文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

　　圖/廣州日報全媒體記者盧政

　　7月是傳統(tǒng)樓市淡季，供需量下滑。今年7月東莞樓市住宅成交環(huán)比下降一成，樓市進入蓄客期。8月份，房企推貨量加大，據(jù)不完全統(tǒng)計，將共有21個項目超過3000套住宅進入市場。房企加大推貨量，提前進入回籠資金階段，市場競爭進一步加劇。

　　供應(yīng) 7月進入傳統(tǒng)樓市淡季

　　7月東莞住宅供需環(huán)比放緩，同比均增長。其中，公寓和別墅供需環(huán)比同比均下滑，洋房供需同比均增長42%左右。同時，非住宅供應(yīng)環(huán)比同比均大降，寫字樓更是在7月“斷供”。從整體市場來看，7月樓市進入傳統(tǒng)樓市淡季。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月東莞住宅新增供應(yīng)整體環(huán)比有所放緩，7月全市住宅供應(yīng)36.98萬平方米， 環(huán)比下跌8%。除了松山湖片區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)上漲外，其余片區(qū)均下跌。其中供應(yīng)熱點集中在松山湖片區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，合計供應(yīng)達 21.88萬平方米，占比高達59%。

　　從市場來看，萬科持續(xù)推貨搶跑，旗下萬科東新翡翠松湖、萬科第五城、萬科金地天空之城等6個項目集體發(fā)力供應(yīng)13.55萬平方米，占全市比重37%。

　　6月東莞一手住宅網(wǎng)簽量出現(xiàn)一個小高峰，7月則稍顯回落。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年7月東莞一手住宅網(wǎng)簽4462套，環(huán)比下跌10.1%。在各片區(qū)成交中，東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)及松山湖片區(qū)成交量最高，前者為964套，后者為933套，霸占冠亞軍位置。城區(qū)片區(qū)及東南臨深片區(qū)則環(huán)比有較大的跌幅。水鄉(xiāng)新城片區(qū)一手住宅網(wǎng)簽量最少，僅為406套。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心也表示，繼6月眾多品牌房企全力沖刺年中業(yè)績后，7月東莞住宅網(wǎng)簽成交有所回落，約50.49萬平方米，環(huán)比下降9%，同比上升31%。從個盤角度看，品牌項目和中低價項目仍然跑贏市場，7月住宅成交排行前15名項目中，幾乎全為品牌房企項目，此外有7個項目成交均價低于1.7萬元/平方米。受中低價項目成交突出影響，7月全市普通住宅均價環(huán)比下降1.11%。

　　區(qū)域 東坑、沙田、塘廈和虎門為成交熱點

　　受到供應(yīng)量影響，7月成交熱點也集中在松山湖片區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)。值得注意的是，東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)屬于東莞價格洼地，客戶需求逐步釋放，成交占比回升明顯，7月主要以和昌拾里松湖成交為主。

　　從鎮(zhèn)區(qū)來看，據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月東坑、沙田、塘廈和虎門為成交熱點；沙田和虎門主要由于受規(guī)劃利好及虎門二橋、莞番高速一期通車影響，濱海片區(qū)熱度持續(xù)升溫，成交效果良好。高埗、寮步、東坑由于個盤集中入市，供應(yīng)明顯放量，成交也較為不錯。

　　另外，7月區(qū)域成交分化加劇，有9個鎮(zhèn)區(qū)住宅成交面積環(huán)比上漲明顯(漲幅大于20%)， 其中東坑、中堂環(huán)比放量顯著。全市六成區(qū)域成交環(huán)比下滑，有18個鎮(zhèn)街跌幅明顯(跌幅大于10%)，市場明顯降溫。從價格來看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，7月東莞大部分鎮(zhèn)街洋房成交均價環(huán)比持續(xù)走穩(wěn)，近九成鎮(zhèn)街均價環(huán)比漲跌幅小于5%。

　　7月是傳統(tǒng)樓市淡季，加上今年市場觀望氛圍日趨嚴(yán)重，樓市進入蓄客期。據(jù)東莞中原策略中心對全市在售100多個項目監(jiān)測顯示，7月樓市訪客量環(huán)比6月下滑3%。認(rèn)購方面，大部分項目進入蓄客期，成交有所下滑，7月認(rèn)購量環(huán)比6月下降15%。

　　另據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，7月樓市推貨項目數(shù)繼續(xù)減少，整體供應(yīng)套數(shù)環(huán)比下降47%， 整體銷售率為74%，但個盤分化明顯。去化良好的項目以片區(qū)內(nèi)中低價項目、TOD項目為主。

　　另外，全市多片區(qū)成交分化加劇，中心城區(qū)由于部分熱銷盤進入尾盤階段，導(dǎo)致認(rèn)購數(shù)量有所下滑，但是整體出貨效果良好；濱海片區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)有新品牌項目入市，帶動認(rèn)購情況回升明顯，其余片區(qū)成交不溫不火。

　　庫存 臨深片區(qū)住宅庫存消化周期拉長

　　由于7月東莞住宅新增供應(yīng)放緩，庫存下滑至485萬平方米，環(huán)比下降3.22%，同比下降3.28%，按照過去一年消化速度計算，7月底住宅庫存消化周期持續(xù)縮短至不足11個月。東莞中原戰(zhàn)略研究中心分析，目前市場分化明顯，中心城區(qū)依然嚴(yán)重供不應(yīng)求，臨深片區(qū)住宅庫存量最大，為136.5萬平方米，占全市比重的28%，臨深片區(qū)住宅庫存消化周期繼續(xù)拉長至近17個月。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，7月全市鎮(zhèn)街中謝崗的消化周期超過30個月，由于該區(qū)域長期缺乏新品，市場成交量少，導(dǎo)致整體去化周期高企；另外臨深片區(qū)普遍項目去化壓力加大，鎮(zhèn)街消化周期均超過14個月。城區(qū)多鎮(zhèn)街去化周期不足6個月，望牛墩和企石由于近年供應(yīng)少，去化周期較低。

　　后市 8月將現(xiàn)一波供應(yīng)小高潮

　　市場將現(xiàn)一波供應(yīng)小高潮。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，隨著“金九”傳統(tǒng)旺季漸近，品牌房企搶跑意圖明顯，8月預(yù)計將有21個項目推新貨入市，推貨量超3000套，創(chuàng)年內(nèi)月度新高，環(huán)比7月增長125%。

　　從區(qū)域來看，隨著品牌、高價地項目入市增多，競爭格局加劇。目前臨深片區(qū)是供應(yīng)主力區(qū)，其次是水鄉(xiāng)片區(qū)和松山湖片區(qū)，其中近兩年供應(yīng)整體偏緊的水鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)放量大增。值得注意的是，隨著近兩三年高價地項目陸續(xù)上市，在售的高價地項目明顯增多，競爭壓力加大。從戶型來看，大部分項目主推剛需及首次改善產(chǎn)品為主，部分項目推出緊湊型三房、四房，戶型趨小化。

　　是誰在買房？

　　購房者平均年齡36.4歲 金融從業(yè)者最多

　　廣州日報訊 （全媒體記者蔣幸端）8月7日，東莞市人力資源和社會保障局發(fā)布了《2019年度勞動力市場工資指導(dǎo)價位》，金融業(yè)連續(xù)多年“拔得頭籌”，是所有行業(yè)中月薪平均值唯一過萬的行業(yè)。這正好符合近幾年省內(nèi)購房者情況。據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在省內(nèi)購房者情況分析當(dāng)中，金融從業(yè)者購房人數(shù)最多，且普通職工人數(shù)占比增加，自住需求成為主要置業(yè)目的。

　　據(jù)中原地產(chǎn)對廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、珠海、中山等廣東省七大城市購房者情況進行不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年買房的購房者當(dāng)中，依然以金融、保險、證券從業(yè)者為主，且普通職員占比上升，管理層占比有所降低。2019年前6月相比2018年，購房者中的管理層占比降低，而一般職員占比上升了3個百分點，達到23%。這一變化與客戶置業(yè)目的變化一致，說明剛需正逐漸回歸。

　　8月7日，東莞市人力資源和社會保障局發(fā)布了《2019年度勞動力市場工資指導(dǎo)價位》，指導(dǎo)價位基本涵蓋了社會所有行業(yè)和領(lǐng)域。數(shù)據(jù)也顯示，在12大類行業(yè)中，金融業(yè)連續(xù)多年“拔得頭籌”，是所有行業(yè)中月薪平均值唯一過萬的行業(yè)。

　　此外，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月，剛需客戶占比正在上升。在七個城市購房者置業(yè)目的一欄中，填寫置業(yè)目的為“自住”的客戶占比從2018年起就持續(xù)上升，2019年一季度創(chuàng)下了2016年以來的新高。從自住需求的月度走勢來看，2018-2019年自住需求占比持續(xù)回升，已從2016年市場高熱時期的50%左右升至65%。

　　從客戶年齡來看，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年-2019年6月購房者的平均年齡為36.4歲。從變化趨勢來看，年齡的上下浮動與市場熱度有一定的關(guān)聯(lián)。當(dāng)市場好時，客戶會更年輕，而市場熱度較低時，客戶則會更年長。