廣州日報訊 (全媒體記者 張忠安)上海銀保監(jiān)局20日發(fā)文稱,因向不符條件的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款,南京銀行被罰50萬元。而近期銀保監(jiān)會也再度要求嚴查金融機構(gòu)違規(guī)向房地產(chǎn)項目提供融資。這也使得房企資金安全再度被關(guān)注,其中,泰禾集團、金科股份等上市開發(fā)商的資金問題均遭到交易所問詢。
監(jiān)管層對金融機構(gòu)資金流入房地產(chǎn)監(jiān)管仍較嚴
上海銀保監(jiān)局行政處罰信息顯示,2016年1月至2018年3月,南京銀行上海分行向某資本金不足的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款,被責令改正,并處罰款50萬元。值得注意的是,監(jiān)管層對金融機構(gòu)資金流入房地產(chǎn)的監(jiān)管依然較嚴。
上周五銀保監(jiān)會公布的2019年金融機構(gòu)“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設(shè)”工作要點顯示,2019年無論是銀行還是信托,抑或金融租賃機構(gòu),都將把向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸作為嚴查對象。
其中,對銀行機構(gòu)而言,要嚴查表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資;個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房。同時,要防止資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。還要嚴查并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)等。對信托機構(gòu)而言,既要防止向開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資,還要防止直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資,直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款等。
部分房企非銀融資攀升增成本
記者對比發(fā)現(xiàn),近幾年部分房企融資成本明顯上升,增加財務(wù)費用壓力。今年3月26日以來,A股上市房企泰禾集團出人意料地連續(xù)出售旗下11個項目公司股權(quán),累計回籠資金接近80億元。根據(jù)年報,泰禾集團2016年到2018年,融資結(jié)構(gòu)逐年偏向非銀渠道。
2016年泰禾集團754.11億元的融資中,銀行貸款309.61億元,占比41.06%,成本只有6.79%。往來銀行主要有中國銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等。非銀貸款占比為35.74%,成本為8.40%。2017年,在1354.94億元的融資規(guī)模中,融資成本偏低的銀行貸款269.82億元,占比快速下降至19.91%。非銀行貸款占比飆升到61.24%。到了2018年泰禾集團銀行貸款占比只有18%。非銀行貸款融資占比高達61.27%,成本上升到9.17%。整體平均融資成本為8.52%,同比提升了0.42個百分點,相比2016年提高了0.9個百分點。
政策鼓勵企業(yè)降低銀行等間接融資是為降成本,泰禾集團雖然銀行融資渠道大幅下降了,但成本卻不降反升,并導致該公司利息支出大幅增加,2017年財務(wù)費用達到7.09億元,同比增長90.50%。2018年進一步增加到8.30億元,同比增長17.03%。有分析稱:“今年還稍微好一點,很多發(fā)展商過去幾年的融資成本都很高,特別是境外融資的,利率超過10%的不在少數(shù),財務(wù)費用支出高企。如果資金回籠和新的融資跟不上,很容易帶來連鎖反應(yīng)。”
提醒
資金風險不容忽視
記者了解到,近期交易所對房企的年報事后問詢函中,均對資金風險進行追問。5月8日,深交所向泰禾集團下發(fā)問詢函,根據(jù)年報,泰禾集團短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債合計金額達574.28億元,貨幣資金該負債的覆蓋比例僅為0.26。而且泰禾集團存貨周轉(zhuǎn)率、流動比率、速動比率同比均出現(xiàn)下降。因此,深交所要求泰禾集團結(jié)合開發(fā)項目回款情況、融資能力等,說明相關(guān)資金安排,分析說明即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。不過,5月16日,泰禾集團稱將延期回復問詢函。
5月20日,深交所在對金科股份下發(fā)的年報問詢函中稱,截至2018年底公司資本負債率為83.63%,處于同行業(yè)較高水平,速動比率0.38%,同比下降0.06個百分點。一年內(nèi)到期的有息負債600.9億元,同比增長54.46%,貨幣資金余額298.52億元,不能覆蓋其一年內(nèi)到期的有息負債和非流動負債。因此,深交所要求其說明公司是否存在短期償債風險及相應(yīng)的應(yīng)對措施。
因此,上述行業(yè)分析師指出,從目前來看,部分短期負債比較大、融資成本偏高的房企資金依然面臨較大壓力,建議二級市場投資者盡量回避。 |