中秋節(jié)后,中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)北京二手房市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研。
走訪發(fā)現(xiàn),市場(chǎng)上二手房源充裕。打著“撿漏房”、“降價(jià)房”、“甩賣房”、“打折房”標(biāo)簽的二手房源比比皆是。為了突出所售房源,中介的宣傳語(yǔ)平添了濃重的火藥味。有學(xué)區(qū)房銷售在房屋促銷說(shuō)明中,用紅色大字赫然標(biāo)注“勁爆價(jià)直降185萬(wàn)!單價(jià)低于小區(qū)均價(jià)2萬(wàn)以上!這才叫撿漏房!”
二手房“金九”大甩賣
成交量仍同比減半
“二手房和新房相比,最大的優(yōu)勢(shì)在于配套完善。北京新房基本都是郊區(qū)‘限競(jìng)房’,戶型偏大,‘非普’項(xiàng)目居多,交完首付要等2-3年才能拿房。二手房各個(gè)城區(qū)、各個(gè)價(jià)位都有房源。新房沒(méi)有折扣,二手房報(bào)價(jià)都虛高,現(xiàn)在這個(gè)行情,都可以往下談。”多位中介銷售對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者稱。
在此背景下,北京“金九”以來(lái)二手房成交套數(shù)接近新房的4倍,成交面積超過(guò)新房的2倍。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至9月17日,北京地區(qū)“金九”期間二手房住宅成交合計(jì)5831套,成交面積合計(jì)52.19萬(wàn)平方米。新建商品房住宅合計(jì)成交僅1640套,成交面積合計(jì)21.7萬(wàn)平方米。相比新房,二手房市場(chǎng)仍然是北京地區(qū)樓市成交的主流。
但受限購(gòu)政策、貸款政策等樓市調(diào)控政策影響,相比去年同期,“金九”以來(lái)北京二手房成交量依然下滑嚴(yán)重。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè),9月以來(lái),北京地區(qū)二手住宅成交量同比下降44.51%,環(huán)比下降7.42%。除了大規(guī)模的“甩賣”促銷,北京二手房“金九”已名不副實(shí)。
觀望情緒濃厚
“只有成交量上來(lái),價(jià)格才有可能上漲。今年‘金九’成交量明顯不足。”多位中介銷售對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,“帶看量還可以,但是普遍在觀望。特別是城六區(qū),價(jià)格沒(méi)有明顯上漲或下跌。就是成交周期變長(zhǎng)了,客戶都想再等等看。”
中國(guó)證券報(bào)記者走訪西城和海淀的多處中介發(fā)現(xiàn),無(wú)論是中介銷售,還是他們眼里的客戶,“翹首以待”的觀望情緒十分濃厚。
“最近兩個(gè)月沒(méi)有成交。二手房中介銷售是沒(méi)有底薪的,全靠提成。但是可以向公司預(yù)支生活費(fèi),等有了 業(yè)績(jī)?cè)龠€回去。市場(chǎng)不會(huì)一直沒(méi)有成交量,所以就熬著等等。”某海淀區(qū)中介對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
記者走訪發(fā)現(xiàn),相比城六區(qū),以大興、昌平為代表的郊區(qū)二手房熱度較高。
以大興區(qū)新宮地鐵附近某中介為例,中秋期間,門(mén)店成交了6套房源。“都是業(yè)主著急賣房,換成海淀或西城的學(xué)區(qū)房。成交價(jià)比報(bào)價(jià)低了10%左右。但是,只有賣掉郊區(qū)的房子,才能湊夠首付去買城區(qū)的房子。行情不好的情況下,‘換房’客戶‘甩賣’會(huì)有損失。但是如果市場(chǎng)上行,操作不及時(shí),想買的那套房子上漲,也會(huì)造成損失。因此我們建議無(wú)論行情如何,看準(zhǔn)了要及時(shí)操作。”上述門(mén)店銷售對(duì)記者表示。
諸葛找房 分析師國(guó)仕英對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示你,今年以來(lái),受持續(xù)高壓的調(diào)控政策限制,購(gòu)房者更加理性看待市場(chǎng),謹(jǐn)慎入市;加之今年北京新房供應(yīng)增加,分流部分二手房購(gòu)房需求,二手房市場(chǎng)穩(wěn)定且平淡。“金九”的來(lái)臨也并未刺激購(gòu)房者加快入市腳步,市場(chǎng)觀望情緒仍較濃厚,今年的“金九銀十”預(yù)計(jì)將成色不足。
對(duì)于導(dǎo)致買房人觀望的因素,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,無(wú)外乎是 信貸政策和限購(gòu)政策。但從目前看, 利率有下調(diào)趨勢(shì),但平穩(wěn)依然是主流。
9月20日,LPR改革后迎來(lái)第二次報(bào)價(jià),貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià) 利率為:1年期LPR為4.20%,前值為4.25%。5年期以上品種報(bào)4.85%,前值為4.85%。業(yè)內(nèi)人士指出,雖然5年期沒(méi)有降低,但1年期出現(xiàn)了輕微下調(diào),而且從趨勢(shì)看,這只是開(kāi)始。
對(duì)此,張大偉表示,LPR降低的主要目的是引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率降低,降低資金成本,并不是為了刺激樓市,所以在LPR政策出臺(tái)之初就針對(duì)樓市制定了專門(mén)的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。
低價(jià)二手商辦住房引圍觀
與普通二手住宅成交急劇下滑不同,近期,多個(gè)樓盤(pán)低價(jià)二手商辦住房出現(xiàn)了一定的成交量。
一位商辦住房意向購(gòu)房者向中國(guó)證券報(bào)記者透露,現(xiàn)在規(guī)定只要名下沒(méi)有住宅, 社保夠5年,就可以買二手商辦住房。自己剛賣掉住宅想換房,正好看到有便宜的商辦住房“撿漏”,于是想買來(lái)自住或投資。“一手商辦住房只能注冊(cè)公司,每年要交近萬(wàn)元的房產(chǎn)稅。個(gè)人買就不需要交房產(chǎn)稅,所以二手商辦住房比較適合我。”該購(gòu)房者表示。
“項(xiàng)目是2006年建成的,屬于次新房。算上拿地時(shí)間,50年產(chǎn)權(quán)還剩35年,西城附近的70年住宅,剩余年限普遍不到35年。二手商辦住 房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌無(wú)可跌,這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格相比最高點(diǎn)已經(jīng)腰斬。3萬(wàn)元/平方米,在全北京都很少,更何況是西城。” 位于北京西站附近某商住二手房中介銷售小王極力向中國(guó)證券報(bào)記者推薦。
“最近成交了好幾套,很多人過(guò)來(lái)看房。房源非常多,除了系統(tǒng)上能搜到的,還有很多。有些我們覺(jué)得沒(méi)有吸引力,就沒(méi)往系統(tǒng)上放。每個(gè)戶型我都帶您看一下。這些業(yè)主著急賣房回款,價(jià)格都能再談。”小王表示。
中國(guó)證券報(bào)記者了解到,近期,北京地區(qū)50年產(chǎn)權(quán)的二手商辦住房有升溫苗頭,不少中介開(kāi)始大力宣傳。由于跟同一位置的普通住宅相比,商辦住房均價(jià)僅僅是普通住宅均價(jià)的5成左右,在中介宣傳促銷的推動(dòng)下,北京二手商辦住房部分樓盤(pán)吸引了大量購(gòu)房者圍觀。
從中國(guó)證券報(bào)記者走訪的情況看,本來(lái)應(yīng)該用作辦公的商辦樓盤(pán),基本全部變成了“居民樓”。位于北京西站的上述項(xiàng)目,2006年建成之初,絕大多數(shù)購(gòu)房者就一直用于居住。樓盤(pán)外立面看起來(lái)也和一般住宅沒(méi)有差別。走進(jìn)樓里發(fā)現(xiàn),該樓盤(pán)共有12層,套內(nèi)面積普遍在25-45平方米,層均套數(shù)高達(dá)200套,整棟樓房間數(shù)超過(guò)2000套。
與該項(xiàng)目相隔不足50米,是西城區(qū)的普通住宅樓,均價(jià)高達(dá)10萬(wàn)元/平方米,是該項(xiàng)目均價(jià)的3倍有余。正是因?yàn)槿绱耍幢闶?ldquo;冰點(diǎn)”時(shí)期,該項(xiàng)目依然有成交量。
據(jù)了解,2017年3月26日,北京多部門(mén)聯(lián)合發(fā)文明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用,新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人。已入市的二手項(xiàng)目可以出售給個(gè)人,但需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì) 保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。與此同時(shí),商業(yè) 銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。政策出臺(tái)后,北京商辦住房市場(chǎng)迅速冰封。
除上述項(xiàng)目外,中國(guó)證券報(bào)記者還走訪了蓮花橋、馬連道、海淀、回龍觀等多處商辦住房。按照項(xiàng)目地點(diǎn)、密度、環(huán)境不同,均價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米-5萬(wàn)元/平方米不等。由于總價(jià)低廉,且交通便利,這些商住二手房均出現(xiàn)了一定的成交量。
對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,商住二手房居住化是歷史的產(chǎn)物,主要原因是商業(yè)過(guò)剩,但因?yàn)橐?guī)劃原因,容積率都非常高,居住舒適度很差,而且大部分都存在辦公現(xiàn)象,人員流動(dòng)性大,安全性差。另外從屬性看,商辦住房類物業(yè)現(xiàn)在交易限購(gòu)非常嚴(yán)格,流動(dòng)性差,除非價(jià)格特別便宜,否則不建議購(gòu)買。 |