每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝

　　房企正在經歷一次“縮衣緊食”的考驗，一次對“錢袋”的保衛(wèi)。

　　值得注意的是，近期新光集團、銀億股份、中弘股份等企業(yè)相繼曝出債務危機。其中，中弘股份甚至因為債務爆雷于2018年12月退市；銀億股份也在今年6月因債務問題提出破產重整申請。

　　克而瑞研究中心總經理林波直言，2019年二季度以來，一些大型房企還能依靠銀行融資，但中小型企業(yè)的境內融資渠道逐漸遭遇壓縮，壓力越來越大，凈負債率較高、融資成本較高的房企更可能面臨更大風險。

　　中小型房企融資壓力倍增

　　克而瑞數據顯示，今年一季度過后，從4月份開始房企單月融資便持續(xù)減少。5月份房企發(fā)債規(guī)模大幅縮水，95家典型房企境內外發(fā)債總量210.6億元，環(huán)比下降73.1%，為2017年3月以來的最低值；至6月份單月融資已經降至兩年來的最低值，僅為492億元。

　　“當下房企市場化融資途徑融資愈發(fā)困難，資金需求較大的房企采用多元化融資方式，但融資金額有限，小企業(yè)融資則更加困難。”同策咨詢指出。

　　而在融資環(huán)境收緊的下半年，小型房企或是“第一波”遭受沖擊的。

　　林波表示，一些資金緊張的企業(yè)，想融資則只能走非標融資，如信托、基金、理財。而即使是非標融資，政策趨勢也愈發(fā)緊張，如針對房地產信托公司產品，政策已要求“不允許超過6月份”，即后續(xù)不允許新增規(guī)模。

　　隨之，海外發(fā)債成為不少房企保證資金的途徑，5~6月的房企海外發(fā)債雖然發(fā)行量環(huán)比是下降的，但比例逐漸上升。

　　今年上半年，房企境內外債券類融資總額4286億元，其中境外發(fā)債2883億元，占比67%，相較于2018年上升了19個百分點。

　　“海外發(fā)債明顯放量，主要就是因為國內發(fā)債過審批很少，資金緊張的企業(yè)不得不選擇其他渠道。”林波表示。

　　但不容忽視的是，境外債券融資成本達8.34%，較2018年增長1.19個百分點。而2019年以來，房企新增債券類融資成本為7.25%，較2018年全年上升0.77個百分點，普遍呈上升趨勢。

　　境內渠道受限，海外成本攀升，對中小型企業(yè)而言壓力不容忽視。

　　克而瑞分析師房齡告訴表示，6月份發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過了10%。其中如華南城及新湖中寶的票面利率分別達到了11.875%、11%，若算上綜合融資費用，實際成本還將更高。

　　財務不良企業(yè)或陷危機

　　在這一場行業(yè)優(yōu)勝劣汰中，資金周轉率低、債務壓力大且緊急的中小房企，面臨的壓力和風險首當其沖。

　　以銀億股份為例，其市值一度達400億元。2016年銀億以120億元的價格開啟收購美國ARC、日本艾禮富和比利時邦奇，轉型“房地產+高端制造”雙主業(yè)的綜合性公司。為籌措資金，億銀選擇了舉債與股權質押，埋下了債務危機的導火索。

　　2017年地產調控加碼，銀億房地產業(yè)務雪上加霜。加之汽車行業(yè)寒冬來臨，汽車業(yè)績大幅下滑，導致2018年銀億股份的總凈利潤僅為-4.74億元。伴隨債務到期，2018年銀億的持有現金降到了歷史新低的8.35億元，而現金短債比則下降至0.09，短期的償債壓力巨大，最后出現債務違約。

　　一位不愿具名的機構人士向記者表示，“很多中小房企目前可能還未必到銀億這個地步，但一些小房企已經開始賣項目，這是出現生存危機的前兆。”

　　除短期債務高企，凈負債率較高、融資成本較高的企業(yè)，同樣面臨風險。

　　據克而瑞數據，目前房地產業(yè)內平均凈負債率約70%，不少企業(yè)凈負債率超過100%，比如泰禾的300%，中南的160%。

　　上述機構人士認為，這類企業(yè)需要盡快把現金周轉出來，才能抵抗風險。

　　但不容忽視的是，不少企業(yè)都參與了2016~2017年的高價拿地，甚至有些房企貨值里約80%土地都在三四線城市。

　　林波認為，失去了棚改紅利的三四線城市，去化速度下降明顯，一些重倉三四線的房企銷售壓力會明顯增加。“重倉三四線城市的這類企業(yè)，如果現金無法覆蓋短期負債，要么在項目股權上進行處置、轉讓，回籠資金，要么以房抵款、向供應商押款；當然，最簡單的辦法還是降價促銷。畢竟在這一波行情中，如果項目去化一旦出現問題，沒有踩準節(jié)奏，等待房企的將是滅頂之災。”

　　面對風險，企業(yè)有哪些“降壓”辦法？

　　林波指出，如果前兩年拿的土地能順利變現，對企業(yè)現金流、資金鏈就不會造成影響。所以，高周轉、能夠在時間內完成銷售和資金回籠，依然是房企“自救”的關鍵。

　　“此外，處在調控中，如果企業(yè)出現資金問題，要么去融資，要么賣資產。”一位業(yè)內人士直言。

　　“在債權融資受限的情況下，越來越多房企選擇股權融資，通過項目子公司部分股權轉讓進行融資。”上述人士認為，多元組合融資，也是房企多采取的方法。

　　如金科股份、泰禾集團就采用了境內銀行貸款、信托貸款、其他債權融資三種債權融資方式；陽光城采用了境內銀行貸款、信托貸款、發(fā)行公司債三種債權融資方式；中南建設采用了境內銀行貸款、發(fā)行公司債及其他債權融資三種債權融資方式?！　?/p>