7月底以來(lái)，A股房地產(chǎn)板塊連續(xù)下挫，中信房地產(chǎn)指數(shù)自7月31日至今已經(jīng)跌近8%，進(jìn)一步抹去年初以來(lái)的漲幅。港股房地產(chǎn)板塊近期低迷的情況更加突出、持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)。7月中旬以來(lái)，萬(wàn)得香港房地產(chǎn)指數(shù)一路下跌，讓該板塊從上半年表現(xiàn)佼佼者的位置滑落，年內(nèi)漲幅收窄至2%，僅在港股各行業(yè)板塊中居于中游。

　　機(jī)構(gòu)分析稱，7月底政策層面釋放的調(diào)控從緊的基調(diào)以及融資環(huán)境明顯收緊跡象，讓行業(yè)面臨較大壓力。不過(guò)，板塊業(yè)績(jī)的確定性、穩(wěn)定性以及估值低位，讓該板塊尤其是龍頭房企投資價(jià)值凸顯。

　　港A兩市地產(chǎn)股回調(diào)明顯

　　A股房地產(chǎn)板塊較為明顯的回調(diào)，始于7月底政策層面的基調(diào)和傳達(dá)的信號(hào)。繼7月30日中央政治局會(huì)議再提“房住不炒”，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，央行7月31日表示，此前召開的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源較多，各類銀行要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。8月2日，央行召開2019年下半年工作電視會(huì)議，也提到“房住不炒”定位，表示持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金管控。

　　市場(chǎng)人士指出，在經(jīng)歷了今年年初地產(chǎn)融資的“小陽(yáng)春”后，5月至今隨著一些針對(duì)房企融資政策的出臺(tái)，房企的融資環(huán)境出現(xiàn)了明顯的收緊跡象，讓投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)前景的擔(dān)憂再起。

　　數(shù)據(jù)顯示，中信房地產(chǎn)指數(shù)自7月31日至今已經(jīng)跌近8%，進(jìn)一步抹去年初以來(lái)的漲幅，使得該板塊年內(nèi)漲幅收窄至11.77%。港股房地產(chǎn)板塊近期低迷情況更加突出、持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)，7月中旬以來(lái)，萬(wàn)得香港房地產(chǎn)指數(shù)一路下跌，讓該板塊從上半年表現(xiàn)佼佼者的位置滑落，年內(nèi)漲幅從6月底的逾15%收窄至如今的2%，在港股各行業(yè)板塊中表現(xiàn)僅居中游。

　　低估值+穩(wěn)業(yè)績(jī)優(yōu)勢(shì)

　　近日人民幣對(duì)美元匯率“破7”也讓板塊承壓。業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，人民幣對(duì)美元貶值對(duì)于房企的融資環(huán)境無(wú)異于雪上加霜，并可能侵蝕其利潤(rùn)。去年四季度以來(lái)，以美元債為主的境外債成為房企熱衷的融資方式，在大中型房企及港股上市房企中較為普遍，恒大地產(chǎn)、碧桂園、佳兆業(yè)等房企相關(guān)融資規(guī)模居前。

　　中原地產(chǎn)研究中心此前的數(shù)據(jù)顯示，今年前七個(gè)月，房企美元融資刷新歷史紀(jì)錄，比去年同期增幅不??；7月以來(lái)，融資成本也出現(xiàn)增高，今年上半年美元債平均利率在6%左右，7月快速上升至8%，高企的融資成本正在擠壓房企的盈利空間。

　　前海開源基金董事總經(jīng)理?xiàng)畹慢堈J(rèn)為，人民幣貶值從短期來(lái)看，對(duì)于發(fā)行美元債比較多的房企來(lái)說(shuō)，因?yàn)槔⒁约氨窘鹁悦涝獌敻?，這也意味著會(huì)增加房企的負(fù)擔(dān)。不過(guò)，楊德龍認(rèn)為，人民幣并沒有長(zhǎng)期貶值的基礎(chǔ)，料將還會(huì)反彈，所以長(zhǎng)期來(lái)看，匯率因素對(duì)房地產(chǎn)的影響沒那么大。

　　房地產(chǎn)板塊目前仍受到不少機(jī)構(gòu)的青睞。中信建投證券認(rèn)為，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，地產(chǎn)板塊的業(yè)績(jī)確定性和穩(wěn)定性以及估值的低位，使得配置性價(jià)比更為突出。建議優(yōu)選布局一二線龍頭房企、具備成長(zhǎng)彈性的二線房企、享受存量?jī)r(jià)值紅利的標(biāo)的以及物業(yè)服務(wù)板塊等。

　　華創(chuàng)證券指出，房地產(chǎn)板塊和主流房企的估值底已確認(rèn)，從短期來(lái)看，政策面和資金面已于去年三季度見底；主流房企業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，竣工計(jì)劃強(qiáng)勁。考慮到目前主流房企預(yù)收鎖定率均處高位，有力保障后續(xù)業(yè)績(jī)釋放。在業(yè)績(jī)?cè)鏊俅_定的背景下，穩(wěn)定的分紅率決定了更高的股息率，進(jìn)一步創(chuàng)新高的股息國(guó)債利差，也預(yù)示主流優(yōu)質(zhì)房企的長(zhǎng)線投資價(jià)值已經(jīng)凸顯；推薦低估值高股息龍頭、二線成長(zhǎng)藍(lán)籌、商業(yè)地產(chǎn)、國(guó)企改革標(biāo)的及物管板塊。

　　東吳證券也指出，板塊中期業(yè)績(jī)普遍增速較高，龍頭公司在融資、土儲(chǔ)、操盤、運(yùn)營(yíng)上的優(yōu)勢(shì)越發(fā)明顯，行業(yè)集中度持續(xù)攀升，強(qiáng)者恒強(qiáng)。