近日，孫河一宗住宅地塊競(jìng)拍一度引發(fā)行業(yè)內(nèi)外圍觀。原因一是這是孫河板塊整體規(guī)劃內(nèi)最后一宗純住宅地塊。建筑控制規(guī)模4.3萬(wàn)平方米，容積率1.1，稀缺性毋庸置疑。原因二，它是北京城市核心區(qū)近三年唯一一宗非限價(jià)純商品房地塊。在這宗地塊之前，2017-2019年北京出讓的5宗純商品房地塊均位于門(mén)頭溝、延慶、密云、平谷等遠(yuǎn)郊區(qū)域。最終，該地塊被近年缺席北京土拍市場(chǎng)多年的港企恒基以30.2億元拿下。隨著近7萬(wàn)元樓面價(jià)被拍出，圍繞著未來(lái)項(xiàng)目定位、售價(jià)以及孫河板塊上豪宅群雄的最后爭(zhēng)奪將漸次展開(kāi)。

　　港企首入孫河

　　近日北京迎來(lái)一波土地供應(yīng)小高潮，共出讓海淀、亦莊、朝陽(yáng)區(qū)域內(nèi)共4宗經(jīng)營(yíng)性用地。4宗土地中，最矚目的要算是朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊R2二類(lèi)居住用地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該地塊引來(lái)保利、碧桂園、龍湖、首開(kāi)、華潤(rùn)、中糧、中海、昆泰、平安、恒基等12家企業(yè)參與競(jìng)拍，最終該地塊被蘇州恒相房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以30.2億元的總價(jià)競(jìng)得，該公司為恒基中國(guó)地產(chǎn)有限公司的全資子公司。由此，闊別北京土地市場(chǎng)多年的港企——恒基也再度回歸人們視線。

　　在此次拍賣(mài)之前，孫河地塊就已成為焦點(diǎn)。主要原因還在于該地塊的價(jià)值和出讓條件。條件顯示，該地塊為不限定宗地商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格的純商品房用地，這在近兩年北京限競(jìng)房“當(dāng)?shù)?rdquo;的背景下非常難得。2017-2019年北京出讓的5宗純商品房地塊均位于門(mén)頭溝、延慶、密云、平谷等遠(yuǎn)郊區(qū)域。與該地塊的城市核心區(qū)位無(wú)法相比。

　　此外，該地塊也是年內(nèi)孫河板塊的第一宗不限價(jià)宅地，同時(shí)也是孫河板塊整體規(guī)劃中倒數(shù)第二宗住宅地塊。區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)已近尾聲。

　　有分析顯示，孫河不限價(jià)地塊的出讓?zhuān)窃诋?dāng)前土地市場(chǎng)較為低迷的背景下，管理部門(mén)對(duì)不限價(jià)地塊市場(chǎng)的一種試探或者摸底。目的在于合理引導(dǎo)市場(chǎng)和企業(yè)回歸正常的拿地心態(tài)。

　　該地塊的優(yōu)質(zhì)屬性的確引來(lái)眾多實(shí)力派房企的競(jìng)拍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該地塊引來(lái)保利、碧桂園、龍湖、首開(kāi)、中糧、昆泰、平安、恒基等12家企業(yè)參與競(jìng)拍。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，從競(jìng)拍企業(yè)分析可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)孫河板塊的爭(zhēng)奪加入了碧桂園、中海、恒基兆業(yè)等新鮮血液，而平安這個(gè)資本大鱷也為孫河站到了臺(tái)前。管中窺豹，可見(jiàn)這宗孫河最后一塊純住宅用地的市場(chǎng)熱度。從地塊屬性和市場(chǎng)熱度看，該地塊有機(jī)會(huì)成為收官孫河的一面旗幟。此外，隨著當(dāng)前北京樓市的降溫，也可能為行政干預(yù)手段的退出創(chuàng)造了時(shí)機(jī)，當(dāng)前部分放開(kāi)土地限價(jià)、商品房放開(kāi)網(wǎng)簽顯示了執(zhí)行層面逐步、適度放松的態(tài)勢(shì)。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊熱度低于預(yù)期，很多企業(yè)表現(xiàn)得較為理性和克制。

　　高價(jià)能否支撐

　　“這是一宗高光地塊，地塊成交價(jià)格不算高，也不算低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，從30.2億元總價(jià)、6.95萬(wàn)元樓面價(jià)和23.3%的溢價(jià)率來(lái)看，算不上“地王”。但土地交易保證金4.9億元不算低，年化按照10%的利率，一天的利息可就是14萬(wàn)元。而且由于當(dāng)前政策對(duì)低密產(chǎn)品地下空間的規(guī)劃有所收緊，越來(lái)越讓開(kāi)發(fā)商騰挪貨值空間縮小，也給項(xiàng)目后續(xù)的盈利空間帶來(lái)變數(shù)，這很可能是不少企業(yè)在參拍時(shí)猶豫的原因。

　　若按本輪孫河地塊成交的樓面價(jià)6.95萬(wàn)元/平方米測(cè)算，后期加上建安、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等投入，綜合成本預(yù)計(jì)在8萬(wàn)元上下，未來(lái)項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)將沖擊10萬(wàn)+。

　　但就當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，能否實(shí)現(xiàn)較為理想的售價(jià)還是未知。

　　在此之前，北京高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格曾有一條隱形“紅線”。雖然去年以來(lái)“紅線”已經(jīng)逐步放開(kāi)，當(dāng)前樓市單價(jià)8、9萬(wàn)元、甚至10萬(wàn)+項(xiàng)目接連入市，包括不久前蟄伏多年的葛洲壩中國(guó)府也以最高單價(jià)超過(guò)11萬(wàn)元獲批入市。但從葛洲壩中國(guó)府的經(jīng)歷來(lái)看，雖然“紅線”有所放開(kāi)，但仍未超過(guò)12萬(wàn)元“紅線”，價(jià)格管控仍然若隱若現(xiàn)地存在。

　　此外，從當(dāng)前孫河板塊內(nèi)在售樓盤(pán)售價(jià)來(lái)看，沖擊10萬(wàn)+的售價(jià)也存在難度。

　　目前孫河區(qū)域在售的項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)，其中4個(gè)為限競(jìng)房，限定均價(jià)在6.7萬(wàn)-6.8萬(wàn)元之間；其余4家為純商品房，均價(jià)在7萬(wàn)-11萬(wàn)元之間。郭毅分析，恒基地塊雖然溢價(jià)率不高，但該地塊優(yōu)勢(shì)并不是很大。例如孫河板塊最新取得預(yù)售許可證的豪宅懋源璟璽合院產(chǎn)品的整套均價(jià)才批到8.6萬(wàn)元。這也可能是當(dāng)前管理部門(mén)對(duì)區(qū)域價(jià)格的批準(zhǔn)。若以這個(gè)價(jià)格為準(zhǔn)，恒基孫河地塊樓面價(jià)已接近7萬(wàn)元，與在售項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格僅有不到兩萬(wàn)元的距離，溢價(jià)空間實(shí)難保證。

　　“地下空間將是拉低均價(jià)、補(bǔ)足貨值的關(guān)鍵因素。未來(lái)該項(xiàng)目只要控制好地上和地下部分的面積配比，平衡好單價(jià)和總價(jià)的市場(chǎng)邏輯，還是有機(jī)會(huì)取得較好收益的。”郭毅補(bǔ)充道。

　　盛宴還是戰(zhàn)場(chǎng)

　　能否沖擊高價(jià)，并在孫河眾多高端項(xiàng)目中脫穎而出，除了政策因素外，產(chǎn)品定位和項(xiàng)目打造也是關(guān)鍵因素。

　　事實(shí)上，當(dāng)前孫河板塊內(nèi)豪宅林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈。按照規(guī)劃，孫河區(qū)域一共計(jì)劃出讓11宗住宅地塊，容積率多在1.0左右，10萬(wàn)平方米的湖景公園位列板塊中間。從朝陽(yáng)區(qū)“十三五”規(guī)劃來(lái)看，孫河未來(lái)將集中高端產(chǎn)業(yè)圈、高品質(zhì)生態(tài)圈、高端社群圈、優(yōu)質(zhì)綜合配套圈等諸多資源。從2012年第一塊宅地拍出后，孫河的樓面價(jià)便一路從2萬(wàn)多元漲到如今的近7萬(wàn)元。區(qū)域內(nèi)入駐的知名房企包括龍湖、泰禾這樣的以產(chǎn)品著稱(chēng)的民企業(yè)，也有中糧、首開(kāi)、首創(chuàng)這樣的大型國(guó)有開(kāi)發(fā)商。規(guī)劃的產(chǎn)品也是各家企業(yè)最具代表性的高端產(chǎn)品。

　　一位豪宅代理機(jī)構(gòu)人士介紹，近幾年北京樓市看到的從疊墅到合院等很多別墅類(lèi)產(chǎn)品的創(chuàng)新，大都來(lái)自于孫河。龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子、中糧瑞府等都是北京代表性高端產(chǎn)品。由于區(qū)域價(jià)值優(yōu)越，容積率低，加上競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，企業(yè)都投入大量精力研發(fā)產(chǎn)品，從2013年至今，孫河板塊幾乎每年都會(huì)出現(xiàn)明星級(jí)項(xiàng)目。

　　值得注意的是，之前孫河的產(chǎn)品以別墅為主，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品線更豐富。

　　由于近兩年限競(jìng)房用地供應(yīng)，孫河板塊開(kāi)始出現(xiàn)包括瑞悅府、禧瑞春秋、泰禾北京院子、天瑞宸章等在內(nèi)的限競(jìng)房產(chǎn)品。幾家限競(jìng)項(xiàng)目同樣規(guī)劃為低密產(chǎn)品，包括600萬(wàn)元起的洋房，1200萬(wàn)元起的疊拼及2000萬(wàn)-3000萬(wàn)元左右的合院。這讓區(qū)域產(chǎn)品線豐富的同時(shí)，也讓產(chǎn)品單價(jià)和總價(jià)都顯著下探。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前孫河別墅區(qū)尚有1537套商品住宅待簽約，總貨值約為300億元，其中593套疊拼、361套合院。疊拼基本分布在瑞悅府、禧瑞春秋、天瑞宸章和北京院子二期4家限競(jìng)房項(xiàng)目，單套面積普遍在300平方米上下，套總價(jià)約在1000萬(wàn)-1500萬(wàn)元之間。中糧瑞府則有少量400-500平方米的大疊拼，總價(jià)在3000萬(wàn)元左右。

　　有專(zhuān)家分析，當(dāng)前土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化已深刻影響樓市。推出限競(jìng)房就是為了抑制房?jī)r(jià)，過(guò)去北京房?jī)r(jià)十年翻十倍的情況已得到抑制，孫河板塊同樣如此，區(qū)域內(nèi)限競(jìng)房別墅類(lèi)項(xiàng)目讓進(jìn)入?yún)^(qū)域的購(gòu)房門(mén)檻降低，對(duì)整體板塊房?jī)r(jià)的沖擊不小。未來(lái)恒基地塊將面臨高端和中端產(chǎn)品雙重?cái)D壓的挑戰(zhàn)。

　　郭毅分析 ，恒基孫河地塊相對(duì)均質(zhì)，由此預(yù)測(cè)該項(xiàng)目可能規(guī)劃為大疊拼或小合院，而這兩類(lèi)也正是孫河墅區(qū)的主力產(chǎn)品。當(dāng)前孫河合院產(chǎn)品的單套面積基本上是在450-600平方米的大合院，小合院相對(duì)不足，若能填補(bǔ)供應(yīng)空白，也許能在競(jìng)品林立的孫河占得一席之地。