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新科“并購?fù)酢笔烂鼗厍笆€有多遠(yuǎn)

時(shí)間:2019-06-17  來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-國際金融報(bào) ◎ 記者 孫婉秋  作者:陽湖網(wǎng)

 地產(chǎn)圈的精彩,除了調(diào)控模式不停轉(zhuǎn)變外,身處其中的房企不同時(shí)期祭出的不同打法也看點(diǎn)頗多。

  剛剛在業(yè)績會(huì)上坦言“最近土地市場偏熱,風(fēng)險(xiǎn)挺大,公司往后拿地會(huì)非常小心”的融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌,其話音剛落便馬力全開成了土拍市場上的奪地大戶。與融創(chuàng)沖向一級(jí)市場形成鮮明對(duì)比的是世茂,歷時(shí)幾年調(diào)整期,自年初業(yè)績會(huì)上少帥許世壇旗幟鮮明的表態(tài)后,世茂便化身新一屆“并購?fù)?rdquo;,欲重回十強(qiáng)寶座。

  粵泰五天賣五資產(chǎn)

  6月10日,粵泰股份一連發(fā)布幾份公告,宣布與隸屬世茂房地產(chǎn)的多家公司簽署5份合作開發(fā)協(xié)議,合作對(duì)價(jià)總計(jì)為63.97億元。該合作對(duì)價(jià)的具體明細(xì)為:粵泰股份以24.99億元轉(zhuǎn)讓廣州嘉盛項(xiàng)目、以27.8億元轉(zhuǎn)讓廣州天鵝灣二期項(xiàng)目、以7.58億元轉(zhuǎn)讓恒升天鵝灣80%股權(quán)、以8063萬元轉(zhuǎn)讓粵泰天鵝灣20%股權(quán)、以2.79億元轉(zhuǎn)讓中浩豐公司20%股權(quán)。

  其實(shí),自6月5日粵泰股份宣布以總計(jì)約8.4億元的交易對(duì)價(jià),將旗下淮南公園天鵝灣項(xiàng)目80%股權(quán)和淮南洞山天鵝灣項(xiàng)目20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予世茂以來,便有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè),雙方之間的交易恐怕不止于此。

  對(duì)于此次交易原因,粵泰股份在公告中直言,“本次公司轉(zhuǎn)讓在建工程是為了緩解公司流動(dòng)性緊張,化解公司的逾期借款風(fēng)險(xiǎn)。”

  實(shí)際上,自去年開始,粵泰股份便出現(xiàn)嚴(yán)重的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2018年,粵泰股份的營業(yè)收入為32.76億元,同比減少41.52%,歸屬母公司凈利潤2.9億元,同比減少75.17%。而其同期短期非流動(dòng)債務(wù)高達(dá)29.72億元,短期借款為37.19億元,包括受限資金在內(nèi),貨幣資金僅有3.91億元,資金缺口達(dá)63億元。截至2018年底,公司已逾期未償還的短期借款總額就有25.96億元。

  債務(wù)承壓,現(xiàn)金流緊張的粵泰股份只好選擇變賣資產(chǎn),根據(jù)公告,上述五宗交易轉(zhuǎn)讓完成后,至少能為粵泰股份帶來5.75億元凈利潤。

  世茂買不停

  缺錢的粵泰股份和泰禾、明發(fā)一樣,成為世茂又一次“買買買”的對(duì)象。如果把時(shí)間軸拉長,可以看到更多近期世茂在二級(jí)市場發(fā)起的進(jìn)攻。

  3月下旬,短短一周時(shí)間,世茂已經(jīng)從泰禾手中購入了杭州蔣村、南昌茵夢(mèng)湖、漳州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3個(gè)項(xiàng)目的相應(yīng)股權(quán),總交易對(duì)價(jià)為28.19億元。

  這或許僅僅是個(gè)開始,許世壇曾透露,世茂和泰禾已經(jīng)達(dá)成了戰(zhàn)略合作。“現(xiàn)在只公布了兩個(gè)項(xiàng)目,我不好多說其它??梢酝嘎兜氖?,我們之間的合作不止這兩個(gè)項(xiàng)目。”許世壇強(qiáng)調(diào),這只是合作的一部分,“實(shí)際上我們合作的范圍要大很多”。

  這三筆在外界看來頗為“劃算”的買賣,也為世茂今年征戰(zhàn)二級(jí)市場鋪墊了一個(gè)不錯(cuò)的開端。

  4月27日,泰禾集團(tuán)將臨安同人項(xiàng)目49%股權(quán)轉(zhuǎn)予世茂房地產(chǎn)控股有限公司控股子公司杭州傲潤企業(yè)管理有限公司。

  5月17日,泰禾集團(tuán)再度將旗下蘇州淀山湖項(xiàng)目公司20%股權(quán)、廣州增城項(xiàng)目公司51%股權(quán)、佛山泰禾院子項(xiàng)目公司30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂房地產(chǎn),總交易對(duì)價(jià)約為39.72億元。

  在與泰禾多次收購的間隙,世茂還以27.92億元的作價(jià)抽空拿下了明發(fā)集團(tuán)旗下東勝有限公司51%股權(quán),該項(xiàng)目公司旗下?lián)碛杏?jì)容建筑面積188.8萬平方米、位于安徽省馬鞍山市和縣烏江鎮(zhèn)四聯(lián)片區(qū)的項(xiàng)目地塊,預(yù)計(jì)開發(fā)為住宅及商業(yè)物業(yè)。

  重回前十?

  據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,僅針對(duì)上述三家,世茂的收購便花費(fèi)了170億元左右,意欲提速的世茂無疑在加碼其收并購端的力度,按照既定計(jì)劃,其今年將投入銷售的40%、回款的50%用來買地。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,今年一季度,世茂新增的貨值中,有接近85%是通過收并購獲得,世茂也是今年以來在收并購領(lǐng)域發(fā)力最大的房企之一。

  世茂的這一系列動(dòng)作,無疑是3月業(yè)績會(huì)許世壇表態(tài)后的踐行。

  彼時(shí),作為泰禾最先浮出水面的接盤者,許世壇透露,泰禾只是其中的一個(gè)資產(chǎn)包,世茂對(duì)前20強(qiáng)、前50強(qiáng)、前100強(qiáng)還有一些收購合作的項(xiàng)目,不過還沒公開。加大二級(jí)市場投入力度主要是因?yàn)榻鼇砉_招拍掛的土地有點(diǎn)貴,“有一些城市已經(jīng)比之前兩年的地王價(jià)還要高,收購的話相對(duì)價(jià)格還可控”。此外,因?yàn)榍叭晔前l(fā)債高峰期,2019年和2020年,房企償債壓力較高。

  這也解釋了世茂的收購標(biāo)準(zhǔn),即標(biāo)的公司資金情況多不樂觀,且手上持有較為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。無論是資金鏈承壓的泰禾還是大量借款逾期、部分銀行賬戶遭凍結(jié)的粵泰股份,它們手中的院子系產(chǎn)品和天鵝灣產(chǎn)品皆為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。如此一來,世茂既掌握了談判時(shí)交易作價(jià)的主動(dòng)性,也保證了后期項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售、回籠資金。

  自從走出前兩年的調(diào)整期,手握充裕現(xiàn)金的許世壇就表現(xiàn)出對(duì)規(guī)模的渴望,2018年,世茂持有現(xiàn)金496億元,同比增長50%,凈負(fù)債率僅為56.57%。業(yè)績會(huì)上,當(dāng)被問及有沒有可能回歸前十時(shí),許世壇表態(tài),“去年是11名,還能不能往上走,我相信應(yīng)該能吧。”

  世茂確實(shí)加速了腳步,然而,重回前十似乎并非易事。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年1月-5月房企新增貨值排名中,世茂以1381.4億元的土地貨值排在第5,僅次于碧桂園、綠地、融創(chuàng)和萬科。

  而銷售榜中,2018年,以1761.5億元位居行業(yè)第11位的世茂,距離前十看似只有一步之遙,卻實(shí)難邁進(jìn)。今年前5個(gè)月過去,前十強(qiáng)房企依然保持著穩(wěn)定增速,沒有掉隊(duì)跡象,與此同時(shí),世茂身后的陽光城、旭輝等也在緊鑼密鼓地追趕。

  2019年第二季度開始,世茂的追趕之路上又接連殺出了兩位“程咬金”:4月,金地?fù)屨剂说?1位;5月,招商蛇口排名上升9位,站在了距離十強(qiáng)最近的地方。

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