近日，央行公布了2019年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告。報告顯示，6月個人住房貸款平均利率為5.53%，與3月相比則下降了15個基點。而從5月份開始，多個城市上調(diào)了房貸利率，蘇州的首套房貸利率則已突破6%的界限，達到了6.03%。部分銀行首套房貸款利率直接由基準上調(diào)至上浮20%，而對于二套房貸款未還清的客戶，多數(shù)銀行甚至要求貸款利率上浮30%。

　　今年二季度以來，房地產(chǎn)調(diào)控在金融供給側發(fā)力，不僅對前期融資規(guī)模過大的部分房企控制信托融資，同時對房企海外發(fā)債風險進行管控。在一城一策落實方面，蘇州等個別城市加碼調(diào)控，而一批熱點城市房貸利率上浮成為主要調(diào)控措施，市場降溫效果明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年以來，開發(fā)企業(yè)拿地面積同比銳減3成，二手房價格回調(diào)趨勢明顯。業(yè)內(nèi)人士預測，下半年金融調(diào)控力度不會減小，部分城市房價地價或出現(xiàn)下調(diào)，整體市場將保持平穩(wěn)運行。

　　金融調(diào)控降低開發(fā)企業(yè)杠桿

　　多地土地市場降溫地價下跌

　　近段時間，房地產(chǎn)調(diào)控在金融供給側頻頻發(fā)力。

　　6月份，銀保監(jiān)會主席郭樹清在一次公開談話中表示，房產(chǎn)企業(yè)融資過度，擠占了信貸資源，導致資金使用效率進一步加強，也助長了房地產(chǎn)投機行為。監(jiān)管部門收緊房企信托融資，從7月份開始，要求“總體存量控制，同時收縮增量”，第三季度末地產(chǎn)信托融資規(guī)模不能超過二季度末。

　　7月12日，發(fā)改委發(fā)布《關于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知》，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記提出四點要求。

　　8月份，銀保監(jiān)會下發(fā)《關于開展2019年銀行機構房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查工作，將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。到了8月中旬，業(yè)內(nèi)流傳的一張開發(fā)商名單顯示，20家房地產(chǎn)企業(yè)被暫停一切資本市場融資（含供應鏈ABS）。

　　一系列限制對于房企的融資渠道影響巨大。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，比如限制房企海外發(fā)債這一條，政策明確了外資的用途，意味著發(fā)行海外債償還國內(nèi)債、發(fā)行海外債用于流動性資金補給、發(fā)行海外債用于拿地，這三種融資用途已經(jīng)被限制了，對近期部分房企的海外融資形成利空影響。

　　統(tǒng)計顯示，2019年上半年，房企境內(nèi)外發(fā)債融資總額一共4286億元，同時投入房地產(chǎn)信托公司的資金規(guī)模有4500億元，占整體信托的4成。對信托和海外發(fā)債的限制，極大約束了房企的資金鏈，在土地市場上起到了立竿見影的效果。

　　6月以來，盡管全國整體土地拍賣仍然較為紅火，但降溫的趨勢在部分區(qū)域十分明顯。包括安徽阜陽、馬鞍山以及江蘇部分城市如南京、無錫等地，近期土拍情況均不太樂觀。

　　進入7月，多數(shù)上市房企拿地積極性快速衰減?？硕鹧芯繄蟾骘@示，規(guī)模房企中龍湖、世茂等在7月明顯放緩腳步，單月拿地金額較前六個月降幅均在70%以上。上半年拿地相對積極的卓越、弘陽，下半年減緩投資意圖明顯，單月僅新增2幅和3幅土地。

　　8月初，熱點城市杭州、成都、南京等地均出現(xiàn)溢價率為零的成交地塊，鄭州、阜陽等城市均出現(xiàn)宅地流拍。南京的一場土拍中，主城邁皋橋區(qū)域一塊宅地成交價格回到了2016年的水平，比幾個月前的成交單價下跌6000元／平方米，南京市另外幾個板塊地價幾乎回到3年前。

　　二季度以來，相關部門穩(wěn)地價要求非常嚴厲，部分熱點城市也積極開展銀行系統(tǒng)檢查，房企拿地偏向保守。據(jù)國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置總面積為9761萬平方米，同比下降29.40%。

　　熱點城市房貸利率上調(diào)

　　商品房銷售穩(wěn)中微降

　　今年二季度以來，熱點城市房貸利率連續(xù)上浮，對購買力市場的調(diào)控力度不斷加大。

　　記者從南京多家銀行獲悉，今年4月份以來，南京各家銀行已經(jīng)連續(xù)3次提高了房貸利率。5月初，銀行房貸利率從基準利率上浮8%調(diào)整到上浮10%；5月底，首套房貸款利率從基準利率上浮10%全部調(diào)整到了上浮15%；7月初至今，南京市5家銀行將首套房貸款利率從基準上浮15%調(diào)整到上浮20%。

　　今年樓市率先回暖的蘇州，房貸利率在6、7兩個月也出現(xiàn)連續(xù)上浮。蘇州某房產(chǎn)中介經(jīng)理人告訴記者，7月蘇州首套房貸利率，普遍按照基準上浮23%（即6%）執(zhí)行，此前3、4、5月份保持在基準利率上浮17%-18%，6月上調(diào)至基準上浮20%。二套房貸款未還清的客戶多數(shù)銀行要求貸款利率上浮30%（即6.37%）。

　　據(jù)融360發(fā)布的7月份房貸市場報告顯示，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。蘇州地區(qū)首套房貸利率為6.03%，環(huán)比飆升16BP，一躍成為全國房貸利率水平最高的城市，也是目前唯一一個首套房貸利率水平破“6”的城市；大連地區(qū)7月漲幅最高，首套房貸利率環(huán)比上漲20BP；漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長沙，均在近一個月內(nèi)多次上調(diào)房貸利率，調(diào)整時間集中在月初和月末。

　　相對于經(jīng)歷了小陽春的二線城市，多數(shù)三四線城市今年市場波瀾不驚。記者采訪了多個三四線城市了解到，當?shù)刭J款利率基本保持穩(wěn)定。徐州市21世紀公司經(jīng)理常靜說，徐州市大多數(shù)銀行的貸款利率近幾個月保持穩(wěn)定，目前買一萬保險可以申請首套基準上浮10%的優(yōu)惠，二套房可以申請基準上浮15%的優(yōu)惠。不買保險正常業(yè)務首套基準上浮15%，二套基準上浮20%，現(xiàn)在徐州貸款利率和前段時間相比無變化。

　　“近期南京市所有的銀行都要調(diào)整貸款利率，首套從基準上浮15%，調(diào)整到上浮20%。”北京銀行南京分行一名負責人告訴記者，這是主管部門統(tǒng)一的規(guī)定，他們銀行的房貸額度已經(jīng)不夠放了，主管部門要求提高利率抑制需求。人行還進行窗口指導，利率達不到要求的一律不批。一些前期簽訂了合同的賣家，遲遲拿不到貸款，有的等待期甚至超過一個月。“現(xiàn)在銀行根本不愁放不出按揭貸款，利率越高，銀行獲益越大。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

　　房貸利率上浮給購房者帶來了多大的壓力？業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬：假如某首套房購買者，買入一套總價200萬元，首付3成，貸款140萬元，貸款年限30年。每月還款額度，在年初基準利率上浮5%時，每月還款7640元，到目前基準利率上浮20%，每月需還款8286元，每月足足多還646元。而還款總額更是多出23.3萬元，這也是一筆不小的金額。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年下半年樓市還是堅持“房住不炒”，以穩(wěn)為主。而近期房地產(chǎn)融資受限、多個銀行利率上浮等都是樓市收緊的表現(xiàn)。所以接下來的房貸利率大概率還會繼續(xù)上調(diào)，特別是在部分熱點城市。

　　持續(xù)調(diào)控導致房地產(chǎn)市場整體降溫，并出現(xiàn)下行態(tài)勢。全國商品房的銷售面積已經(jīng)連續(xù)6個月出現(xiàn)了負增長的態(tài)勢，雖然跌幅并未出現(xiàn)擴大的趨勢，但市場已經(jīng)有了降溫的苗頭。2019年1-7月份，商品房銷售面積為88783萬平方米，同比下降1.30%。

　　“房住不炒”政策不變多重因素或推動房地產(chǎn)平穩(wěn)運行

　　業(yè)內(nèi)人士認為，2016年“9.30”調(diào)控以來，投機投資需求大幅度減少，剛需剛改成為絕對主力。近期，中央出臺的促進一億人進城落戶、城鄉(xiāng)融合發(fā)展人口自由流動等政策將為城市化注入動能，尤其是二線城市，將會獲得一輪發(fā)展機遇，并推動樓市進入平穩(wěn)運行的行情。

　　“目前，一線樓市很穩(wěn)，二線穩(wěn)中有升，三四線正在筑底，不可能出現(xiàn)上一輪那樣的暴漲了。”深圳乾運公司董事長張俊英表示，統(tǒng)計顯示，2019年全國棚改計劃規(guī)模為285萬套，同比大幅縮減50%。這無異于對暴漲過后的三四線釜底抽薪，也預示著樓市將進一步分化。

　　張俊英表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策會繼續(xù)保持穩(wěn)定性和連續(xù)性，短期內(nèi)放松調(diào)控幾乎沒有可能。一方面，“房住不炒”最近被中央重申，前期火熱的蘇州樓市5月和7月連續(xù)出臺調(diào)控政策加碼限售，目的是杜絕炒房、限制價格波動。另一方面，利好剛需和改善的政策也在逐步出臺，通過降低房貸利率，加大公積金支持，以及原有的限制條件，創(chuàng)造穩(wěn)定和有利于剛需及改善的環(huán)境。

　　中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布了《中國住房市場發(fā)展月度分析報告（201904）》。報告顯示，全國房價繼續(xù)小幅上漲，重點城市二手房成交量較快放大。報告預測，一二線城市以小漲或微漲為主，少數(shù)城市可能較快上漲。三四線城市“小陽春”趨于消退，房價將穩(wěn)中有降。

　　“未來樓市的發(fā)展重點可能有兩個，就是一二線城市和都市圈。”365地產(chǎn)家居網(wǎng)首席戰(zhàn)略官胡光輝分析，隨著國家一系列政策推進城鎮(zhèn)化發(fā)展，都市圈，城市群以及主要大城市落戶限制的松綁，一二線城市的經(jīng)濟基礎，人口涌入仍然會對房地產(chǎn)形成支撐，一二線的房子仍然是穩(wěn)定的保值升值手段。

　　第二個熱點是處于核心城市群周邊的三四線城市，不僅可以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，還可以享受國家基礎設施建設帶來的紅利，繼而吸納人口流入。“預計未來五至十年，一批二線城市、都市圈三四線城市會持續(xù)做大做強。”