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激辯樓市15萬億之后

時間:2019-08-09  來源:中國經濟網(wǎng)-每日經濟新聞  作者:陽湖網(wǎng)

 每經記者 王佳飛 每經編輯 陳夢妤

  8月7日,博鰲房地產論壇,中國銀行業(yè)協(xié)會首席經濟學家巴曙松和中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設經濟系主任陳淮,出現(xiàn)了一次有意思的爭論。

  陳淮:簡單來說,不論從政策還是客觀需要,以及企業(yè)自身轉型、觀望等很多方面來說,接下來都會是一個相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

  巴曙松:穩(wěn)是不是穩(wěn)中有降?

  陳淮:什么叫降?如果說沒有原來的增速就叫降,如果這個意義上我就不辯論了,如果說有相對的增速,我認為還是會有所增長。

  巴曙松:明年要到16萬億元?

  陳淮:這個數(shù)你就別問我了?,F(xiàn)在股評家、金融專家喜歡用這樣的語言,由于美聯(lián)儲降息、人民幣貶值,股市昨天(8月6日)呈現(xiàn)大跌狀態(tài),今天(8月7日)有可能繼續(xù)向下尋底,但也不排除報復性反彈的可能。

  巴曙松:連一向積極唱多的人都不敢輕易做樂觀的預計,我們還是謹慎一點好。

  兩位經濟學大佬爭論的背景,是2018年中國房地產市場前所未有的15萬億元規(guī)模新高,同時行業(yè)結構亦呈現(xiàn)出強者愈強趨勢。

  近日,多位重量級經濟學家、行業(yè)學者接受《每日經濟新聞》記者采訪,探討15萬億元之后的房地產行業(yè)發(fā)展。

  問題一:當下出現(xiàn)了一些房企破產現(xiàn)象,未來行業(yè)會怎么走?

  未來的地產分化會加劇

  國家統(tǒng)計局原局長、陽光資產首席戰(zhàn)略官邱曉華:

  中國房地產市場還有較大的剛需潛力,主要來自兩方面:第一,城市化進程的推動,新增城鎮(zhèn)人口生存型住房的剛性需求;第二,原有城市人口的改善型住房需求。我國的城市化水平還比較低,在這方面的潛力和余地也比較大。

  值得注意的是,通過近年的宏觀調控,中國的房地產庫存水平已經接近供求緊平衡界限,不少地方已經低于政策的庫存水平。因此,目前的庫存也需要進一步提升,庫存推動增長的因素也還是值得期待的。

  黃金期雖然結束,但平穩(wěn)期才剛剛開始。未來的地產分化會加劇,主要會由人口流動、經濟活力和生態(tài)環(huán)境三個因素來決定。從一個更長的趨勢來看,調控雖然嚴厲,政策有底線。重組與調整在加快,分化會成為常態(tài),這是我們需要去注意把握的。

  房地產市場到了兼并重組的時候

  中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱:

  房地產市場曾有一段過熱盲目擴張的時期,但目前整個行業(yè)都已謹慎,同時政府不用地產來刺激經濟的思路已經很明確了。

  當下市場出現(xiàn)了一些企業(yè)破產的現(xiàn)象,我認為適當?shù)恼{整兼并重組是非常正常的,這是一個好的好事,而不是壞事。國外市場幾家巨頭獨大的現(xiàn)狀是一次一次經濟波動后兼并重組的結果。

  我認為,目前中國房地產市場也到了一個兼并重組,提高產業(yè)集中度,使產業(yè)結構更加健康的時候。

  這20年也還是黃金20年

  旭輝集團董事長林中:

  我覺得下一個20年行業(yè)會進入一個新的階段。我把中國房地產走過的這種歷程分了三段:第一段從1978年改革開放到1997年中國房地產萌芽期;第二段從1998年房地產市場化開始一直到2017年,這20年是中國房地產的高速增長期;從2018年到2037年這20年,中國房地產可能會進入一個平穩(wěn)發(fā)展期。

  如果用高速增長期的觀點來看現(xiàn)在的平穩(wěn)增長期,可能認為不夠黃金,但我們認為今后20年內,中國改革開放水平持續(xù)會提高,人民的收入水平也會持續(xù)提高,城市化進程也將不斷推進。所以到時候回來看,這20年對很多房地產企業(yè)來說也還是黃金20年。

  中國房地產行業(yè)還處于發(fā)展的青春期

  綠城房地產建設管理集團董事長兼總經理李軍:

  中國房地產很多時候受政策影響,與經濟形勢也相關聯(lián),所以我們對這個行業(yè)的判斷現(xiàn)在很難說。但我認為,中國房地產行業(yè)實際上是在快速的成長過程當中,還是個青春期的孩子。

  青春期之后進入成熟期并且不會立刻死亡,會存在很長的平穩(wěn)期,甚至可能進一步進入老年期這么個階段。依照長期的角度看,中國房地產行業(yè)還處于一個發(fā)展的青春期階段,還沒進入穩(wěn)定和成熟期,并且到成熟期后也將是個很長的過程。

  問題二:2019年行業(yè)發(fā)展降速,房企依然“規(guī)模為王”?

  要重視近年來出臺的城市群政策

  樊綱:

  城市群能夠使大中小城市各種經濟要素互補,通過交通基礎設施公共服務等一體化,使人口便利流動,令區(qū)域內大中小城市,甚至是城市和農村相互聯(lián)結,形成協(xié)同發(fā)展,進而這些城市群能吸收更多人口,把中國的城鎮(zhèn)城市化推向新的階段。

  發(fā)展城市群意味著大中小城市實現(xiàn)土地互補,房地產供給互補,供給需求也是互補。我稱其為中國城市化2.0版本。在這一過程中,過去房價暴漲的城市有可能房價趨穩(wěn),房價低洼的城市也有可能上漲。這對房地產的發(fā)展非常重要,一定程度上會令市場重新洗牌,也蘊含著大量的商機。

  要選擇有質量的增長,不能犧牲財務安全性

  林中:

  要實現(xiàn)有質量的增長,一定要先把質量放在前面,包括產品和服務的質量;其次應注重財務質量,不能犧牲財務安全性,要實現(xiàn)有利潤、有回款的銷售,有現(xiàn)金的利潤。

  從企業(yè)角度來說,就是增長率、負債率和利潤率的平衡,所以我們不會為了追求一個增長率去犧牲負債率和利潤率。規(guī)模是一個結果而不是一個目的,房地產的目的是通過做好的產品和服務,在為客戶創(chuàng)造價值的同時,把握住行業(yè)機會。 (本版圖片由每經記者張建攝) TOP50以上房企發(fā)展會有所降速

  泰禾集團副總裁全忠:

  從這幾年的發(fā)展情況看,房地產行業(yè)出現(xiàn)了強者恒強,這是個趨勢??偟膩砜?,中國的房地產市場發(fā)展一定是規(guī)模占優(yōu)勢。

  不過從2019年開始,我個人認為現(xiàn)在的TOP50以上企業(yè),發(fā)展速度和增長率會比前幾年下降。為了保持增長,企業(yè)還需使用杠桿,負債率依舊高位,集中度會進一步增加。

  一些“小而美”公司定位可能比較特殊,只服務于某一部分人,但中國房地產市場的容量足夠讓這些中小企業(yè)有足夠的生存空間。這些中小企業(yè)應當采取針對性的產品和服務來滿足部分目標客戶需求,并且仍會有生存空間。

  開發(fā)商要學會等

  恒隆集團董事長陳啟宗:

  我希望中國的房地產商,特別是住房房地產商,能夠回歸理性,不要再在銷售額這件事上去比較。希望這個行業(yè)能夠越來越理性,開發(fā)商在借貸上量力而為,從今以后就回歸理性、量力而為。

  房地產商必須學一個功課,就是要等。我是很能等的,我不做事的時候什么都不做,每天的運營有同事們去做,我做決策的我就要會等。

  去年,恒隆在杭州拿了一塊地,從2004年開始,我等了14年,這14年里基本上大的商業(yè)土地我都看過,但我深信一件事,該等的時候你就要等。

  問題三:15萬億之后,房企應尋求多元化,還是繼續(xù)聚焦主業(yè)?

  多元化是企業(yè)發(fā)展的一種自然選擇

  泰禾集團副總裁全忠:

  一般默認房地產主業(yè)是以住宅為主的房地產,但隨著土地供應的特點或變化,實際上每個企業(yè)都面臨著除了住宅以外的事,做商業(yè)、長租公寓這不應當被視為多元化,而文旅、教育、養(yǎng)老等我認為屬于房地產相關多元化。

  企業(yè)做這些的目的在于未來新的護城河的建立,多元化是對客戶全生命周期的一種服務,是對未來房地產平穩(wěn)發(fā)展時期的鋪墊和準備。最近幾年做的基礎,可能在未來就起到很大作用,并不是因為房產開發(fā)商或者開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流充沛,所以在別的領域去找一些新的經濟增長點。

  現(xiàn)在大部分上市公司都有這方面的嘗試,可能就是這些企業(yè)家的“英雄所見略同”,或者說它是企業(yè)發(fā)展的一種自然選擇。

  大家都在悶頭做轉型

  億達中國高級副總裁于大海:

  一個傳統(tǒng)行業(yè)在發(fā)展到一定階段后,適度轉型和跨越式發(fā)展,是全行業(yè)大多數(shù)參與者所共同期望和愿意參與的。

  最近多元化的聲音可能淡了一點,但我作為一個從業(yè)人員所了解到的,實際是大家都在悶頭來做轉型這個工作。不過轉型并不是一朝一夕可以取得很好成效的,也缺乏一些有效宣傳。換句話說,大家更希望埋頭實干,轉型出來一些業(yè)績之后,才能夠對外發(fā)聲。行業(yè)要摒棄單一的傳統(tǒng)的房地產發(fā)展模式,向復合的、多元的,特別是產業(yè)實體和產業(yè)內容這個方向去傾斜。我覺得如果這樣的市場參與者更多,對我們全行業(yè),包括對中國的經濟和社會發(fā)展都是很有幫助的。

  20年前,億達開始轉型,也是從相對茫然到如今信心飽滿。假以時日,比如10~20年,一定會出現(xiàn)很多成功多元化轉型的企業(yè)。

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