原標(biāo)題:二手房買賣中 小心戶籍遷出之“坑”
案情回顧
2011年,杜某與石某在中介撮合下訂立房屋買賣合同,雙方約定,出賣人杜某應(yīng)在房屋過戶之日起90日內(nèi)向派出所辦理戶口遷出手續(xù),如出賣人未將該房屋相關(guān)戶口遷出,應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。石某取得所有權(quán)后于2018年將該房屋售給李某。關(guān)于戶籍問題,石某與李某在房屋買賣合同中也有類似違約責(zé)任的約定。待二人交易完成后,李某發(fā)現(xiàn)這套房屋內(nèi)還有崔某的戶籍。于是,李某將石某訴至法院,要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
法院審理后查明,該房屋最早是杜某自崔某處購得的,杜某取得房屋所有權(quán)后,并未向公安機關(guān)查詢房屋戶籍遷出情況。石某從杜某處購得房屋后,同樣也未查詢。因李某和石某的購房合同中關(guān)于戶籍遷出有明確的約定,經(jīng)法院調(diào)解后,石某向李某支付六萬元違約金。此后,石某同樣依約將杜某訴至法院,要求其承擔(dān)違約責(zé)任。法院審理后認為,即使涉案房屋內(nèi)尚有他人戶口非出賣人杜某原因?qū)е拢鳛橘u方也應(yīng)盡到注意義務(wù),在合同有明確約定的前提下,杜某應(yīng)向石某承擔(dān)違約責(zé)任,最終判決他向石某賠償違約金六萬元。
法官支招
房產(chǎn)交易過程中,戶口遷移環(huán)節(jié)很容易成為房屋買賣中產(chǎn)生糾紛的“坑”。
對于賣方,在簽訂房屋買賣合同前,一定仔細研讀即將要簽訂的房屋買賣合同,確定雙方的權(quán)利義務(wù),避免因為疏忽而承擔(dān)可能的違約責(zé)任。在簽訂房屋買賣合同前,要務(wù)必確認待交易的房屋是否有他人戶籍。如有他人戶籍,可及時向有關(guān)人員聯(lián)系遷出戶籍。一般而言,業(yè)主憑借房屋所有權(quán)證和身份證明,即可向戶籍登記機關(guān)查詢房屋戶籍登記信息。如經(jīng)查詢,發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有他人戶籍,且無法將其遷出,基于誠信原則,在房屋交易中則務(wù)必向買方釋明。
對于買方,在簽訂房屋買賣合同前,要看清即將簽訂的房屋買賣合同,確定雙方的權(quán)利義務(wù),避免因為疏忽而承擔(dān)可能的違約責(zé)任。如買賣合同中有關(guān)于戶籍遷出的約定,完成房屋過戶登記后,一定要及時查詢房屋戶籍遷出情況,避免擴大損失。
(作者單位:北京市第二中級人民法院)
|