原標題：房地產(chǎn)調(diào)控釋放維穩(wěn)信號 中小房企面臨優(yōu)勝劣汰

　　7月31日地產(chǎn)股集體下跌。截至收盤，當日135只房地產(chǎn)業(yè)股票平均跌幅達1.51%，一天總蒸發(fā)市值達545億元。其中，市北高新、嘉凱城等股票領(lǐng)跌，跌幅超過9%。

　　此前一天，中共中央政治局會議繼4月之后再次強調(diào)“房住不炒”，并首次明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。這是政治局會議釋放的重磅信號之一，業(yè)內(nèi)人士認為，未來房地產(chǎn)政策不會放松，但市場已有預(yù)期，所以地產(chǎn)股下跌的過程不會持續(xù)太長時間。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，未來政策還是以平穩(wěn)為主。房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)在租售并舉、“房住不炒”等環(huán)節(jié)開始快速落地，預(yù)計2019年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。

　　“這一輪調(diào)控的維穩(wěn)信號很足，可能會逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠桿融資的房企。”業(yè)內(nèi)人士告訴新京報記者，從政策面來看，今年上半年樓市走出一波“小陽春”后，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，都在給樓市“退燒”。

　　據(jù)央行7月31日消息稱，7月29日，央行在北京召開銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會，強調(diào)保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。

　　近期房地產(chǎn)調(diào)控政策

　　4月19日

　　政治局會議提出，堅持“房住不炒”，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制。

　　5月17日

　　銀保監(jiān)會發(fā)布23號文，叫停信托變相為不符條件的房地產(chǎn)項目融資輸血。

　　6月13日

　　銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。

　　7月初

　　銀保監(jiān)會約談警示部分近期地產(chǎn)業(yè)務(wù)增量大的信托公司。

　　7月12日

　　發(fā)改委發(fā)布房企外債申請備案登記通知，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

　　7月29日

　　央行在北京召開銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會，強調(diào)要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。

　　7月30日

　　政治局會議重申“房住不炒”，落實房地產(chǎn)長效管理機制，首提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

　　房住不炒

　　135只地產(chǎn)股普跌 專家稱下跌符合預(yù)期

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，7月31日，135只房地產(chǎn)業(yè)股票平均跌幅達1.51%。其中，市北高新、嘉凱城等股票跌幅較大超9%，分別下跌9.98%及9.21%。華夏幸福、金地集團、陽光城等多家上市房地產(chǎn)業(yè)股票，當日跌幅也均超4%。此外，綠地控股、華僑城A、萬科A、榮盛發(fā)展等上市房地產(chǎn)業(yè)股票，當日跌幅超3%。

　　7月30日召開的政治局會議，對房地產(chǎn)市場調(diào)控提出了要求。會議提出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。此次表述最大的變化在于提出了房地產(chǎn)不是經(jīng)濟刺激手段的新定義。“在當前經(jīng)濟下行壓力增大，政策判斷撲朔迷離的情況下，該表述具有積極的意義。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

　　他認為，這一表述明確了房地產(chǎn)的市場角色，即房地產(chǎn)不應(yīng)該是刺激經(jīng)濟的工具，各地對于房地產(chǎn)市場的定位，依然需要強化其消費品的概念，即房子是用來住的，不是用來炒的。各地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要更多考慮房地產(chǎn)背后的消費需求，而不應(yīng)該和經(jīng)濟刺激等做過多的掛鉤。

　　嚴躍進指出，政治局這個會議的信號就是政策不會放松，所以對于銷售市場是有一定利空的，地產(chǎn)股適當下跌也是符合預(yù)期的。但這個過程也不會持續(xù)太長時間，這和近期本身類似融資政策收緊已經(jīng)強化了市場預(yù)期有關(guān)。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，去年底的兩次政治局會議并未提房地產(chǎn)，此后今年4月與7月連續(xù)提及“房住不炒”，繼續(xù)明確了房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)收緊，對炒房者將有打擊，也有利于市場平穩(wěn)。

　　張大偉表示，在過去經(jīng)濟發(fā)展過程中，的確出現(xiàn)過為了短期經(jīng)濟穩(wěn)定的目標而放棄房地產(chǎn)長效機制的落地執(zhí)行，本次會議第一次明確了這一點。而房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)在租售并舉、“房住不炒”等環(huán)節(jié)開始快速落地，預(yù)計2019年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。另外，房地產(chǎn)稅等調(diào)控政策也將在2019年加速落地。整體來看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了質(zhì)變。

　　監(jiān)管重拳

　　房地產(chǎn)融資收緊 中小房企面臨優(yōu)勝劣汰

　　實際上，過去三個月時間，多部門密集發(fā)聲劍指房地產(chǎn)。其中，5月17日，銀保監(jiān)會23號文重申嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)融資。近兩個月后，發(fā)改委發(fā)文要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

　　今年上半年，房企享受了一陣較為寬松的融資環(huán)境，亦帶動了樓市熱度。據(jù)央行公布的2019年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，住戶部門貸款中，被認為能夠一定程度上反映房貸變化的中長期貸款增加2.75萬億元，同比增長10%。

　　此前房地產(chǎn)信托受到約束時，多位信托公司人士告訴新京報記者，今年上半年房地產(chǎn)信托整體增速過快，多地銀保監(jiān)局對房地產(chǎn)信托開出罰單，有公司地產(chǎn)項目爆雷，這些可能都是監(jiān)管收緊的誘因。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房企對外部融資的依賴度普遍不低，比如一個項目，可能只有三分之一或四分之一的資金是房企自己出，其余部分都靠外部融資，這就形成三倍或四倍的杠桿。他認為，這一輪調(diào)控給的維穩(wěn)信號很足，可能會逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠桿融資的房企。

　　而根據(jù)人民法院公告網(wǎng)，截至7月23日，今年全國共有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全國500強第215位的上市房企銀億集團也位列其中。張大偉表示，對比全國10萬家級別的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，幾百家企業(yè)的破產(chǎn)算是所有行業(yè)里面比例最低。從環(huán)比同比看，這個數(shù)據(jù)也沒有明顯增加。

　　有分析認為，這其實也是房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升的開啟，有利于市場長遠發(fā)展。在過往30多年，中國房地產(chǎn)市場享受到人口遷移、城市化以及經(jīng)濟高速發(fā)展三股時代紅利，從而獲得了飛速的增長。但與此同時，也存在企業(yè)和從業(yè)者良莠不齊，粗放式經(jīng)營所帶來的房屋開發(fā)質(zhì)量不高以及樓盤爛尾等一系列問題。

　　除了資金端收緊，近幾個月，住建部也多次對部分房價、地價波動幅度較大的城市進行了預(yù)警提示。5月18日，住建部在4月19日對6個城市進行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預(yù)警提示。

　　如果算上個別城市寬松政策一日游、房企資金鏈收緊措施、地方的限售加碼、亂象整頓等政策，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達251次，相比2018年同期上漲了31%。

　　趨勢前瞻

　　調(diào)控已見成效 未來政策以穩(wěn)為主

　　從調(diào)控階段性成果看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月商品房銷售面積同比下降1.8%，降幅比1-5月擴大0.2個百分點，商品房銷售額增長5.6%，增速回落0.5個百分點，樓市泡沫得到一定程度的擠出。

　　此外，房價走勢基本穩(wěn)定。4個一線城市新建商品住宅銷售價格6月環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅連續(xù)三個月相同；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

　　對于未來政策走向，中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷對新京報記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策會嚴控，但不是收緊，重要的是把現(xiàn)在的政策能夠落實好。

　　在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英看來，政治局首次提出就房地產(chǎn)在經(jīng)濟刺激中的作用進行定調(diào)，回應(yīng)了當前經(jīng)濟形勢下社會輿論中有所升溫的房地產(chǎn)刺激論調(diào)，也給地方政府明確了標準，擊破房地產(chǎn)調(diào)控放松的幻想。在當前宏觀經(jīng)濟形勢下，這也將使得地方政府在房地產(chǎn)政策選擇上更加審慎，對市場波動更加敏感，政策出臺的頻率和力度都有可能會加強。

　　對此，張大偉認為，未來政策還是平穩(wěn)為主，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度，以長效機制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。而建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關(guān)鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性。

　　“從發(fā)布調(diào)控政策的城市看，主要以房價上漲明顯城市為主，這種城市基本集中在一、二線城市，房價在最近依然處于高位。穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價依然是政策的主要內(nèi)容。”張大偉稱。