房貸利率“對焦”LPR 新定價機制“限低不限高”

　　時代周報記者 謝中秀 發(fā)自北京

　　如無意外，今年國慶長假過后，住房房貸中“基準利率” “上浮” “打折”等字眼將淡出人們的視線，取而代之的是“LPR”“加點”等新詞。

　　8月25日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》（以下簡稱《公告》）?！豆妗凤@示，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR（貸款市場報價利率）為定價基準加點形成。

　　在LPR形成機制改革完善后的第8日，個人住房貸款利率政策調(diào)整的靴子終于也落了地。政策變化，市場最為關(guān)心的在于：未來個人房貸利率是升還是降？對居民家庭影響幾何？

　　從時代周報記者獲得的市場反饋來看，LPR旨在調(diào)節(jié)市場利率，本身有下調(diào)趨勢，但到了房貸端，可能顯示出“實升”的狀態(tài)。

　　對此，央行有關(guān)負責(zé)人在答記者問時明確表示：“與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。”

　　此外，《公告》的各項細則對“房住不炒”、穩(wěn)定市場的意圖非常明顯。

　　“尤其是對于二套房商貸的明確要求，體現(xiàn)出保障首套剛需的置業(yè)需求，以及保持現(xiàn)有調(diào)控力度不放松的明確態(tài)度。” 58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對記者表示。

　　限低不限高

　　《公告》規(guī)定，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。

　　以8月20日的LPR為參考來計算，其中1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。房貸多為5年期以上，因此采用4.85%為定價基準加點形成。另外，1個“基點”為萬分之一，那么從全國范圍來看，新發(fā)放首套房貸利率應(yīng)不低于4.85%，二套房貸款利率則不低于5.45%。

　　而此前，我國首套房貸利率定價基準為4.9%，二套房定價基準約為5.39%。將新舊定價機制做一對比可以看出，在下一次央行發(fā)布LPR之前，首套房貸利率的定價基準事實上有所下降，二套房貸款利率則有所上升。

　　不過，公告中的“加點”又是其中的不確定因素。“從目前的實際情況來看，銀行加點的可能性較大。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉向時代周報記者坦言，“按照LPR趨勢來看，可能會小幅下降。但各個地方商業(yè)銀行可能有利率上漲的沖動。原因在于住房交易量下降，按揭量下降，銀行利潤下滑，上浮利率才能夠提升利潤。”

　　但這并不意味著房貸利率上漲空間由此會打開。8月20日，中國人民銀行副行長劉國強在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上明確，要堅持“房住不炒”，不把房地產(chǎn)當(dāng)做刺激經(jīng)濟的手段，做到房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降。

　　政策對二套房則顯示了更為嚴格的抑制態(tài)度。“對于熱點城市來說，預(yù)計二套房加點將會在央行公布的60個基點上明顯提高。”諸葛找房副總裁苑承建指出。

　　《公告》還提出，“人民銀行省一級分支機構(gòu)應(yīng)按照‘因城施策’原則……確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限”。多名專家對此都表示，從這個角度來看，個人房貸新定價機制表明了“房住不炒”的態(tài)度—“限低不限高”。

　　“重定價”風(fēng)險需評估

　　影響個人房貸利率走勢的另外一個不確定因素在于“重定價”。

　　《公告》顯示：“借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。”

　　對此，央行負責(zé)人在答記者問時解釋稱，重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。

　　“借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險承擔(dān)和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。”該負責(zé)人表示。

　　某大型商業(yè)銀行工作人員告訴時代周報記者，定價基準的變化預(yù)計會對未來個人房貸產(chǎn)生較大影響。

　　“相較于企業(yè)貸款，個人貸款更容易受定價基準影響。”上述工作人員解釋，“企業(yè)貸款是綜合衡量給出一個貸款利率，幾乎可以做到‘一企一率’。即使在LPR定價機制下，銀行也可以根據(jù)實際情況確定對企業(yè)的貸款利率。但個人房貸則是一個標準化的東西。所以貸款利率定價一變，之前的都會變。”

　　但是否 “重定價”、以何種期限“重定價”，則是未來購房者和銀行需要博弈的一點。

　　舉例來看，如果購房者在2019年10月8日按照4.85%的貸款利率獲得了為期30年的房貸，那么以何種期限進行“重定價”，其中存在非常明顯的博弈。假如以一年為期，屆時的房貸利率有所下降，“重定價”自然可以使購房者獲益；反之，則需要購房者付出更多的代價。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英對時代周報記者分析，“重定價”在不同周期下，對借款人和銀行受益情況不同。若約定周期內(nèi)LPR下跌小于開始的LPR，則對借款人更加有利，節(jié)約購房成本；相反若約定周期內(nèi)LPR上漲大于開始的LPR，則對銀行來說更加有利，銀行紅利增加。

　　“整體來說，銀行對于市場的把控及走向更加的精準和科學(xué)，因此相對而言‘重定價’對銀行更加有利。”國仕英直言。

　　那么，購房者是否可以不選擇“重定價”？循著公告，可以找到答案：如果購房者放棄“重定價”，即選擇以合同期限為重定價周期。