上周(5月27日-6月2日)房地產(chǎn)類信托成立規(guī)模大縮水。據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì),上周房地產(chǎn)類集合信托的成立規(guī)模為36.12億元,環(huán)比減少60.63%。整個5月,房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模為470.95億元,環(huán)比下降17.73%。業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管可能趨嚴(yán),預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將由前端融資向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型。
短期影響有限
用益信托的數(shù)據(jù)顯示,5月份,共有1236個集合信托產(chǎn)品成立,環(huán)比下降27.68%;成立規(guī)模為1144.04億元,環(huán)比下降28.55%。從投向領(lǐng)域來看,金融類集合信托成立規(guī)模為284.97億元,環(huán)比下降22.77%;房地產(chǎn)類成立規(guī)模為470.95億元,環(huán)比下降17.73%;基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類成立規(guī)模為229.48億元,環(huán)比下降38.97%;工商企業(yè)類成立規(guī)模為120.95億元,環(huán)比下降35.76%。房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模雖有下降趨勢,但在各類產(chǎn)品中的占比達(dá)41.17%,依然位于首位。
分析人士認(rèn)為,當(dāng)前資金面略顯寬松,房企融資成本有所下降,對房地產(chǎn)信托的選擇有所減少。不過,房地產(chǎn)類集合信托募集規(guī)模的下滑,并不會減少其重要性。
5月17日,銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”),強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資,或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資等。
資深信托研究員袁吉偉認(rèn)為,23號文對5月房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模有一定沖擊,但是政策的影響還沒有完全顯現(xiàn)。此外,需要關(guān)注近期房地產(chǎn)信托違約的情況有所增加,會影響投資者情緒。再加上開年以來發(fā)行節(jié)奏加快,市場可能需要消化和調(diào)節(jié)一下。
用益研究表示,23號文對于房地產(chǎn)類信托的影響短時間的作用不會特別明顯。從信托公司的近期應(yīng)對來看,與大型房企進(jìn)行戰(zhàn)略合作成為較好的選擇。一方面,大型房企在合規(guī)方面優(yōu)勢明顯,戰(zhàn)略合作能獲得較為穩(wěn)定的融資支持;另一方面,信托公司與房企的合作,有利于其展業(yè)。
嘗試新模式
中誠信托韓鳴飛認(rèn)為,長期來看,23號文可能對信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的展業(yè)環(huán)境造成一定影響。具體看,可能存在三方面影響:
一是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管可能趨嚴(yán)。23號文提出了具體詳盡的監(jiān)管內(nèi)容,而且制定了非常翔實(shí)的組織實(shí)施措施,且對工作不到位的要進(jìn)行嚴(yán)肅查處。
二是預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由前端融資向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型。信托公司開展“四三二”房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù),具有先天的劣勢,即資金成本高,需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目前融階段布局業(yè)務(wù)。在23號文影響下,目前只有股權(quán)投資模式在前融階段是完全合規(guī)的。因此,信托公司必須加快向股權(quán)投資模式的轉(zhuǎn)型,以適應(yīng)新的監(jiān)管背景和市場形勢。
三是推動房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式向多元化方向發(fā)展。目前市場上已出現(xiàn)大量房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù),如項(xiàng)目公司下游的購房尾款融資業(yè)務(wù)、上游的真實(shí)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)。同時,隨著國內(nèi)小微金融的發(fā)展,市場上也涌現(xiàn)出一定規(guī)模的房抵貸業(yè)務(wù)。
百瑞信托博士后工作站研究員谷曉明表示,信托公司除拓展“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù),除了傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式,養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓等方面或是業(yè)務(wù)機(jī)會。 |