日前,北京市土地交易市場(chǎng)成交了大興亦莊、懷柔的3宗住宅用地,建筑規(guī)模約32萬(wàn)平方米,成交金額98.76億元。其中,亦莊2宗限價(jià)土地分別被雅居樂(lè)和港中旅摘取,懷柔住宅地塊花落“城建+懷勝”聯(lián)合體。北京商報(bào)記者了解到,在此次土拍過(guò)后,不限價(jià)地塊增多以及亦莊限競(jìng)房積壓逐漸為外界所關(guān)注;此外,有房產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年北京供地節(jié)奏有所加快。值得一提的是,另有專家分析稱,目前市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整期,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨穩(wěn)前提下,市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有那么積極,房企拿地偏向于審慎,另一方面償債壓力較大,謹(jǐn)慎拿地還是占據(jù)主流。
亦莊成限競(jìng)房“紅海”
根據(jù)競(jìng)拍結(jié)果,在6月21日成功出讓的3宗住宅地塊中,北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X92R1地塊被雅居樂(lè)以31.8億元、41%的溢價(jià)率拿下,成交樓面地價(jià)為39625元/平方米;與上述地塊相鄰的X92R2地塊被港中旅以30.6億元、39%的溢價(jià)率拿下,成交樓面地價(jià)為38956元/平方米。兩宗地塊都要執(zhí)行“70/90”政策,商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)54160元/平方米,且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)56868元/平方米。
因?yàn)?ldquo;70/90”政策要求,上述地塊居住建筑規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。所以按照一套房100平方米粗略計(jì)算,預(yù)計(jì)河西區(qū)X92R1地塊(用地面積36478平方米,建筑規(guī)模80252平方米)、河西區(qū)X92R2地塊(用地面積35704平方米,建筑規(guī)模78549平方米)這兩宗地將為亦莊區(qū)域再添1580余套小戶型限競(jìng)房房源。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),最新兩宗限競(jìng)房的入市,將加劇大興亦莊板塊的競(jìng)爭(zhēng)。一方面,此前大興區(qū)已迎來(lái)一輪密集限競(jìng)房供應(yīng)潮,限競(jìng)房成區(qū)域商品房供應(yīng)主力;另一方面,因面積和區(qū)位趨同,該區(qū)域限競(jìng)房基本都面臨同質(zhì)化嚴(yán)重、項(xiàng)目整體去化率較低的問(wèn)題。
據(jù)了解,算上此次最新出讓入市的兩宗限競(jìng)房地塊,目前亦莊河西區(qū)一共有6個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目,此前4個(gè)項(xiàng)目分別為:開盤的和悅?cè)A錦、金隅·金鱗府以及待入市的中國(guó)鐵建國(guó)際公館、金隅在亦莊的另外一宗地塊。以上6個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目累計(jì)將提供6000套房源。項(xiàng)目整體去化率方面,據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示,截止到6月12日,該區(qū)域限競(jìng)房去化程度僅為31.9%
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,上述新出讓的亦莊兩宗地塊是北京樓市史上的第95-96宗限競(jìng)房地塊。整體看,大興及亦莊板塊合計(jì)供應(yīng)的限競(jìng)房已經(jīng)高達(dá)178萬(wàn)平方米;再單獨(dú)看亦莊,在這兩塊地之前已經(jīng)有4個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目,建筑面積高達(dá)55萬(wàn)平方米,疊加近日出讓的15萬(wàn)平方米,亦莊板塊限競(jìng)房已經(jīng)高達(dá)70萬(wàn)平方米。另外,算上周圍的瀛海等,限競(jìng)房合計(jì)建筑面積已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)平方米。
“亦莊已經(jīng)成為限競(jìng)房供應(yīng)的‘紅海’。”就亦莊當(dāng)前限競(jìng)房供應(yīng)情況,張大偉如是概括其區(qū)域特點(diǎn)。
不限價(jià)地塊增多
不限價(jià)地塊增多,是本次土拍中的一大亮點(diǎn)。據(jù)悉,在6月21日土拍中,懷柔區(qū)懷柔新城03街區(qū)地塊住宅部分為純商品房地塊,不限價(jià)也無(wú)“70/90”限制,該地塊被北京城建+懷勝以36.36億元拿下,溢價(jià)率0%。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù),加上6月21日懷柔成交的這宗不限價(jià)地塊,2019年以來(lái)北京已經(jīng)成交了6宗不限價(jià)地塊,可以較為明顯地看到土地出讓規(guī)則有所松動(dòng),出讓規(guī)則更加靈活。
“2018年全年僅成交1宗不限價(jià)地塊,而截至2019年上半年已成交6宗。由此可以看出,今年以來(lái)北京不限價(jià)地塊供應(yīng)量明顯增加,這也是北京土地市場(chǎng)2019年的一個(gè)重要轉(zhuǎn)變。”談及近期不限價(jià)土地的出讓,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙如是說(shuō)道。
據(jù)悉,從2016年下半年開始,北京住宅用地出讓開始采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式,限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房地塊成為北京住宅供應(yīng)的主力,2018年成交的52宗住宅地塊中,有51宗是限競(jìng)房及共有產(chǎn)權(quán)住房地塊,僅有1宗商品房住宅地塊。
“2018年北京土地成交幾乎全部為限定價(jià)格,純商品住宅用地稀缺。去化依舊艱難下,房企拿地信心會(huì)受挫。”岳蒙蒙指出,當(dāng)前限競(jìng)房項(xiàng)目整體網(wǎng)簽率僅三、四成,房企銷售壓力巨大。
在貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)看來(lái),不限價(jià)地塊增多,是在北京剛需化的限競(jìng)房集中供應(yīng)、改善型新房變得稀缺的背景下做出的調(diào)整。未來(lái)或仍有非限價(jià)地推出,這將給予開發(fā)商在產(chǎn)品上更大的自主性,刺激開發(fā)商拿地?zé)崆椤2贿^(guò)許小樂(lè)也指出,本次土地出讓顯露出的不限價(jià)地塊增多,不能過(guò)度解讀,只是對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的適時(shí)調(diào)整。
供地節(jié)奏加快
據(jù)了解,受嚴(yán)苛的土地出讓條件、樓市深度調(diào)控、土地供應(yīng)節(jié)奏放緩等多方面影響,2018年以來(lái)北京土地市場(chǎng)較冷,“低迷”甚至一度成為2018年北京土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。成交數(shù)據(jù)方面,2018年北京共成交72宗土地,成交額1682.9億元,土地市場(chǎng)成交量及成交額均低于上年同期水平,呈明顯下降趨勢(shì)。
然而,進(jìn)入到2019年,北京土地市場(chǎng)成交雖然仍較“低溫”,但供地節(jié)奏似乎有所加快。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì),從5月10日北京舉行土地推介會(huì)之后,截止到6月第三周,北京已有8宗住宅用地掛牌,供地速度有所提升。來(lái)自貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,2019年前5月北京市住宅用地供應(yīng)規(guī)劃建面同比增長(zhǎng)15.1%,為近五年同期最高,供地節(jié)奏確已加快。
對(duì)此,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面認(rèn)為,預(yù)計(jì)下半年北京市場(chǎng)將更大力度供地。不過(guò)在許小樂(lè)看來(lái),北京下半年供地很大程度上不會(huì)有大幅增長(zhǎng)。
“從歷史數(shù)據(jù)看,下半年住宅用地供應(yīng)會(huì)多于上半年。但供地節(jié)奏會(huì)與商品住宅去化周期相協(xié)調(diào),當(dāng)前北京商品住房尤其是限競(jìng)房去化緩慢,且近期高溢價(jià)土地的競(jìng)得方主要為首次進(jìn)京的房企,而多數(shù)扎根北京的房企由于前期土地轉(zhuǎn)化的存量供應(yīng)去化壓力大,而舉牌熱情低,因此近期土地出讓的情況不能作為土地市場(chǎng)大幅升溫的參考。”許小樂(lè)解釋道。
實(shí)際上,盡管近期北京供地節(jié)奏有所加快,但實(shí)際上房企對(duì)于拿地仍比較謹(jǐn)慎。岳蒙蒙直言,當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整期,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨穩(wěn)前提下,市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有那么積極,房企拿地偏向于審慎,另一方面償債壓力較大,謹(jǐn)慎拿地還是占據(jù)主流。
“雖然說(shuō)一些房企目前的土地儲(chǔ)備也不太足,希望能夠在公開市場(chǎng)上再繼續(xù)拿地,但是大家普遍對(duì)土地競(jìng)拍持理性和謹(jǐn)慎態(tài)度,一旦競(jìng)拍價(jià)格超出了對(duì)地塊未來(lái)價(jià)值的市場(chǎng)預(yù)期,可能就會(huì)停止舉牌。所以,這也能體現(xiàn)出來(lái)房企對(duì)拿地的謹(jǐn)慎態(tài)度。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析道。
就“雅居樂(lè)等外地房企在京積極搶地”這一問(wèn)題,岳蒙蒙分析認(rèn)為,一方面是因?yàn)樵诒本└甙旱姆績(jī)r(jià)下,即使拿地成本高,利潤(rùn)差依然可觀;其次,北京作為核心一線城市,如果房企在此有地產(chǎn)項(xiàng)目的布局,無(wú)論對(duì)于其企業(yè)融資、資本市場(chǎng)估值還是市場(chǎng)等都有重要意義;此外,北京依然保持著強(qiáng)有力的人口吸附能力,即使受到政策調(diào)控限制,抗風(fēng)險(xiǎn)能力依然是最強(qiáng)的。
北京商報(bào)記者 孟凡霞 榮蕾/文并攝 |