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上半年樓市“前高后低”分化加劇

時間:2019-07-09  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)-經(jīng)濟參考報 □記者 高偉 北京報道  作者:陽湖網(wǎng)

 今年上半年,中央重申“房住不炒”的政策主基調(diào),落實因城施策、城市主體責任的長效機制。地方“因城施策”有收有放,市場成交“前高后低”,各線城市分化加劇。分析人士指出,下半年政策仍將以穩(wěn)為主,但房地產(chǎn)市場面臨進一步規(guī)模調(diào)整,同時應當警惕部分三四線出現(xiàn)新的庫存風險。

  各地堅持“房住不炒”政策基調(diào)

  2019年上半年,針對房地產(chǎn)行業(yè),從中央到地方、從需求管理到供給管理,都體現(xiàn)出了高度的政策協(xié)同,中央層面多次強調(diào)“房住不炒”,各地政府根據(jù)形勢變化及時跟進政策,因城施策以確保市場平穩(wěn)運行。

  “上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體的政策基調(diào)體現(xiàn)為:堅持‘房住不炒’,調(diào)控力度不減。”中國指數(shù)研究院相關(guān)負責人分析認為,今年4月份中央政治局會議對“房住不炒”的再次強調(diào),對市場情緒、后續(xù)政策的跟進起到了關(guān)鍵的引導作用。

  隨后,多個監(jiān)管部門協(xié)同緊盯市場風險。住建部的適時預警、央行的貨幣閘口管控、銀保監(jiān)會的資金通道監(jiān)管,共同構(gòu)建起了房地產(chǎn)市場的風險防范機制。

  值得一提的是,上半年住建部連續(xù)兩次預警提示。4月份,住建部明確將房地產(chǎn)長效機制考核目標落實到年度、季度甚至月度,并對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警。5月,住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

  “住建部連續(xù)兩次預警提示足以說明決策層調(diào)控房地產(chǎn)的決心已定,房價仍是不能碰的紅線。”克而瑞地產(chǎn)研究中心分析人士指出。而在被住建部點名房價預警提示之后,蘇州多部委緊急召開座談會,明確2019年房價漲幅目標必須控制在5%以內(nèi),且不排除進一步加碼調(diào)控的可能性。

  在業(yè)內(nèi)看來,地方政府緊縮政策數(shù)量呈現(xiàn)“前低后高”“前穩(wěn)后嚴”,調(diào)控跟隨市場變化及時調(diào)整。政策緊縮程度自4月以來明顯加強,特別是近期市場熱度較高的西安、蘇州,分別升級了限購、限售政策。同時,全國部分城市利率上浮水平止降回升,合肥、蘇州、東莞等地及時收緊土拍政策。這些都充分體現(xiàn)了調(diào)控緊盯市場變化及時收緊的特點。

  記者注意到,今年上半年,房地產(chǎn)信貸政策相較寬松,房貸利率連續(xù)6個月逐級回落。融360數(shù)據(jù)顯示,截至2019年5月份,首套房貸平均利率降至5.42%,較前期高點減少0.29個百分點;二套房貸平均利率跌至5.74%,較前期高點減少0.33個百分點。

  市場“前高后低”分化加劇

  近日,易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,2019年6月份,受監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長8%,同比增長3%。結(jié)合近6月移動平均數(shù)據(jù)來看,2019年上半年,40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比2018年下半年下降10.3%,同比2018年上半年下降0.3%。

  上半年重點城市商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)中略降,新房價格表現(xiàn)平穩(wěn),但各線城市市場分化更加明顯。易居研究院研究員沈昕分析指出,這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現(xiàn)了“小陽春”行情,而大部分三四線城市則持續(xù)走弱。

  “在‘房住不炒’的大背景下,下半年成交出現(xiàn)較大回升的可能性不大。”沈昕分析認為,預計2019年下半年40城成交繼續(xù)下滑。分城市類別看,一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷,已經(jīng)企穩(wěn)反彈;東部和中部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫,其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

  不僅僅是新房市場,近日,貝殼研究院發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)半年報》指出,上半年全國重點城市房地產(chǎn)市場從低迷中走出,但回暖并不穩(wěn)定,市場整體表現(xiàn)出“前高后低,分化加劇”的特點。

  “上半年后期成交量雖然下落,但新增客源及帶看量并未同步減少。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,“不過,重點城市的改善型需求受制于認房認貸難以釋放,市場缺乏大幅向上動能。”

  今年上半年,部分城市出現(xiàn)樓市“小陽春”、土地市場回暖等苗頭。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市場大幅調(diào)整后,需求開始釋放。“上半年,重點城市二手房市場,在部分地區(qū)一季度行政調(diào)控放松、房貸利率下調(diào)、市場預期改善等因素影響下,從底部回暖。”許小樂分析認為,這種回暖表現(xiàn)為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉(zhuǎn)變背景下,市場回暖并未持續(xù),2019年上半年呈現(xiàn)明顯的“前高后低”特征。

  部分城市“新庫存”風險隱現(xiàn)

  業(yè)內(nèi)人士普遍認為,下半年房地產(chǎn)市場仍將以“穩(wěn)”為第一要務,保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落,進而落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調(diào)控目標。而在具體的執(zhí)行層面,中央已將更多的政策自主權(quán)賦予地方政府,要求夯實城市政府主體責任,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?;诖?,熱點城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行,且不排除加碼調(diào)控的可能性。多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場猶存較大的下行壓力,調(diào)控政策微調(diào)放松已在預期之中。隨著樓市成交明顯放緩,廈門、煙臺等二三線城市庫存風險浮出水面,下半年壓力城市有望逐步放開調(diào)控,“四限”政策皆有放松可能性。

  易居研究院統(tǒng)計的上半年50城市商品房供求比與土地庫存去化周期顯示,當前二線城市土地庫存去化周期仍處于長期的向上趨勢中,并且即將超過三四線城市的水平。一季度以來房企在二線城市拿地面積快速增長,但隨著“小陽春”的熱度的降低,熱點城市房地產(chǎn)市場下半年或?qū)㈤_始降溫。

  對此,易居研究院研究員王若辰分析預測,未來一年半,無論50城商品房成交量增加、減少或保持不變,商品房供求比都大概率將在大于1的區(qū)間內(nèi)繼續(xù)震蕩上行。“即未來一年半,商品房供應量將大于需求量,建議房企未來適當控制拿地量。”

  在分析人士看來,下半年房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⑦m度收緊,房企融資將明顯收緊,尤其是那些激進拿地的房企將成重點監(jiān)管對象。不過,在資金利率相較低廉的大環(huán)境下,下半年商業(yè)銀行仍將增配居民房貸業(yè)務,房貸利率有望延續(xù)前期下行趨勢,但進一步下降空間相對有限。

  鑒于2019年上半年我國經(jīng)濟、貨幣政策、樓市調(diào)控基調(diào)等影響房地產(chǎn)市場走向的諸多因素整體發(fā)展方向符合去年底預期。中指院方面預測,2019年全年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“市場規(guī)模高位回落,價格穩(wěn)字當頭,投資、新開工中低速增長”的特點。考慮到目前全國商品房銷售規(guī)模已平穩(wěn)回落,但投資、新開工增速仍較為突出,預計下半年市場規(guī)模調(diào)整將進一步深化,投資、新開工增速存繼續(xù)下調(diào)空間。

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