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換鎖、停水、停電……樂伽長(zhǎng)租公寓已破產(chǎn)

時(shí)間:2019-08-20  來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-中國(guó)青年報(bào)  作者:陽(yáng)湖網(wǎng)

 部分租客房東矛盾激化 資金池監(jiān)管最為關(guān)鍵

  樂伽已破產(chǎn) “長(zhǎng)租”路不平

  多次交涉無(wú)果后,28歲的IT工程師黃先生還是被房東趕走了。而在這之前,他早已給“二房東”樂伽公寓提前繳納了一年的房租和一個(gè)月的押金。

  有著類似經(jīng)歷的,還有跟黃先生同處一個(gè)小區(qū)的40多戶租客,以及散布于成都、南京、合肥、西安、杭州等地的大量租客。他們都被最近“爆雷”的樂伽公寓“坑慘了”。

  8月7日晚間,在中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)揭露其“高收低租”模式存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、建立“資金池”存在現(xiàn)金流問題之后,樂伽公寓南京總部發(fā)出公告,確認(rèn)公司已停止經(jīng)營(yíng),關(guān)閉所有業(yè)務(wù),員工大量離職,沒有經(jīng)營(yíng)收入,無(wú)法償還客戶欠款。隨后,南京市房產(chǎn)局、公安局等監(jiān)管部門宣布將嚴(yán)查“高收低出”、挪用租金等行為,并審計(jì)調(diào)查樂伽公寓的賬目。

  樂伽公寓已破產(chǎn),與之相伴的是許多租客與房東之間的糾紛,以及是否有合適解決方案的疑惑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),從2018年1月至今,已有近20家長(zhǎng)租公寓的資金鏈出現(xiàn)斷裂。據(jù)知情人士透露,還有一家位于上海的品牌公寓也處在爆倉(cāng)邊緣。一系列負(fù)面事件進(jìn)一步加深了外界對(duì)長(zhǎng)租公寓這項(xiàng)新業(yè)態(tài)的爭(zhēng)議和討伐。

  換鎖、停水、停電……部分租客遭遇“逐客令”

  “再次誠(chéng)懇請(qǐng)求房東不要采取過(guò)激手段驅(qū)趕房客。”樂伽公寓在宣布破產(chǎn)的公告中最后提及的這句話,讓黃先生覺得既諷刺又無(wú)力。自從樂伽公寓出事以來(lái),他總是找不到樂伽公寓在成都的業(yè)務(wù)人員,而與房東的溝通也以失敗告終。

  7月底,房東找上門來(lái)要求黃先生在8月3日之前搬走。同一個(gè)小區(qū)的其他40多戶租客也有著相似的遭遇。黃先生等租客認(rèn)為,自己也是樂伽公寓“爆雷”事件的受害者,并提出雙方各自承擔(dān)一半損失的解決辦法。他們的理由是,樂伽公寓與房東之間是受委托出租房屋的關(guān)系,根據(jù)《合同法》及司法解釋的規(guī)定,受托人在委托范圍內(nèi)從事活動(dòng)的后果由委托人承擔(dān),因此自己作為承租人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖U稀?/p>

  但房東對(duì)這個(gè)解決方案“完全不同意,不愿意承擔(dān)一點(diǎn)損失”。在接下來(lái)的一周,有些房東強(qiáng)行換鎖、停水、停電,甚至把租客的個(gè)人物品扔到樓道里。有些租客剛剛大學(xué)畢業(yè)參加工作,承受不了這樣的壓力報(bào)了警,但警察到來(lái)以后提出的“一人承擔(dān)一半損失”的方案再次被房東否決。

  后來(lái),黃先生通過(guò)同小區(qū)的其他房東和租客才得知,這位強(qiáng)行要求自己搬走的房東其實(shí)也是個(gè)“二房東”,以私人身份承包了七八十套房子,其中有不少都委托給了樂伽公寓出租。而樂伽公寓出事前,成都的業(yè)務(wù)人員已把租客們繳納的押金如數(shù)給了這位“二房東”。

  “再也不相信任何中介機(jī)構(gòu)了,被坑怕了。”8月初,黃先生被迫搬了出來(lái),找到了一個(gè)新的房子住下,這回是直接找的房東。

  “房東和租客都是受害者,沒什么可爭(zhēng)的,更沒有必要斗氣。大家要把焦點(diǎn)落到樂伽身上!”房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂一直在跟蹤樂伽公寓事件的進(jìn)展,看到房東強(qiáng)迫租客趕緊退租的情況,他感到痛心。租房領(lǐng)域多年的工作經(jīng)驗(yàn)告訴他,這種情況下最好的解決辦法是房東和租客各自退讓,一起承擔(dān)損失,共度難關(guān),但不與樂伽公寓解除委托和租賃關(guān)系,不能讓樂伽置身事外。

  糾紛如何解決?資金池監(jiān)管亟需跟上

  和近兩年其他“爆雷”的公寓企業(yè)一樣,樂伽公寓出事后并沒有完善的糾紛解決機(jī)制,而是由地方政府主管部門出面收拾殘局。

  處于風(fēng)暴中心中的樂伽公寓正在接受南京市監(jiān)管部門的審計(jì)調(diào)查。8月12日,南京市住房保障和房產(chǎn)局宣布,南京市房產(chǎn)局、公安局、市場(chǎng)監(jiān)管局、地方金融監(jiān)管局等部門將用2個(gè)月時(shí)間嚴(yán)查“高收低租”、挪用租金等行為。

  而在樂伽公寓有業(yè)務(wù)涉及的其他城市,相關(guān)解決辦法也相繼出臺(tái)。合肥市住房租賃協(xié)會(huì)已聯(lián)合該市泊寓公寓管理有限公司、紅璞公寓管理有限公司等14家房屋租賃企業(yè)聯(lián)合聲明,凡自愿遷入聲明企業(yè)所屬公寓的租客,或能得到每月170元的租金補(bǔ)貼。

  而在杭州,樂伽公寓在宣布破產(chǎn)前已為杭州分公司找到了三個(gè)承接的資本方,分別為窩趣公寓、喔客公寓及趣居公寓。不過(guò),有接盤方的工作人員表示,他們只承接房源,不參與處理租客、房東與樂伽公寓之間的債務(wù)問題。與新的接盤方簽訂新合同,依舊無(wú)法解決糾紛。

  根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的統(tǒng)計(jì),自2018年以來(lái),共有23家長(zhǎng)租公寓品牌停止經(jīng)營(yíng),而其中有不少都出現(xiàn)租金貸、挪用租金、“高收低租”等資金池問題。

  中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)此前的報(bào)道已指出,樂伽公寓按年向租客收租、按季向房東還租,通過(guò)時(shí)間差形成了頗為龐大而隱秘的資金池。從公司經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō),這些資金是應(yīng)付賬款,但樂伽公寓將部分資金用于進(jìn)一步收儲(chǔ)房源,還有一部分資金則可能被非法侵占。樂伽公寓今年3月也曾發(fā)出公告,承認(rèn)其合肥分公司存在部門員工侵占公司資金的事實(shí)。

  全靂認(rèn)為,樂伽公寓事件的解決方案中,對(duì)資金的監(jiān)管和追查是重點(diǎn)。他建議地方政府和公安機(jī)關(guān)查封樂伽公寓的銀行賬戶和資產(chǎn),公示資金和資產(chǎn)情況,限制法人和實(shí)際控制人行動(dòng),要求其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到公安機(jī)關(guān)報(bào)到。租客和房東群體則可以選派代表,參與樂伽公寓的破產(chǎn)審計(jì)和債務(wù)清償方案;并且徹底查處樂伽公寓到底是經(jīng)營(yíng)不善還是商業(yè)欺詐,并由政府牽頭的律師,或者維權(quán)小組推薦的律師發(fā)起集體訴訟。

  景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉曾多次提醒,要警惕長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)中的資金池風(fēng)險(xiǎn)。最近他也公開表示,建議公安部門介入公司財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)調(diào)查,盡可能追回資金用于損失賠償;樂伽落地城市和其他長(zhǎng)租公寓較發(fā)達(dá)的城市,住建、工商、銀監(jiān)、公安執(zhí)法等部門徹底排查經(jīng)營(yíng)情況,及時(shí)遏制爆倉(cāng)的苗頭。

  要治標(biāo)更要治本,但長(zhǎng)租公寓不應(yīng)被污名化

  從去年相繼出事的杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業(yè),到今年的南京樂伽公寓,一系列“爆雷”、倒閉、破產(chǎn)事件引起了外界對(duì)長(zhǎng)租公寓的爭(zhēng)議。甚至有租客和房東談長(zhǎng)租公寓而色變,不同意將房源繼續(xù)交給長(zhǎng)租公寓租賃。

  與此同時(shí),租賃市場(chǎng)的需求仍然十分龐大,畢業(yè)季的房租還出現(xiàn)漲價(jià)趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的居民消費(fèi)價(jià)格數(shù)據(jù)顯示,7月份租賃房房租同比上漲2%。

  與租賃相關(guān)的政策也一直在加碼。住建部于7月中旬公布了2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單。試點(diǎn)3年期間,北京、上海、南京、武漢等16個(gè)入圍城市每年可獲得中央財(cái)政給予的獎(jiǎng)補(bǔ)資金6億~10億元。

  中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)住宅租賃產(chǎn)業(yè)分會(huì)秘書長(zhǎng)楊春雨在接受中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)記者采訪時(shí)表示,在住房租賃這個(gè)民生行業(yè),社會(huì)化運(yùn)營(yíng)的方向是正確的,不能因?yàn)閹讉€(gè)企業(yè)出問題就否定整個(gè)方向,進(jìn)而污名化長(zhǎng)租公寓這項(xiàng)新業(yè)態(tài)。

  “治標(biāo)的辦法很多,但是治本才是最重要的。”楊春雨認(rèn)為,長(zhǎng)租公寓行業(yè)下一步最大的問題是,如何讓過(guò)度使用金融杠桿的高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)退出。他建議盡快設(shè)置長(zhǎng)租公寓的準(zhǔn)入制度,以住建部門為核心,多部門聯(lián)動(dòng):住建部門依規(guī)發(fā)放資質(zhì),工商部門監(jiān)管實(shí)繳注冊(cè)資金,稅務(wù)部門定期審計(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng),財(cái)政部門按規(guī)給優(yōu)質(zhì)補(bǔ)貼,銀監(jiān)部門實(shí)時(shí)監(jiān)控資金和租金貸。

  楊春雨提出,不能每次出現(xiàn)“爆雷”問題都由社會(huì)承擔(dān)成本、收拾殘局,“還是要用制度去約束”。他建議,可以給住房租賃企業(yè)設(shè)置金融杠桿限制標(biāo)準(zhǔn),對(duì)住房租賃企業(yè)采用“租金貸”比例進(jìn)行限制,監(jiān)管資金流向,要求??顚S?;嚴(yán)控住房租賃企業(yè)利用租金貸設(shè)立“資金池”;政府可委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu),定期對(duì)住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。

  “這是一個(gè)民生行業(yè),不是資本的賽場(chǎng)。”在租賃行業(yè)工作多年,楊春雨一直相信最簡(jiǎn)單的道理:只有住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)自己真金白銀投錢了,才會(huì)避免一些動(dòng)機(jī)不純的投機(jī)者利用金融杠杠套現(xiàn)跑路。

  加快住房租賃行業(yè)立法與政策落地已經(jīng)迫在眉睫。最近發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2019)》針對(duì)住房租賃市場(chǎng)提出,將繼續(xù)推動(dòng)《北京市住房租賃條例》立法工作,完善住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺(tái),推動(dòng)建立住房租賃公益律師隊(duì)伍,完善多渠道租賃糾紛調(diào)處機(jī)制。

  看到多家長(zhǎng)租公寓陷入資金鏈危機(jī),全靂也為從業(yè)者捏把汗。他期待著監(jiān)管政策的落地,也看到許多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者的管理能力急需提升:“一個(gè)傳統(tǒng)的現(xiàn)金流業(yè)務(wù),連基本的財(cái)務(wù)知識(shí)都沒有,更別談運(yùn)營(yíng)和風(fēng)控了。”

  中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)記者 王林 實(shí)習(xí)生 郝詩(shī)卿 來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)

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