中新經(jīng)緯客戶端6月19日電(薛宇飛)年初樓市“小陽(yáng)春”,沒(méi)能延續(xù)到初夏。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量仍維持在67個(gè),整體的環(huán)比漲幅雖有擴(kuò)大,但同比漲幅出現(xiàn)小幅收窄。二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定態(tài)勢(shì)更為明顯,一二三線城市漲幅全面放緩。
而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日公布的1~5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況,今年前5個(gè)月,全國(guó)商品房銷售面積同比下降1.6%,單看5月數(shù)據(jù),銷售面積同比下降了5.5%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市“小陽(yáng)春”已經(jīng)退卻,全國(guó)市場(chǎng)趨于平穩(wěn),但分類調(diào)控仍會(huì)繼續(xù)。對(duì)于那些3~4月房?jī)r(jià)上漲幅度較大、土地市場(chǎng)較熱的城市,或許會(huì)面臨“微收緊”。
二手房?jī)r(jià)漲幅全面放緩
今年5月,在70個(gè)大中城市中,新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有67個(gè),僅上海、岳陽(yáng)環(huán)比下降0.1%,烏魯木齊持平。環(huán)比上漲的城市數(shù)量與4月份持平,仍維持在歷史高位。
漲幅方面,70城新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比上漲0.7%,同比上漲11.3%。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,環(huán)比漲幅相比4月份有所擴(kuò)大,說(shuō)明5月份房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力依然比較強(qiáng)。同比增幅方面,過(guò)去的13個(gè)月,新房同比增幅是持續(xù)擴(kuò)大的,但5月出現(xiàn)小幅收窄,這從側(cè)面說(shuō)明,隨著調(diào)控繼續(xù),部分城市房?jī)r(jià)同比增幅擴(kuò)大態(tài)勢(shì)或有改變。
二手房方面,價(jià)格環(huán)比上漲的城市有55個(gè),4個(gè)持平,11個(gè)下降。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說(shuō):“新建住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)往往比較滯后,二手房數(shù)據(jù)更有代表性。70城房?jī)r(jià)中,變動(dòng)最明顯的數(shù)據(jù)就是二手房?jī)r(jià)格的平均環(huán)比漲幅,5月為平均環(huán)比上漲0.43%,相比4月份的0.53%明顯退燒,二手房?jī)r(jià)格漲幅正在全面放緩。”
分城市類別來(lái)看,統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算,4個(gè)一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲0.3%、0.1%,漲幅均比4月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱,一線城市的穩(wěn)定性依然較好,成交量保持平穩(wěn)的同時(shí),房?jī)r(jià)的變動(dòng)性較小。
數(shù)據(jù)顯示,31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%,漲幅與4月相同;二手住宅價(jià)格上漲0.5%,漲幅比4月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%,漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格上漲0.6%,漲幅與4月相同。
張波對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示,二三線城市的漲幅整體回落,但部分熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)上行壓力依然較大,例如寧波、武漢、長(zhǎng)沙、重慶的新建商品住宅環(huán)比上漲明顯。因此,在因城施策的大背景下,5月份蘇州、杭州、合肥等熱點(diǎn)二線城市出臺(tái)的“微收緊”政策,就是給熱點(diǎn)城市澆了點(diǎn)涼水,給影響市場(chǎng)穩(wěn)定的各種苗頭打了“預(yù)防針”。
房?jī)r(jià)漲幅雖然有所回落,但仍有一些城市持續(xù)保持了較高熱度。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,西安5月新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲2%,居70城首位,同比上漲24.4%,連續(xù)6個(gè)月居70城第一位。嚴(yán)躍進(jìn)稱,西安的人才引入力度和城市建設(shè)力度都比較大,房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平又偏低,這促使部分購(gòu)房者積極入市。西安此前就對(duì)房屋交易秩序進(jìn)行了規(guī)范,但從5月的數(shù)據(jù)來(lái)看,后續(xù)仍有可能面臨管控。
銷售面積同比現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)
1~5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況顯示,前5個(gè)月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46075億元,同比增長(zhǎng)11.2%,增速比1~4月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落符合市場(chǎng)預(yù)期,出現(xiàn)這一狀況的原因有三個(gè):一是房企購(gòu)地積極性受到限制,尤其是部分城市近期土地市場(chǎng)管控比較嚴(yán)厲;二是資金面收緊后,房企放緩了開(kāi)工節(jié)奏,致使開(kāi)發(fā)投資增速減緩;三是金融大環(huán)境略有收緊,對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略產(chǎn)生了影響。
購(gòu)置土地方面,1~5月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款均出現(xiàn)了同比超30%的下滑,土地成交價(jià)款的降幅還擴(kuò)大了2.1個(gè)百分點(diǎn)。張波稱,1~5月的土地成交面積和金額下降趨勢(shì)并未改變,房企拿地謹(jǐn)慎度繼續(xù)提升。銀保監(jiān)會(huì)近期重申了對(duì)房企的融資限制,資金監(jiān)管的閥門“微收緊”直接影響到房企拿地的心態(tài)。
1~5月,全國(guó)商品房銷售面積55518萬(wàn)平方米,同比下降1.6%,降幅比1~4月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額51773億元,增長(zhǎng)6.1%,增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。單看5月數(shù)據(jù),當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積為1.34億平米,相比2018年5月份的1.42億平米下降了5.5%。
對(duì)于銷售面積不振,張大偉稱,樓市收緊政策再次明顯影響了市場(chǎng),相比于3~4月,購(gòu)房者5月的入市積極性開(kāi)始減弱。中原地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示,5月份發(fā)布的各類房地產(chǎn)調(diào)控措施高達(dá)41次,雖然少于4月的60次,但仍處于政策密集發(fā)布潮中。
樓市趨于穩(wěn)定后,市場(chǎng)參與者的心態(tài)也發(fā)生了變化。58安居客線上調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,5月是2019年以來(lái)第一次出現(xiàn)用戶和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)雙降的月份,用戶信心指數(shù)的下降明顯大于經(jīng)紀(jì)人。
熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼可能性大
從2018年11月開(kāi)始,全國(guó)各地收緊樓市調(diào)控的政策明顯減少,但最近樓市再次出現(xiàn)波動(dòng),調(diào)控政策隨之加碼。
5月17日,銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知要求,治理表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì),違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資等。緊接著,5月18日,住建部在對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上,又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2019年前5個(gè)月,房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)205次,比2018年同期的159次上漲近30%。
“樓市依然會(huì)以平穩(wěn)為主,市場(chǎng)過(guò)熱肯定會(huì)引來(lái)調(diào)控加碼。不過(guò),政策力度沒(méi)有超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期,但會(huì)在一定程度上緩解上漲壓力。”張大偉認(rèn)為,這一輪“小陽(yáng)春”是由資金面寬松引起的,也會(huì)隨著政策收緊而快速退卻,到了6~8月,市場(chǎng)有可能會(huì)進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。
張波預(yù)計(jì),未來(lái)調(diào)控的松緊變換將成為常態(tài),這種變換在二線城市的體現(xiàn)更為明顯。市場(chǎng)熱度較高的城市,尤其是二線城市,未來(lái)調(diào)控加碼的可能性更大。3~4月份房?jī)r(jià)上漲幅度較大、土地市場(chǎng)較熱的城市,或許會(huì)面臨“微收緊”。
張波還稱,2019年市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)單邊市場(chǎng)熱度持續(xù)上揚(yáng)的格局,整體穩(wěn)定、小幅波動(dòng)應(yīng)該是主流趨勢(shì)。(中新經(jīng)緯APP) |