季節(jié)入夏,樓市未同。多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年三四月的樓市“小陽春”涌現(xiàn)過后,傳統(tǒng)的“紅五月”行情并未出現(xiàn),5月全國住宅市場成交整體呈現(xiàn)平淡之態(tài)。樓市降溫、市場趨穩(wěn),幾乎成為各家機(jī)構(gòu)的普遍共識所在。以北京為例,5月北京新房、二手房網(wǎng)簽量均小幅下跌,呈穩(wěn)中有降趨勢。新房成交均價(jià)有明顯的結(jié)構(gòu)性波動(dòng),環(huán)比漲幅雖然較大,但整體水平穩(wěn)定。二手房均價(jià)整體持平,但交易量較多的區(qū)域基本都是小幅下跌,從區(qū)域上看二手房價(jià)存在下行態(tài)勢。
有專家分析稱,近期政策收緊預(yù)期出現(xiàn)后,信貸、融資的收緊一定程度上也為此前火熱的樓市降了溫。從目前趨勢來看,樓市網(wǎng)簽有繼續(xù)減少到2019年1月的趨勢。“市場穩(wěn)”將成為今后樓市的新常態(tài)。
成交下降 新房供應(yīng)與庫存上升
“紅五月”不紅,成為2019年5月樓市的一大顯著特征。
我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示,從新房市場來看,5月北京新建商品住宅(不含保障房)成交6030套,環(huán)比減少1.63%,同比上漲87.62%,市場熱度與4月持平,較去年同期則有明顯升溫;從存量住宅市場來看,5月北京全市存量住宅網(wǎng)簽13764套,環(huán)比下降4.68%,同比下降23.94%,交易量近兩月持續(xù)下調(diào)。
來自麥田房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,從二手房交易量看,5月北京二手房市場活躍度較上月度略有回落,和去年水平相當(dāng)。該月度北京二手住宅網(wǎng)簽量11434套(截至5月28日),環(huán)比上個(gè)月下降10%,和去年4月相比交易量同比下降27%。與此同時(shí),5月麥田二手住宅成交均價(jià)環(huán)比略降1.6%。
麥田房產(chǎn)認(rèn)為,政策層面上,對市場需求有實(shí)質(zhì)性影響的“認(rèn)房又認(rèn)貸”銀行信貸政策未出現(xiàn)變化,置換需求這類市場成交主力仍受入市門檻所制約。
成交量下降對應(yīng)的另一個(gè)表現(xiàn),是5月北京二手房市場活躍度的進(jìn)一步降低,具體表現(xiàn)為房源掛牌均價(jià)的下調(diào)與成交周期的拉長。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),近半年業(yè)主新增掛牌均價(jià)穩(wěn)定于調(diào)控后低位,月度環(huán)比變動(dòng)幅度在0.5%以內(nèi)。市場給業(yè)主的反饋并不積極,業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)占絕對主流,5月業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比僅14%,環(huán)比下降4個(gè)百分點(diǎn)。成交周期方面,在高首付比例約束下,剛需改善釋放節(jié)奏依舊緩慢。
供應(yīng)量上行與庫存增加也有體現(xiàn)。據(jù)貝殼5月市場月報(bào),新房分流剛需帶動(dòng)了成交量的下降。從北京全市來看,5月北京新房成交占比環(huán)比提升3%。新房供應(yīng)增多,5月末北京新房庫存達(dá)8.6萬套,主流新房為限競房,“剛需化”特征明顯。
調(diào)控密集 信貸與融資收緊
實(shí)際上,全國整體樓市成交量下滑,尤其是北京二手房成交量連續(xù)兩月下行背后,是政策調(diào)控預(yù)期的逐漸加強(qiáng)以及信貸杠桿與房企融資層面再收緊態(tài)勢的出現(xiàn)。
政策調(diào)控層面,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2019年前5個(gè)月,房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布刺激高達(dá)205次,與2018年同期的159次相比上漲接近30%。
信貸杠桿的收緊對于樓市成交的下行影響,似乎也有跡可循。
我愛我家研究院指出,4月國管公積金新政出臺后,使用國管公積金購房的客戶比例持續(xù)縮小。而2018年9月13日的市管公積金新政出臺后,使用市管公積金的客戶比例一直收窄,加上“3·17新政”后商貸渠道一直受到遏制,今年全款購房的客戶比例明顯擴(kuò)大。由于各種貸款渠道都有政策限制,當(dāng)前北京樓市的杠桿風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大幅降低。整體而言,4月北京釋放的政策加碼信號對市場產(chǎn)生了明顯影響。
房企融資層面,在4月創(chuàng)造單月融資2600億元年內(nèi)高峰后,5月房企的融資額繼續(xù)高位運(yùn)行,但房企融資額于5月下半月逐漸出現(xiàn)減少,只有600億元左右。
需求平穩(wěn) “穩(wěn)”為樓市新常態(tài)
盡管“紅五月”爽約有些偏離了外界稍早前的預(yù)期,但業(yè)內(nèi)大多認(rèn)同,當(dāng)前樓市成交量的變動(dòng)系需求平穩(wěn)波動(dòng),“市場穩(wěn)”將為今后樓市的新常態(tài)。
麥田房產(chǎn)方面認(rèn)為,在3月“小陽春”階段性集中釋放之后,市場需求回落是正常狀態(tài)。在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來,整體來看,成交量雖然下降,但是降幅收窄,且絕對水平看市場并不冷。 “5月北京二手房市場成交處在調(diào)控后中等水平上。近期住建部、銀保監(jiān)會(huì)及央行就房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)聲,加強(qiáng)鞏固‘三穩(wěn)’目標(biāo),堅(jiān)決避免房地產(chǎn)過度泡沫。因此政策的大幅放寬及隨之而來樓市的大幅升溫難復(fù)現(xiàn),政策穩(wěn)、預(yù)期穩(wěn)、市場穩(wěn)是今后樓市新常態(tài)。”由此,許小樂預(yù)測。
“不過,市場肯定是在變差了。當(dāng)前房地產(chǎn)市場無論是北京還是其他城市,在3月達(dá)到高峰后,4-5月其實(shí)都在依次退燒。北京二手住宅網(wǎng)簽量從3月的1.6萬套,到4月的1.44萬套,再到5月的1.37萬套,持續(xù)下行。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為, 當(dāng)前僅看新房網(wǎng)簽已沒太大意義,還是要看庫存變化以及網(wǎng)簽結(jié)構(gòu)的變化。 |