本報記者 王麗新　　

　　盛夏來臨之際，一位一年多沒見的長輩突然約記者見面，聲稱“需要點幫助”。帶著疑惑赴約后發(fā)現(xiàn)，這位長輩只是要咨詢換房事宜。這事兒發(fā)生在別人身上并不奇怪，因為在北京樓市已經(jīng)連續(xù)低迷18個月后，此時置業(yè)并不需要遲疑。

　　但記者的這位長輩不一樣，在北京工作多年的他曾堅稱“在北京不需要買房”，一是房價高不可攀；二是租房已經(jīng)可以滿足需求；三是他在老家有房數(shù)套，且并不打算在京養(yǎng)老。這次產(chǎn)生在北京買房的想法，一是緣于其老家房價已經(jīng)水漲船高，北京房價卻一直備受壓抑，換房正當(dāng)時；二是孩子提出未來要到北京工作生活的要求。

　　把二線城市房子賣掉后在一線城市置業(yè)的逆向置業(yè)者越來越多，其背后折射出一個現(xiàn)象，全國樓市已經(jīng)進(jìn)入以換房需求為主的改善時代，北京尤為吸引這些換房置業(yè)者。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年上半年，北京新建商品住宅（共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房除外）總計成交1.6萬套，同比上漲103%。

　　“今年上半年，在限價政策之下，千萬元量級以上住宅相對比較搶手，這類房產(chǎn)幾乎都被改善型置業(yè)用戶買走。”有業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示，賣掉二手房而轉(zhuǎn)向新房市場的購房比例正大幅提升。

　　上半年新房成交1.6萬套

　　“北京今年上半年新房（新建商品住宅）成交1.6萬套，二手住宅成交7.2萬套。新房成交同比大漲，二手住宅成交卻迎來新低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，從上半年北京樓市走勢來看，整體呈現(xiàn)“前高后低”式波動。

　　今年上半年對北京來說比較特殊，自2017年6月份限競房入市以來，限競房在北京新建商品住宅市場中所占比重越來越大，純新商品住宅比重持續(xù)走低。從供應(yīng)角度來看，有業(yè)內(nèi)人士稱，限競房和純商品住宅供應(yīng)比例是10:1。兩者的區(qū)別是，限競房是政策性商品住宅，限價基礎(chǔ)上有限售的限制，一般買到后需要持有8年－10年，在此期間不能隨意轉(zhuǎn)賣，但純商品住宅并無此限制。

　　據(jù)張大偉透露，今年上半年成交的1.6萬套新房中，限競房將近9000套，剩下的7000套則為純新商品住宅。去化率較高的限競房多集中于豐臺、大興、朝陽和石景山區(qū)，且多數(shù)是高端項目，包括佑安府、泰禾北京院子等。純新商品住宅成交較高項目則集中在豐臺、順義和朝陽等區(qū)域。

　　值得一提的是，門頭溝區(qū)今年新房成交同比翻倍。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份-5月份，門頭溝區(qū)新建商品住宅共供應(yīng)2.74萬平方米，比去年同期下降49.35%；共成交10.76萬平方米，比去年同期大幅上漲130.90%。

　　今年海淀、西城等區(qū)域購房需求外溢，導(dǎo)致京西板塊新房市場交易量較高。“我們項目的購房者多來自海淀、西城和石景山等區(qū)域的改善型客群。”一位處在長安街西延線-西長安新城區(qū)域內(nèi)的中國鐵建萬科·翡翠長安相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者表示，“翡翠長安整體貨值達(dá)百億元，于2016年入市，當(dāng)時市場上還沒有限競房，借助于百里長安街將于今年國慶前貫通通車驅(qū)動，以及住宅、商業(yè)、寫字樓多種業(yè)態(tài)于一體的綜合體優(yōu)勢，加上已經(jīng)運行的北京首條磁懸浮列車S1線、即將開業(yè)的龍湖天街、門頭溝體育中心、北京八中京西校區(qū)、永定河休閑森林公園等配套，翡翠長安項目吸引了眾多私營企業(yè)主、企事業(yè)高管聚集于此。”

　　據(jù)上述人士透露，翡翠長安目前在售的住宅均價約為6萬元/平方米，主力戶型為約168平方米大三居，總價約888萬元/套起，準(zhǔn)現(xiàn)房，正處在筆者那位長輩考慮的改善住房范圍內(nèi)。

　　“目前來看，買我們項目的購房者多是二次以上置業(yè)，此前在海淀、西城等地有房齡較高的住宅客戶更多。”翡翠長安相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報記者表示，在買翡翠長安之前，這類購房者多看過同區(qū)域的二手住宅，但都由于單價過高、物業(yè)太差等達(dá)不到改善目的而放棄，進(jìn)而投向新房市場，但海淀、西城兩區(qū)幾乎無新房供應(yīng)、石景山區(qū)又多是限競房，因此最終將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了門頭溝新城京西板塊的純新商品住宅。

　　稀釋二手房需求

　　值得關(guān)注的是，在對比二手房和新房未來升值空間方面，在目前的市場格局中，存在一種現(xiàn)象，比如買萬科、龍湖等注重品質(zhì)和業(yè)主服務(wù)的大牌房企的新房樓盤，一般會比周邊項目溢價15%－20%之間，在中高端產(chǎn)品線中更為明顯?；蛟S，這也是改善客群更傾向于購買新房的原因之一。

　　“去年把我們住的一套170平方米房子賣了1600萬元，當(dāng)時不想買房，把錢存在了信托里，今年覺得想合理配置一下資產(chǎn)，所以出來看房。”一位來自于西城的購房者表示，看過門頭溝其他房子和一些二手房，覺得還是新城區(qū)有發(fā)展，最終選在了離自己生活區(qū)域很近，可以在2020年交房的翡翠長安。

　　“今年由于孩子要上學(xué)，想在女兒學(xué)校附近買個二手房，看上了璟公閣一套160平方米房子，總價1040萬元，覺得裝修麻煩，最后還是選擇了新房。”一位來自海淀的購房者表示，買房時非常看重物業(yè)服務(wù)，這是老房子不具備的。

　　對此，貝殼研究院的一份報告顯示，今年上半年北京二手房市場升溫有限，成交同比下降14.3%，新房分流是主要原因之一。

　　“今年上半年北京新房供應(yīng)持續(xù)’井噴’，帶動新房成交量走高，稀釋部分二手房需求。”諸葛找房分析師國仕英向《證券日報》記者表示，二手住宅在春節(jié)后釋放一波調(diào)控抑制的需求，帶動二手住宅成交量在3月份迎來回升，之后市場又回歸理性。

　　值得關(guān)注的是，在棄選二手房轉(zhuǎn)向買新房的過程中，有不少人曾糾結(jié)于買限競房還是純新商品房。從目前供應(yīng)的庫存規(guī)模來看，限競房入市庫存高達(dá)2.2萬套，整體去化率不足45%。而純新房市場存量較少，價格、配套服務(wù)和未來升值空間較大的純新商品房，很受中高端改善客群青睞。

　　截至2019年6月27日，據(jù)天朗數(shù)據(jù)查詢顯示，北京市建面160平方米以上純商品房（普通住宅+別墅）庫存僅余16572套，2018年純商品房住宅用地供應(yīng)僅占全年土地供應(yīng)總量的1%，其中京西三區(qū)（門頭溝、海淀、石景山）建面約160平方米-170平方米商品住宅+別墅存量僅為251套。可見這一市場的稀缺，這也是翡翠長安等京西項目近兩個月來銷售業(yè)績快速提升的原因。

　　而對于下半年的北京樓市走向，據(jù)國仕英預(yù)計，在市場預(yù)期不變的情況下，二手住宅成交量不會有太大波動，將會維持穩(wěn)定態(tài)勢運行。

　　另有分析人士認(rèn)為，在新建商品住宅方面，隨著限競房的不斷入市，純商品房庫存的不斷降低，預(yù)計下半年純商品房銷售將會更為搶手。