經歷短暫的“小陽春”之后，2019年上半年北京二手房市場走出了一條下滑曲線。多家房產機構統(tǒng)計數據顯示，自今年3月二手房成交破1.6萬套、刷新2018年5月成交紀錄以來，此后連續(xù)幾月北京二手房網簽開始走“下坡路”。以近五年每個年度的上半年為統(tǒng)計區(qū)間，2019年上半年二手房成交量為近五年同期最低值。專家指出，隨著市場調控的加碼，市場預期有所改變，購房者觀望情緒濃厚，預計下半年二手住宅成交量不會有太大波動，將會維持穩(wěn)定態(tài)勢運行。

　　3月后網簽明顯下滑

　　從歷史數據來看，當前北京二手房市場正處于歷史低位。從月網簽量來看，今年北京二手住宅網簽量自3月后呈現明顯的下滑趨勢，6月網簽量為11778套，環(huán)比下降14.43%，同比下降25.58%。3-6月網簽量從1.6萬套跌至1.1萬套，連續(xù)降溫趨勢十分明顯。

　　單看上半年數據，今年上半年北京二手房的網簽量為2015年以來的最低。據我愛我家研究院統(tǒng)計，2019年上半年北京全市二手住宅網簽總量為72603套，環(huán)比2018年下半年下降5.42%，同比2018年上半年下降5.27%，較2018年上、下半年減少約4000套。

　　來自諸葛找房方面的數據也顯示，2019年上半年北京二手住宅成交量創(chuàng)近五年歷史新低，已經連續(xù)三年持續(xù)下跌，當前北京二手住宅成交量處于歷史低位水平。

　　成交量連續(xù)多月下滑的同時，北京二手房的平均成交周期也在加長。據統(tǒng)計數據，2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期為116天，即這些成交房源從新增登記到簽訂合同賣出的平均時間為116天，接近4個月，較2018年增加近20天。

　　我愛我家研究院方面指出，2015年開始，北京樓市逐步升溫，市場交易節(jié)奏加快，房源的平均成交周期也逐漸縮短，2017年上半年一度降至60天，一套二手房兩個月即可賣出。2017年大幅收緊調控政策后，房源的平均成交周期開始延長，今年上半年回到了4個月。

　　“顯然，北京二手房市場的交易節(jié)奏在政策調控下已大幅放緩，雖然今年春節(jié)后一度出現‘小陽春’，但并未改變市場大勢。” 就成交節(jié)奏的放緩，我愛我家研究院如是分析道。

　　政策收緊需求顯疲態(tài)

　　值得一提的是，盡管今年上半年北京二手房成交量下跌至近五年低位，但是業(yè)內多個房產機構及專家認為，當前北京二手房市場呈現出較為穩(wěn)定的市場大勢。

　　根據我愛我家研究院方面提供的數據，以半年數據來看，2010年以來北京二手住宅交易經歷了3次低谷，第一次是2011年上半年至2012年上半年，第二次是2013年下半年到2014年下半年，第三次則是2017年下半年，期間北京二手住宅半年網簽量都在7萬套以下。在該研究院方面看來，2018年以來，北京二手住宅網簽量連續(xù)三個半年穩(wěn)定在7萬多套，市場同樣較為冷清，但穩(wěn)定性卻是北京歷史之最。

　　今年上半年的二手房成交均價波動情況，可以在一定程度上輔證當前市場的穩(wěn)定性特征。據我愛我家研究院統(tǒng)計，2019年上半年北京二手住宅的成交均價為56825元/平方米，環(huán)比上漲0.85%，同比上漲0.78%，波動幅度不足1%，價格走勢平穩(wěn)。

　　據了解，2018年上半年以來，北京二手住宅的半年交易均價始終保持在5.7萬元/平方米左右，環(huán)比漲跌波動幅度均在3%內。而在此前， 北京二手住宅的半年交易均價波動幅度都在3%以上，甚至超過20%。因此，我愛我家研究院方面認為，北京二手房價自2018年以來已進入了歷史最穩(wěn)定的時刻。

　　“具體而言，二手房交易量由高到低主要是投資投機需求大幅減少。2016年前后房地產市場之所以大熱，很大原因就在于投資投機需求旺盛，大量資本從股市轉向了樓市。2017年開始，社保等限購門檻提高、二套認定標準改變、首付比例大幅提升、貸款利率上浮等政策讓購房人群集中在了長期在北京工作，有首套置業(yè)或換房需求，同時經濟實力尚可的剛需人群，而想要通過買房賣房獲利的人則大多沒有了購房資格，或是資金壓力升高而無力購買。” 我愛我家研究院如是分析二手房成交量的下滑原因，并表示，政府對網簽節(jié)奏的控制也影響了網簽量和市場交易。

　　“上半年，重點城市二手房市場在部分地區(qū)一季度行政調控放松、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下，從底部回暖。”就此前出現的“小陽春”，貝殼研究院首席分析師許小樂分析認為，這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下，市場回暖并未持續(xù)，2019年上半年呈現明顯的“前高后低”特征。

　　在許小樂看來，“前高后低”的分水嶺出現在今年3月。上半年，重點城市二手房市場底部回暖之后需求開始顯現疲態(tài)，二季度月均成交比3月減少21.5%。同時，預期隨市場回落而走弱。貝殼找房交易數據顯示，大部分城市掛牌價下跌，其中二季度14城中9城業(yè)主報價呈現出較明顯跌幅。

　　多機構預測趨向平穩(wěn)

　　“上半年二手房成交量的高峰期在3月，當月二手房成交破1.6萬套。此后的幾個月，二手房的單月銷量出現了次第下滑的現象，而與之相對應的是，新房市場月度成交量的持續(xù)升溫。所以其實可以明顯地看到，在北京的新房和二手房市場出現了此消彼長的輪動效應。” 合碩機構首席分析師郭毅指出，由于新房市場供應產品的多元化，開發(fā)商著力在限競房產品的品質打造上下了一定功夫，同時，部分項目對限競房的精裝標準、綠色智能、軟裝配飾等作了相應的升級，使得部分購房者由二手房市場轉而投向新房市場，造成了北京樓市整體二手市場的下滑和新房市場的走高。

　　包括郭毅在內的行業(yè)專家以及多家房產機構均認同，下半年北京樓市大概率會出現交易量的小幅回升，但市場整體趨向平穩(wěn)。

　　諸葛找房方面指出，2017年以來房地產市場調控政策不斷加碼，調控環(huán)境較為嚴峻，成交量自2017年以來逐步下滑，今年上半年成交量下跌至近五年低位。下半年北京新房市場供應量充足，分流了部分二手房需求，加之調控市場加碼，市場預期改變，下半年二手住宅成交量將會維持現狀小幅波動。

　　“目前市場相對平穩(wěn)，短期內政策刺激的可能性較小，在政策不變的情況下，市場預期不會改變，預計下半年北京二手住宅成交量將會維持現狀，不會出現較大幅度波動。” 諸葛找房數據研究中心首席分析師國仕英預測道。

　　我愛我家研究院的觀點也較具代表性。在該研究院看來，一方面，新房市場本身下半年的入市推盤力度會更大，2017年開始推出的大批限競房也開始入市，交易量有望上升，而限競房的價格在土拍時就有上限，新房價格可控；另一方面，二手房市場的交易量目前已經降到1萬套左右，市場進一步下滑的空間較小，未來有可能會向1.5萬套左右的平均水平回升，但只要政策沒有松動，回升的空間不會太大，二手房價同樣如此。

　　“總體而言，未來市場會不會有大的變化，關鍵還是得看政策有沒有大的變動，否則市場更多的只會是當前水平的一個上下小幅波動，市場熱度不會太高。當然，政策不松動、市場持續(xù)不熱的情況會吸引部分觀望的剛需入場，這也是未來市場回升的一個動力。”但我愛我家研究院方面也指出，這個潛在的回升動力對市場的影響遠遠不及政策，同時大批限競房的入市也會分流二手房市場的剛需，未來市場或許更多會是一個溫而不熱的態(tài)勢。

　　北京商報記者 孟凡霞 榮蕾/文并攝