貸款利率并軌啟動后，個人住房貸款利率的動向備受關(guān)注，如今終于明確。

　　8月25日，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

　　這一變化主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

　　具體內(nèi)容如下：

　　總體方式：自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價利率為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

　　設(shè)置利率重定價周期：借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

　　下限要求：央行要求，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率加60個基點(diǎn)。商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率加60個基點(diǎn)。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

　　新老劃斷：公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

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　　有序轉(zhuǎn)換，平穩(wěn)過渡

　　8月17日，央行宣布改革完善貸款市場報(bào)價利率（LPR）形成機(jī)制。貸款市場報(bào)價利率報(bào)價行于每月20日按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式，向全國銀行間同業(yè)拆借中心報(bào)價。各商業(yè)銀行在新發(fā)放貸款時將主要參考LPR定價。

　　而此前中期借貸便利期限以1年期為主，此次貸款市場報(bào)價利率由原有1年期一個期限品種擴(kuò)大至1年期和5年期以上兩個期限品種，彼時央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考，也便于未來存量長期浮動利率貸款合同定價基準(zhǔn)向LPR轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡。”

　　8月20日，據(jù)中國貨幣網(wǎng)數(shù)據(jù)，1年期LPR報(bào)4.25%，較此前的4.31%水平小幅下行6個基點(diǎn)；5年期以上LPR報(bào)4.85%。

　　今日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報(bào)價利率（LPR）形成機(jī)制過程中，個人住房貸款定價基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。

　　“同時，個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實(shí)好‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，確保定價基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)。”該負(fù)責(zé)人稱。

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　　明確“下限”，協(xié)商周期

　　改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，LPR由貸款市場報(bào)價利率報(bào)價行報(bào)價計(jì)算形成。

　　至于如何選擇相應(yīng)期限，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

　　定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，下限變?yōu)椋珖秶鷥?nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%）。

　　此外，公告中明確借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期，最短為1年，最長為合同期限。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

　　據(jù)央行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，所謂利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。每次利率重新定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。

　　這也就意味著，按照新的規(guī)定，新發(fā)放的住房貸款利率每年會有一次調(diào)整的機(jī)會。

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　　因城施策，新老劃斷

　　公告中還提到，央行省一級分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

　　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)方面，應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

　　此外，央行強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)切實(shí)做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費(fèi)者權(quán)益，嚴(yán)禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。

　　關(guān)于新老劃斷，公告指出，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

　　“2019年10月8日是定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。”上述負(fù)責(zé)人稱。

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　　利率換“錨”，影響不大

　　“此次調(diào)整最重要的變化，是個人住房貸款定價基準(zhǔn)的變化。”新網(wǎng)銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時表示，在這次調(diào)整之前，個人住房貸款的定價基準(zhǔn)是貸款基準(zhǔn)利率，即按基準(zhǔn)利率上浮或者下浮多少，來確定個人住房貸款利率。調(diào)整之后，個人住房貸款的定價基準(zhǔn)是LPR，即在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)，根據(jù)LPR來確定個人住房貸款的利率。這是這次調(diào)整的根本。

　　根據(jù)這個調(diào)整規(guī)則，暫時以8月20日發(fā)布的首期新LPR計(jì)算，10月8日后新發(fā)放的住房個貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

　　在央行有關(guān)負(fù)責(zé)人看來，這與當(dāng)前我國個人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。同時，央行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制及時確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。“與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。”該負(fù)責(zé)人稱。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時表示，此前按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，由此計(jì)算出來的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。若10月8日之后的LPR大致維持目前的水準(zhǔn)，理論上來講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。

　　但是，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少，7月份只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%，35城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。二套房方面，7月份也僅有上海、天津兩個城市低于5.45%，35城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。“同時，最近幾個月來，無論是首套房還是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趨勢。”李萬賦進(jìn)一步指出。

　　因此，李萬賦認(rèn)為，從短期的實(shí)際利率水平來看，央行此次房貸利率調(diào)整僅會對極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶產(chǎn)生輕微影響，對絕大部分購房人來說影響不大。后期如果LPR利率下調(diào)，根據(jù)央行的這一規(guī)定，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調(diào)。但是需要注意的是，這僅指最低利率，實(shí)際發(fā)放的利率還會受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響，預(yù)計(jì)執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《國際金融報(bào)》記者指出，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)上浮10%至20%，二套房貸上浮20%至30%，這符合新政策要求。對目前市場來說，政策不會導(dǎo)致利率上行。

　　張大偉認(rèn)為，政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)。

　　記者 范佳慧