探問北京租房市場降溫虛實
“現(xiàn)在不決定，再過個一兩個月，就不是這個價了！”天通苑社區(qū)附近一家鏈家門店銷售人員催促著羅園（化名）盡快做決定。
趁畢業(yè)季還沒完全到來，去年8月搬入天通苑的羅園最近正在打探市場行情，準備換個性價比更高的房子。
5月18日，一個北京遭遇降溫的陰沉下午，天通苑附近幾家中介門店門庭冷落。上述銷售人員告訴羅園，目前鏈家合租的房源還挺多，最近看房的人也不多，可選擇的空間也比較大。
與去年北京租房市場“一房難求”的情況不同，今年3月以來，北京租房市場相對低迷。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會5月16日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，4月北京住房租賃市場繼續(xù)回落，成交量環(huán)比3月下降18%，租金價格繼續(xù)延續(xù)下調(diào)趨勢。
近日，北京商報記者走訪昌平、朝陽、海淀、豐臺等區(qū)發(fā)現(xiàn)，確有不少小區(qū)租金出現(xiàn)小幅下調(diào)的情況，有的甚至房東主動降價尋租。不過，記者也了解到，部分定位中高端的小區(qū)或者學(xué)區(qū)附近的小區(qū)租金依舊平穩(wěn)，甚至小幅上漲。
據(jù)了解，去年以來北京采取了一系列措施規(guī)范住房租賃市場，并在今年北京市政府工作報告中明確，還將建設(shè)5萬套租賃住房。這一背景下，北京租房市場供需關(guān)系得到改善。
租金：普遍跌了？
在天通苑一家我愛我家門店中，羅園發(fā)現(xiàn)，不少合租次臥的租金已經(jīng)降到了2300元/月以內(nèi)，這比去年暑假期間她租房時的價格要稍低一些。
我愛我家門店銷售人員也證實，雖然相較年初的最低點，現(xiàn)在的租金已經(jīng)有所上漲，但還是低于去年暑期的價格。剛剛看好了房前來辦理入住手續(xù)的周爽說，他租的房間離地鐵天通苑站僅5分鐘，價格為1900元/月。不過，此外，他每月還需另外支付月租金10%的服務(wù)費。
天通苑的降價不是孤例。在東三環(huán)，5月18日下午，北京商報記者發(fā)現(xiàn)，勁松附近的我愛我家等中介門店里，銷售們幾乎整整齊齊坐在店里，少有 “客戶”前來咨詢。記者咨詢附近一居室時，我愛我家中介小月推薦了位于勁松地鐵口勁松三區(qū)的一居，報價4900元/月。
“這個房子4月就掛上網(wǎng)了，本來報價是5100元，現(xiàn)在房主自己主動又調(diào)低了200元。”小月介紹稱。她同時推薦了幾套5000元/月房源，均為普通裝修，家具齊全。小月表示，勁松附近老小區(qū)，4月以來房租降溫明顯，一居室價格下降最低200元，最高500元，有房主主動降價，也有公司決定降價。
而在南三環(huán)附近，豐臺區(qū)草橋地鐵站周邊的小區(qū)，合租租金也紛紛回落到了每月2000-2500元左右，較去年回落了200-300元左右。
位置：新舊有別
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年第19周全國大中城市（5月6日-12日）租金環(huán)比微跌了0.11%，均價44.15元/平方米/月。不過，北京市統(tǒng)計局官網(wǎng)數(shù)據(jù)卻顯示，今年3月、4月，北京市居住價格同比分別上漲1.4%、1.1%，屬于穩(wěn)定變動的情況。
在立水橋附近走訪時，北京商報記者被告知，4月有段時間附近房價降幅大，整租的房源能降300-400元，5月之后稍微有所反彈。“這個月兩居室月租金漲了約300元，6月之后的畢業(yè)季更說不準，整租分租都會比較緊缺。”立水橋附近我愛我家門店銷售人士說。
與此同時，部分小區(qū)房租價格并未松動。以東三環(huán)沿海賽洛城為例，記者走訪發(fā)現(xiàn)，這里的租房市場并未出現(xiàn)降溫。整個小區(qū)的價格基本在5500-6500元/月，記者聯(lián)系了個人房主COCO小姐，她的房子為一居室裝修偏現(xiàn)代，簡約風(fēng)，定價5600元/月，性價比較高。但很快，記者被告知該房源已出租。
據(jù)悉，以沿海賽洛城為代表，包括周邊蘋果社區(qū)等小區(qū)，由于地處東三環(huán)，附近聚集了各類文化工作室以及影棚，吸引了不少明星網(wǎng)紅。因此該區(qū)域房源緊俏，價格較高。
而在西三環(huán)附近，地鐵、商場、醫(yī)院、學(xué)校等一應(yīng)俱全的車道溝10號院，北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，雖然該小區(qū)屬于老小區(qū)，但租金依然堅挺，租房市場并未出現(xiàn)“降溫”趨勢。
鏈家銷售人員表示，可能是地理位置的原因，在他看來租房市場“降溫”只是漲幅相較于往年會慢一點，年后到現(xiàn)在租房價格一直是上漲的，價格總體上浮200-300元左右。貝殼研究院數(shù)據(jù)同樣顯示，北京租房市場同比上漲1.4%，遠低于往年8%左右的同比漲幅。
上述銷售人員還告訴記者，目前在海淀區(qū)最便宜的房源就是在“城中村”，因為不走中介可以節(jié)約一些費用，且“城中村”居住環(huán)境會差一點，因此租金方面并不是很高。
對比上述情況可以發(fā)現(xiàn)，在部分以新房為主的中高端小區(qū)，以及處于學(xué)區(qū)地段的房源上，房屋租金并沒有明顯下降，甚至仍保持小幅上漲的趨勢。
市場：供求改善
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴北京商報記者，每年的3月、4月為租賃淡季，價格緩漲比較符合常理，這跟北京的經(jīng)濟、人口變動相關(guān)，搶房的現(xiàn)象也沒有以往那么強烈，而工業(yè)企業(yè)也不似以前激進，他表示，去年的漲幅透支了一些上漲，所以今年的漲幅是比較平穩(wěn)的。
對于機構(gòu)數(shù)據(jù)跟官方數(shù)據(jù)的“打架”情況，張大偉透露：“租金下跌當(dāng)然是多方所期待的，官方也更愿意看到租金下降的情況，但是客觀數(shù)據(jù)顯示為微漲，跟機構(gòu)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)不同。在房源供應(yīng)沒有太大變化的情況下，不能排除有的機構(gòu)為提高租金的利潤空間，在打擊業(yè)主定價，待囤積房源之后醞釀另一波炒作。”
而合碩機構(gòu)首席分析師郭毅指出，統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的房租降了，代表整體面的變化，這是由于部分區(qū)域人口疏解導(dǎo)致需求下降、價格走低。她認為，隨著北京城市吸引力逐漸增強，洼地效應(yīng)很快會被填平，房租將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。
3月20日發(fā)布的《2018年北京統(tǒng)計公報》顯示，2018年末，北京常住人口2154.2萬，比上一年減少了16.5萬。常住人口密度為每平方公里1313人，比2017年末減少10人。這是1997年以來的常住人口第二次下降，也是自2017年以來連續(xù)兩年下降。
而另一方面，在租房供應(yīng)上，長租公寓不規(guī)范經(jīng)營經(jīng)整頓之后增加了供應(yīng)。去年自如、相寓、蛋殼公寓等被北京市住建委等部門約談。這些主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人在去年承諾，不漲租金，且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
北京湘楚朝暉集團董事長兼CEO胡景暉則表示，除了人口的減少之外，北京租房整體呈現(xiàn)越來越“外圍化”的趨勢。例如，隨著軌道交通的延展，住房、租房也是越來越郊區(qū)化、邊緣化。由此導(dǎo)致城市核心區(qū)域的一些傳統(tǒng)租賃熱點區(qū)域需求下降，導(dǎo)致整體房租價格下降。北京商報調(diào)查小組
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