近期,以二線城市為代表的土地市場持續(xù)高熱,熱點(diǎn)城市紛紛加碼調(diào)控政策,調(diào)整土拍規(guī)則,以致5月地價漲幅有所趨緩,溢價率也迎來了2019年來首次回調(diào)。
克而瑞研究中心近日公布的數(shù)據(jù)顯示,5月全國336城土地成交共計3296幅,環(huán)比上漲18%,同比增加19%;成交建筑面積為20818萬平方米,環(huán)比上漲16%,同比上漲了4%。
在成交單價方面,5月受監(jiān)測城市的成交樓板價達(dá)到2832元/平方米,環(huán)比增加4%。從漲幅來看,5月環(huán)比漲幅下降了5個百分點(diǎn),明顯收窄。
從城市來看,5月一線城市土地供應(yīng)量和成交量迎來大幅回升,但溢價率下降至7.2%,主要是因?yàn)槌鲎尩貕K多為底價成交的非核心區(qū)域的商辦用地及保障性宅地;二線城市方面,為了防止熱度再度攀升,大多數(shù)城市紛紛減緩了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng),并采取限價競拍方式,5月成交量價小幅下滑,溢價率也進(jìn)一步下滑;三四線城市供應(yīng)放量帶動整體成交量價持續(xù)上漲,成交溢價率也維持在20%以上,環(huán)比上月僅下降0.2個百分點(diǎn)。
近期,以二線城市為首的土地市場持續(xù)高熱,為遏制地價持續(xù)上揚(yáng),多城調(diào)整了土拍規(guī)則。近日,東莞調(diào)整土拍規(guī)則:在網(wǎng)上報價達(dá)到上限后,不再接受最新報價,開通網(wǎng)上終次報價功能,轉(zhuǎn)為競終次報價,終次報價則以“最接近平均價者得”。
“東莞土拍新規(guī)的落地,很大程度上與土地市場持續(xù)火熱有關(guān)。”克而瑞研究中心分析師馬千里分析認(rèn)為,今年4月,東莞一幅商住用地,經(jīng)過27家房企62輪爭奪,最終以16089元/平方米的樓面價出讓,溢價率高達(dá)75.8%。5月,東莞地市進(jìn)一步升溫,土拍競爭趨于白熱化。
“除了東莞,今年上半年地市高熱的城市還有不少,多個二線城市土地成交溢價率均超20%,其中表現(xiàn)最為突出的當(dāng)屬合肥,前5月溢價率高達(dá)79%。另外,南昌、南寧、哈爾濱、廈門、南京、蘇州、杭州等城市的土地市場熱度也較高。”馬千里分析表示,不少城市住宅市場成交同步放量,這些熱點(diǎn)城市也對土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。
其中,對土地拍賣規(guī)則的調(diào)整,以調(diào)整最高限價、限制競拍資格最為常見。馬千里分析指出,這類限制主要是為了提高入場門檻,減少參與土拍的企業(yè)數(shù)量。例如,合肥禁止有關(guān)聯(lián)的母公司、子公司同時參與土地拍賣,杜絕“圍標(biāo)”,違者兩年不得參與合肥市范圍內(nèi)的土地競拍。
近期,杭州的土地溢價率上限也有所調(diào)整,將主城區(qū)涉宅用地溢價率上限由50%調(diào)至30%。蘇州則進(jìn)一步收緊了現(xiàn)房銷售價格門檻,超過市場指導(dǎo)價5%-10%需工程竣工驗(yàn)收后,方可申請預(yù)售許可。
“各類土拍新規(guī)在一定程度上可以減少對地價的盲目追高,短期內(nèi)有助于緩解地市高熱現(xiàn)象,但并未對市場長期走向產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性作用。”馬千里認(rèn)為,要維持地價平穩(wěn),關(guān)鍵要適度加大土地供應(yīng),平衡土地市場供求關(guān)系。 |