8月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交轉(zhuǎn)淡 “金九銀十”或難現(xiàn)

　　董添

　　8月份以來，多數(shù)房企完成半年報(bào)銷售業(yè)績(jī)沖刺后逐步進(jìn)入緩沖期，銷售業(yè)績(jī)和拿地進(jìn)度均持續(xù)轉(zhuǎn)冷。一線城市成交量環(huán)比下跌10%，除上海環(huán)比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環(huán)比皆回調(diào)。土地市場(chǎng)受到融資收緊影響也出現(xiàn)明顯降溫，房企拿地?zé)崆橄?，低溢價(jià)成交、底價(jià)成交、流拍土地?cái)?shù)量增加。此外，8月以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)城市之間分化嚴(yán)重。從房?jī)r(jià)和成交量看，不同區(qū)域之間走勢(shì)分化明顯。

　　專家認(rèn)為，在政策收緊疊加供應(yīng)量井噴等多因素影響下，北京等部分地區(qū)樓市今年“金九銀十”難現(xiàn)。

　　成交量下降

　　克而瑞研究院指出，8月房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交量持續(xù)走低，同比下跌4%，環(huán)比下跌6%。其中，一線城市成交量環(huán)比下降10%，同比下跌7%。除上海環(huán)比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環(huán)比皆回調(diào)。二三線城市成交量同比下跌3%，環(huán)比下跌6%。西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟(jì)南等顯著縮量，環(huán)比跌幅都在50%附近。

　　8月，TOP100房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，8月權(quán)益口徑的業(yè)績(jī)規(guī)模較7月環(huán)比微降1.7%，略低于1-7月均值。從企業(yè)表現(xiàn)來看，8月TOP30房企中有11家房企業(yè)績(jī)環(huán)比下降。一線梯隊(duì)中，萬科A8月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模451.3億元，環(huán)比下降6.3%，相比去年同期降幅收窄。多數(shù)企業(yè)8月份加大供貨力度，導(dǎo)致業(yè)績(jī)表現(xiàn)環(huán)比上升，實(shí)際上項(xiàng)目總體去化率并不理想。

　　一線城市中，北京地區(qū)成交量環(huán)比跌幅最大。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月，北京新建住宅合計(jì)簽約3059套，相比前幾個(gè)月的高點(diǎn)，本月數(shù)據(jù)開始下調(diào)，這也是6-7月高峰后，市場(chǎng)再次退燒的數(shù)據(jù)反映。限競(jìng)房成交也出現(xiàn)了退燒，8月合計(jì)成交限競(jìng)房1684套，庫存量達(dá)到2.4萬套。我愛我家研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手房交易均價(jià)為57401元/平方米，環(huán)比下跌2.22%，同比下跌1.17%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從數(shù)據(jù)看，相比2018年8-9月份的市場(chǎng)高位，2019年在春節(jié)后的3-5月市場(chǎng)小陽春逐漸退燒，到7-8月市場(chǎng)明顯降溫。

　　張大偉表示，2019年上半年，北京樓市的確出現(xiàn)了明顯的小陽春現(xiàn)象，但主要成交量集中井噴在3-5月份，后續(xù)因?yàn)檎呤站o預(yù)期，包括公積金國(guó)管政策等，市場(chǎng)再次出現(xiàn)退燒現(xiàn)象。如果后續(xù)信貸等政策繼續(xù)高壓，不排除未來市場(chǎng)出現(xiàn)明顯價(jià)格戰(zhàn)的可能性。

　　二手房均價(jià)方面，一線城市出現(xiàn)領(lǐng)跌態(tài)勢(shì)。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，8月份，一二線城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)持續(xù)下跌，三四線城市連續(xù)7個(gè)月上漲。其中一線城市環(huán)比下跌0.96%，跌幅擴(kuò)大，北京、上海、廣州全面下跌；二線城市環(huán)比下跌0.2%；三四線城市環(huán)比上漲0.64%。

　　針對(duì)全國(guó)市場(chǎng)，克而瑞研究院表示，在目前行業(yè)利潤(rùn)空間受擠壓的環(huán)境下，未來房企的盈利能力將更取決于企業(yè)自身精細(xì)化運(yùn)營(yíng)及產(chǎn)品力的打造。隨著“金九銀十”到來，房企勢(shì)必加大推案營(yíng)銷力度，屆時(shí)持續(xù)下滑的成交量或能企穩(wěn)。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，隨著“金九”的來臨，市場(chǎng)分化還將持續(xù)。部分三四線城市可能繼續(xù)降溫，一線城市以及供需兩旺的新一線城市預(yù)計(jì)依然持續(xù)保持熱度。下半年，樓市過熱的幾率依然較小，穩(wěn)定將是市場(chǎng)的主旋律。

　　土地市場(chǎng)降溫

　　8月以來，一線城市出現(xiàn)多宗底價(jià)成交的地塊。以北京地區(qū)為例，8月29日，北京地區(qū)出讓3宗地塊，合計(jì)成交金額71.62億元，兩宗為底價(jià)成交。其中一宗位于北京市朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)駒子房1106-720地塊F1住宅混合公建用地、1106-721地塊A33基礎(chǔ)教育用地國(guó)有建設(shè)用地，地塊為共有產(chǎn)權(quán)房，銷售限價(jià)4.1萬元/平方米，最終以底價(jià)18.97億元成交。另外一宗是北京市順義區(qū)北小營(yíng)鎮(zhèn)順義新城第30街區(qū)30-01-02地塊R2二類居住用地、30-01-04地塊A33基礎(chǔ)教育用地。商品住房銷售均價(jià)不超過3.69萬元/平方米，最終由金茂與城建聯(lián)合體獲得，以底價(jià)43億元成交。

　　張大偉表示，從目前市場(chǎng)看，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力越來越大。整體看，房地產(chǎn)企業(yè)依托信托等融資大幅度快速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致土地市場(chǎng)短期升溫，是政策收緊的主要原因。在9月份收緊的預(yù)期下，熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率開始明顯下調(diào)，如果這一政策持續(xù)，不排除后續(xù)土地市場(chǎng)底價(jià)成交再次明顯增加的可能性。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率連續(xù)5個(gè)月下降，下滑至10%左右，創(chuàng)下今年新低。流拍率方面，8月全國(guó)重點(diǎn)城市成交土地497幅，流拍79幅，流拍率達(dá)到13.7%，比上月增加2.1個(gè)百分點(diǎn)。南京、成都等熱點(diǎn)城市均有土地流拍，市場(chǎng)熱度較上月進(jìn)一步回落。房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，疊加開發(fā)貸、企業(yè)信托、海外融資渠道受限，使得資金壓力再度升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎。

　　土地成交規(guī)模整體縮水嚴(yán)重。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，8月，土地市場(chǎng)整體供求規(guī)模均下滑，土地出讓金持續(xù)縮水。全國(guó)主要地級(jí)市土地供應(yīng)建筑面積為1.08億平方米，同比去年同期下跌24.68%；成交規(guī)模亦有所下跌，成交規(guī)劃建筑面積為7462萬平方米，同比下跌24.59%；土地出讓金為2993億元，同比下跌15.63%。溢價(jià)率大幅下跌，流拍率連續(xù)3個(gè)月上升，土地市場(chǎng)整體熱度下降。

　　區(qū)域分化特征明顯

　　值得注意的是，8月份以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)城市之間分化嚴(yán)重，城市區(qū)域分化特征明顯。從房?jī)r(jià)和成交量看，不同區(qū)域之間走勢(shì)分化明顯。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，8月份，東北城市二手房市場(chǎng)均價(jià)為1萬元/平方米，環(huán)比上漲1.53%，漲幅居首。西北城市二手房市場(chǎng)均價(jià)為9938元/平方米，環(huán)比上漲0.73%，漲幅位居第二。主要是由于新房市場(chǎng)的輻射作用，帶動(dòng)了東北部和西北部一些城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)的回升。從環(huán)比漲幅較大的城市來看，上漲的城市主要是中西部三四線城市，東部地區(qū)是山東省、蘇州以及周邊區(qū)域的城市，主要由于熱點(diǎn)城市的帶動(dòng)作用，市場(chǎng)延續(xù)之前較熱的走勢(shì)。

　　58同城數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，二手房熱門板塊持續(xù)向周邊郊區(qū)聚攏。北京密云、北七家、懷柔、昌平縣城、良鄉(xiāng)等區(qū)域，以及廣州新區(qū)、金洲、舊區(qū)、新塘、金沙洲，深圳龍崗中心城、西鄉(xiāng)、丹竹頭、大運(yùn)、布吉等板塊關(guān)注度高。受臨港新片區(qū)政策影響，上海浦東臨港新城高居區(qū)域熱門板塊之首，其次是浦江鎮(zhèn)、陸家嘴、南橋、惠南等周邊區(qū)域同樣備受熱捧。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，8月區(qū)域性大政策對(duì)樓市熱度提升作用非常明顯，甚至有部分炒房需求又重新在熱點(diǎn)區(qū)域抬頭，這一點(diǎn)值得關(guān)注。上海、深圳兩地的規(guī)劃政策利好，有利于兩地城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，有利于兩地樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，但絕不是給炒房者的機(jī)會(huì)，在“房住不炒”的大背景下，房?jī)r(jià)整體仍將保持穩(wěn)定。