港的大型地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的凈負債率很多已經(jīng)降到了20%到30%，但不能用這樣負債來要求內(nèi)地的房企，因為發(fā)展階段和商業(yè)模型不一樣，雖然香港房企持有物業(yè)多，但資產(chǎn)變現(xiàn)能力非常弱。

　　目前中國內(nèi)地的開發(fā)商仍以物業(yè)開發(fā)和銷售為主，因而負債相對較高，但林中相信再過20年，內(nèi)地的大型房企的凈負債率基本上也會下降到20%到30%的水平。而在收入構(gòu)成中，租金要占到30%以上，開發(fā)占50%，還有20%是其它業(yè)務(wù)，這也是旭輝在未來10年-20年給自己的畫像，“再過十年看旭輝，可能就會像現(xiàn)在的新鴻基一樣。”

　　在林中看來，未來20年將要迎來行業(yè)的平穩(wěn)增長期，去杠桿是趨勢。不能加杠桿就很難再沖規(guī)模，“旭輝現(xiàn)在凈負債率在70%以下，未來幾年還會降，因為規(guī)模增長不會像之前那么快了。”

　　4 合作之道 安全第一

　　亮眼的增長速度背后，旭輝的發(fā)展之路也并非一帆風順，特別是合作項目的并表問題始終存在爭議。伴隨著銷售規(guī)模一次次突破節(jié)點，從300億元、500億元，到1000億元、1500億元，旭輝由于權(quán)益占比僅有50%左右而被質(zhì)疑“成色不足”。

　　從2014年-2017年這一重要發(fā)展時期的銷售數(shù)據(jù)來看，旭輝分別實現(xiàn)合同銷售金額212億元、302億元、530億元、1040億元，其中，權(quán)益銷售金額分別為164億元、201億元、292億元、550億元，權(quán)益占比分別為77.36%、66.56%、55.09%、52.88%。

　　對此，林中稱：“合作，是旭輝的戰(zhàn)略選擇。首先是因為，合作的時候風險是分散的，特別是在地價很高的時候，雖然自己做也可以，但是合作開發(fā)風險相對就小。雖然可能利潤也少了一點，但是更安全，我們把安全擺在第一位。此外，合作還能帶給旭輝人更多操盤磨煉的機會，提升企業(yè)實打?qū)嵉倪\營能力。”

　　他同時強調(diào)，市場風險大的時候，旭輝希望權(quán)益低一點，市場風險小的時候，旭輝就希望權(quán)益大一點。即便未來旭輝會逐漸提高自己的權(quán)益占比，合作共贏這個戰(zhàn)略依舊不會改變，“民營企業(yè)就是要朋友多”。

　　事實上，旭輝新增土儲的權(quán)益占比已經(jīng)在上升通道。今年前7月，旭輝新增土儲的金額權(quán)益占比已達74%，相較2018年同期大幅上升。旭輝管理層表示，未來將持續(xù)提升權(quán)益占比，2019年全年的新增土儲權(quán)益占比將保持在70%以上。

　　國際知名投行高盛近期的一份研報指出，旭輝土儲權(quán)益比提升得益于兩個方面：一是拿地渠道多元化，有效降低了土地成本和資金壓力；二是放緩了進入新城市的步伐，轉(zhuǎn)而聚焦于深耕現(xiàn)有布局城市，一定程度上減少了對合作方的依賴。

　　5 從家族企業(yè)到現(xiàn)代企業(yè)

　　旭輝的成長過程，雖然被深深打上林氏三兄弟的烙印，但卻早已告別家族企業(yè)的特征。

　　在外界看來，林氏三兄弟始終各司其職，少有爭執(zhí)。從出道至今，林中作為大哥一直是掌舵人，運籌帷幄、指點江山，現(xiàn)任旭輝控股（HK.00884）的董事會主席；二弟林偉最早從廈門永升開始，一直為企業(yè)沖鋒陷陣，擔任副董事長一職；而三弟林峰為人上進，自海外留學歸來之后，從營銷、財務(wù)等條線一路歷練，并從2008年起擔任旭輝CEO，帶領(lǐng)旭輝一路前行，2018年還被《哈佛商業(yè)評論》中文版評選為“中國百佳CEO”。

　　林中也表示，兄弟三人的文化價值觀和戰(zhàn)略認同一致，配合也非常默契，“求大同存小異，誰管的誰拿主意，從來不會出現(xiàn)爭執(zhí)”。

　　旭輝另一個經(jīng)常為業(yè)界津津樂道的，是為職業(yè)經(jīng)理人打造了一片生存發(fā)展的土壤：簡單、陽光、公平、尊重、信任、開放。也正因為如此，旭輝接連兩年獲得了怡安翰威特頒發(fā)的“最佳雇主”稱號。

　　不久之前，職業(yè)經(jīng)理人出身、2017年底剛剛獲任旭輝控股執(zhí)行董事一職的陳東彪，又獲任旭輝控股旗下“旭輝集團股份有限公司”董事長，這也意味著旭輝賦予職業(yè)經(jīng)理人更多、更大的責任。

　　這樣的變化，證明旭輝早已告別了家族企業(yè)的管理模式，而是一個擁有現(xiàn)代企業(yè)管理和治理模式的公司。“企業(yè)的生命，在設(shè)計上要高過我們自己本身的壽命，從而形成一個經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)相獨立的，以職業(yè)經(jīng)理人為主的現(xiàn)代公司。” 林中同時指出，“公司就像一支球隊，提倡管理團隊去明星化，前鋒進了一個球，榮譽是大家的。”

　　雖然給予了職業(yè)經(jīng)理人更大的空間，但林氏家族作為創(chuàng)始人，對旭輝未來成長和長期股價走勢保持著一貫的信心，持續(xù)不斷地增持自家股票就是最好的證明：年初以來，林氏家族已斥資逾2億元增持。

　　林中曾不止一次地表示，更希望旭輝成為地產(chǎn)行業(yè)的“長跑者”，打造“百年老店”，持續(xù)穩(wěn)定地為投資者創(chuàng)造價值。

　　雖然仍處于“二五戰(zhàn)略”中期，但林中已預見到，旭輝的真正轉(zhuǎn)型將會發(fā)生在2022年開始的“三五戰(zhàn)略”階段，從開發(fā)銷售型企業(yè)轉(zhuǎn)變成綜合運營型企業(yè)，市場的運營能力、不動產(chǎn)的管理能力、如何培養(yǎng)新人才等，都將是他和旭輝未來需要著重考慮的問題。

　　“這個轉(zhuǎn)型大概會花十多年的時間。我研究過一些企業(yè)的轉(zhuǎn)型，最怕一些公司今年轉(zhuǎn)型，明年就不行了，現(xiàn)金流突然就斷了。只有當租金收入達到150億元時，企業(yè)才能單單依靠租金去維持滾動發(fā)展的需求。未來幾年，我們希望旭輝每年的租金收入都能成倍增長。”林中表示。