將虧損的長租公寓等業(yè)務剝離，意味著朗詩進行了三年的“榕樹林”計劃夭折，重新聚焦地產主業(yè)的朗詩還能迎來資本市場的認可嗎？

　　《投資者網》楊春霞

　　近幾年來一直寄希望以多元化找到發(fā)展突破口的朗詩綠色集團（下稱“朗詩”，00106.HK），2019年開始收縮戰(zhàn)線重新聚焦主業(yè)。

　　5月14日，朗詩公告稱，將剝離處于虧損的長租公寓、物業(yè)管理、建筑設計、生活服務及園林景觀等五類非地產業(yè)務至控股股東朗詩集團，預計所得款項凈額約為9.81億元。

　　針對這次業(yè)務剝離，朗詩在公告中表示要在財務數據得到優(yōu)化的同時，將公司重新打造成一家專注于“綠色科技”的地產公司。

　　而值得玩味的是，三年前朗詩提出“榕樹林”計劃，似乎想通過多元化布局來助力公司的發(fā)展，如今重提聚焦綠色地產或許意味著朗詩在多元化方面的嘗試不太順利。不過，經歷前幾年踏空，朗詩地產主業(yè)還能迎頭趕上嗎？對此，《投資者網》致函朗詩，其董秘表示剝離事項目前只是公告還沒有真正落實完成，不方便對外發(fā)聲。

　　多元化失利

　　盡管朗詩方面表示目前剝離業(yè)務還沒有完成，應看最終董事會決定，但朗詩想將上述業(yè)務剝離的想法卻是由來已久。

　　早在2018年業(yè)績會上，朗詩董事長田明就曾表示2019年要剝離長租公寓業(yè)務（朗詩寓），要讓資本市場一眼就能看清朗詩，在隨后的兩個月內，田明的這一想法正在逐步實現。

　　5月14日，朗詩宣布將處于虧損階段的長租公寓業(yè)務以及包括物業(yè)管理、建筑設計、生活服務、園林綠化景觀等的非地產業(yè)務剝離至控股股東朗詩集團，預計將獲得近10億資金，其中長租公寓占比最大，約9億元。

　　時間往前回溯到2016年，朗詩決心開啟多元化，提出了“榕樹林”計劃，即圍繞核心地產業(yè)務，積極培育長租公寓、養(yǎng)老服務、綠色金融服務等與地產主業(yè)相關或互補業(yè)務，實行轉型升級戰(zhàn)略。

　　而今三年時間過去，從目前來看，位列“榕樹林”計劃的這幾項業(yè)務發(fā)展均不甚理想。年報顯示，在本次剝離的五項業(yè)務中，只有兩項建筑設計、物業(yè)管理業(yè)務兩項盈利，除稅及非經常性項目前利潤分別為61.7萬元、1497.2萬元。而其他三項均呈虧損狀態(tài)，其中以長租公寓最為嚴重，2018年朗詩寓虧損達1.94億元，加上2017年的虧損，共計虧損2.4億元。

　　需要提及的是，長租公寓在朗詩董事長田明看來一直被基于厚望，就在一年前田明還曾表示朗詩寓要沖向行業(yè)前三，而僅一年的時間，朗詩寓就被剝離。

　　朗詩從2016年開始布局長租公寓，近兩年規(guī)模擴張迅速，2017年獲得房源1.5萬間，2018年達到4萬多間。2018年初，朗詩還與平安不動產成立了目標規(guī)模100億元的基金，計劃在未來三年內，在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強二線城市共同投資長租公寓項目。

　　然而，自2016年底啟動長租公寓業(yè)務以來，朗詩寓的虧損卻在逐年擴大，不僅未找到盈利模式，反而成為負累。目前，朗詩長租公寓的數量約4萬間左右，2017年和2018年的虧損金額分別為0.44億、1.9億元，同比增長330%。此外，2018年12月，朗詩長租公寓ABS計劃遭遇年內第二次中止，發(fā)行規(guī)模為7.87億元。

　　此外，據媒體報道，養(yǎng)老服務和綠色金融服務雖未被列入剝離項中，但也頻頻被外界質疑。在養(yǎng)老產業(yè)方面，朗詩自2011年便成立了養(yǎng)老事業(yè)部，但該部分運營模式及業(yè)績卻極少在財報中體現。官網顯示，目前朗詩已累計擁有38個養(yǎng)老項目，存量床位3263個，對于盈利情況卻只字未提。

　　財經評論員嚴躍進表示，長租公寓業(yè)務需要大量的資金投入和較長的培育周期，容易對企業(yè)形成拖累。

　　　主業(yè)務“掉隊”

　　此外，業(yè)內有觀點認為此次業(yè)務剝離除了朗詩官方宣稱的長租公寓業(yè)務將持續(xù)虧損，無法支撐估值擴張之外，朗詩地產主業(yè)正在逐漸萎縮或許才是剝離的最大的主因。

　　《投資者網》注意到，在近幾年布局多元化未有成效的同時，朗詩的主業(yè)地產開發(fā)表現也不佳，正呈現出“規(guī)模逐年掉隊”、“銷售增速較緩”等癥狀。

　　以2018年為例。2018年朗詩銷售額為381億元，同比增速僅19%，未完成年度460億目標，甚至連喊了三年的400億目標也未能達到，在克而瑞《2018年1-12月房企銷售TOP200》榜單中位居第68位。

　　作為對比的是，2016年和2017年，朗詩在房企榜單上排名分別為53位和64位，銷售額分別為283億元、320.53億元，年增長率均不超過20%，而同期百強房企銷售增速均超過30%。

　　此外，自轉型資產輕型化戰(zhàn)略以來，朗詩一貫采取合作開發(fā)、小股操盤、委托開發(fā)的模式，也就是說381億銷售額是被“注水”的，年報顯示朗詩權益銷售額為236億元，權益占比為61.94%。

　　值得玩味的一個現象是，《投資者網》從2018年年報得知，2018年朗詩在其大本營長三角區(qū)域貢獻的權益銷售額為49億元，僅占20.76%。

　　甚至于在2019年樓市回溫形勢下，朗詩仍然沒有改變下滑的態(tài)勢。一季報顯示，截至2019年3月底，朗詩銷售額為32.57億元，同比下降近30%，僅完成年度目標的8%，簽約建筑面積逾22.25萬平米，同比下降12.16%。而在土儲方面，朗詩甚至沒有排進總土儲貨值榜單前100名。

　　事實上，對于朗詩規(guī)模掉隊市場上一直有不少質疑的聲音，而朗詩均對外宣稱“規(guī)模不是朗詩發(fā)展最重要的指標”。不過，資本市場對于這一說法似乎并不買賬，《投資者網》注意到朗詩自上市以來，基本無人問津，股價一直徘徊在1港元左右。截至2018年5月23日收盤，朗詩股價為0.98港元/股，總市值約47億元。

　　也正因為此，為了增加資本市場對朗詩的信心，朗詩總裁田明上市三年頻繁增持自家股票，近半年來就增持了553萬股。根據港交所最新權益披露資料，2019年5月17日，朗詩獲田明以每股均價0.98港元，增持20萬股，總價約19.6萬港元。

　　此外還需注意的是，朗詩一直專注的綠色地產領域正在迎來更多的競爭者。據媒體報道，中國金茂（00817.HK）、當代置業(yè)（01107.HK）、陽光城（000671.SZ）等諸多房企都打出了“綠色”招牌，朗詩核心業(yè)務“綠色地產”也受到來自各方的沖擊，市場占有率不斷下降。

　　與此同時，朗詩綠色地產多次深陷信任危機，上海、無錫、杭州等地均發(fā)生過朗詩高科技住宅外墻滲水等問題，直到2019年朗詩旗下項目依然頻繁被投訴。2019年2月份杭州朗詩熙華府因保溫板材料不合格被杭州下城區(qū)住房和城市建設局下令停工整改。此外，成都朗詩熙華府因實際樣板間未上報建委審批、武漢朗詩西海岸業(yè)主因精裝修質量太差而頻頻爆發(fā)投訴。（思維財經出品）