文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

　　近日，東莞市自然資源局透露，東莞國際商務(wù)區(qū)已經(jīng)進入實操階段，計劃5年時間完成首開區(qū)建設(shè)，其中將率先建成金融商務(wù)區(qū)。東莞寫字樓也將進入全新階段，甲級寫字樓以極具競爭力的姿勢進入東莞人的視野。

　　高聳入云的摩天大樓、現(xiàn)代化的寫字樓配套，軌道交通直達辦公樓地下空間，年輕的白領(lǐng)們從地鐵口走出，分散進入各個高樓大廈當中……這一現(xiàn)代城市場景或在不久的將來在東莞出現(xiàn)。

　　東莞三大商務(wù)中心區(qū)即將成型

　　“南城CBD今年將實質(zhì)性啟動，最高端的賣場、最高端的服務(wù)業(yè)、最高端的人才都將集聚在南城，CBD的每棟樓都得是甲A級寫字樓……”今年初，在東莞市十六屆人大五次會議分組會議上，東莞市市長肖亞非來到南城代表團時透露了這些消息。近日，東莞市自然資源局黨組副書記黃宇東也透露，東莞國際商務(wù)區(qū)已經(jīng)進入實操階段。

　　也就是說，東莞三大商務(wù)中心區(qū)域即將成型。沿著東莞大道，東莞將逐漸形成三個主要的商務(wù)中心區(qū)域，分別是以新型甲級寫字樓民盈國貿(mào)中心和傳統(tǒng)寫字樓第一國際為主的鴻福商圈、現(xiàn)在逐步進入交付階段的南城總部基地和未來5~10年內(nèi)成型的東莞國際商務(wù)區(qū)。

　　過去，一個城市商務(wù)中心一般會隨著商業(yè)重心的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，而后來，不少城市會有意識地打造長期規(guī)劃，CBD也就相對固定了。東莞的情況是，從早年的花園新村，到東城雍華庭、東城世博商圈，到后來的勝和廣場、第一國際，東莞的商業(yè)、寫字樓已經(jīng)進行了多次遷移。目前，隨著東莞南城總部基地交付使用、東莞國際商務(wù)區(qū)的打造，東莞全新的商務(wù)中心區(qū)域已現(xiàn)雛形。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，打造企業(yè)總部基地的并不是只有南城，東莞多個鎮(zhèn)街都在打造自己的地標性建筑，打造當?shù)氐目偛炕亍５桥c處于中心城區(qū)、擁有規(guī)劃利好支持的南城相比，其他鎮(zhèn)街的總部基地競爭力還是不夠的。無論是從商業(yè)、配套還是聚集人流物流來看，南城無疑是東莞最能匯集人才和企業(yè)總部的地方。

　　新興企業(yè)進駐推動甲級寫字樓發(fā)展

　　粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)給東莞帶來了機會，東莞將成為廣深產(chǎn)業(yè)外溢的受益方。同時，新興企業(yè)的進駐，也對寫字樓提出了更高的要求，甲級寫字樓也因此越來越多出現(xiàn)在東莞市場上。

　　從當前市場來看，在東莞國際商務(wù)區(qū)剛剛啟動的現(xiàn)階段，企業(yè)越來越多地搬進了南城總部基地，這里是當下東莞甲級寫字樓最密集的地方之一。

　　根據(jù)資料顯示，東莞南城總部基地是南城耗時十年打造的城市商務(wù)中心寫字樓集群項目，占地面積約17.9萬平方米，地下空間與市軌道交通2號線實現(xiàn)無縫接駁。南城總部基地分為三期，一期寰宇匯金中心UCC共九棟建筑；二期則包括中世和發(fā)大廈、宏川智匯中心、浙商大廈、碧桂園中心、東江水務(wù)、國金大廈、中熙時代大廈以及恒兆商務(wù)中心等；三期則位于宏成國際五金機電模具城一帶，后期將進行更新改造。僅僅是南城總部基地所供應(yīng)的寫字樓體量已經(jīng)非常巨大。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計，2014年至2016年，東莞全市共引進深圳企業(yè)項目604宗，如以華為、藍思科技、中集集團等為典型代表的高新科技企業(yè)，以及天安云谷人工智能小鎮(zhèn)、酷派天安云谷產(chǎn)業(yè)園和靈獅小鎮(zhèn)等為代表的重大產(chǎn)業(yè)項目等。近兩年來，越來越多企業(yè)遷移至東莞，對于東莞新型寫字樓的需求急劇上升。除金融、地產(chǎn)、貿(mào)易以外，近年東莞寫字樓新入駐許多高科技、文化傳媒、醫(yī)療體檢、美容養(yǎng)生、教育培訓(xùn)、家政、環(huán)保新材料等企業(yè)，寫字樓需求快速增加；同時，新興行業(yè)的持續(xù)進駐也對寫字樓提出更高的要求。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心相關(guān)人士介紹，為滿足國際化商務(wù)辦公需要，東莞寫字樓在硬件方面，包括智能化、通風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯配置、整體環(huán)境、大堂品質(zhì)等品質(zhì)水平得到集中提升，出現(xiàn)了甲級寫字樓，寫字樓的服務(wù)質(zhì)量也提升不少。

　　老舊寫字樓競爭力逐漸減弱

　　當下，更適合現(xiàn)代企業(yè)辦公使用的甲級寫字樓越來越多地出現(xiàn)，很多企業(yè)會選擇這樣的寫字樓。

　　據(jù)東莞中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在最近幾個月寫字樓的成交當中，主要集中在萬科首鑄東江之星、寰宇匯金中心、保利瓏遠國際廣場等新型甲級寫字樓的成交上。一些舊寫字樓由于設(shè)施難以滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求，租金和售價下滑，空置率提高。

　　以中心位置的第一國際傳統(tǒng)寫字樓和新開發(fā)的南城總部基地甲級寫字樓為例，在新型寫字樓的沖擊下，目前，南城總部基地寫字樓定價在1.7萬~2.2萬元/平方米之間，而第一國際的二手寫字樓則由原來的1.7萬元/平方米以上的價格，下降至1.2萬元/平方米左右。從租金來看，新型甲級寫字樓的月租金達到65~100元/平方米，而舊寫字樓的月租金則回落至30~50元/平方米，兩者之間無論是投資價值還是出租價值都形成了鮮明的對比。

　　在不久的將來，大量白領(lǐng)簇擁著從地鐵出口走出，陸續(xù)進入各個甲級寫字樓當中……這或?qū)⒑芸斐蔀闁|莞這個現(xiàn)代都市街頭的一景。