不到5個月時間,泰禾集團(tuán)償還債務(wù)支付現(xiàn)金671億元。不管是銷售端的春季搶收計(jì)劃,還是轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目股權(quán)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),泰禾集團(tuán)對現(xiàn)金流的管控顯得更為靈活了。
借殼上市9年有余,從名不經(jīng)傳到行業(yè)黑馬,從晉級“千億俱樂部”到進(jìn)入調(diào)整期,泰禾集團(tuán)可謂是房地產(chǎn)行業(yè)一個現(xiàn)象級的存在。畢竟,從銷售規(guī)模200億元量級到1400億元量級,泰禾僅花了5年。
據(jù)2018年業(yè)績報(bào)告顯示,報(bào)告期內(nèi),公司銷售金額為1382.7億元,同比增長56.9%;總資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大至2431.4億元,同比增長17.8%;營業(yè)收入達(dá)309.8億元,同比上漲27.3%;歸屬于母公司股東的凈利潤25.5億元,同比上漲20.2%;經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額升至139.3億元。
“2018年可以說是最艱難的一年,但我們看到公司度過難關(guān),銷售破千億元,杠桿降幅也較為顯著。”中泰證券分析師倪一琛表示,在跨入千億元規(guī)模后,泰禾需適度放慢節(jié)奏,加大快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目配比,強(qiáng)調(diào)回款,2019年或是公司最關(guān)鍵的一年。
現(xiàn)金流大幅回正
從財(cái)務(wù)盤面來看,泰禾集團(tuán)過去一年多在現(xiàn)金流管控上下了很大功夫。眾所周知,房企對是否調(diào)整銷售策略和如何制定投資計(jì)劃兩方面的把控主要取決于現(xiàn)金流狀況。
2018年,泰禾集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額 139.3 億元,一改2017年為-125.5 億元的窘境,現(xiàn)金流大幅回正,期末在手資金148.95億元。
億翰智庫認(rèn)為,泰禾經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額的持續(xù)大幅增加,一方面反映其回款率穩(wěn)步提升,公司回款能力不斷增強(qiáng);另一方面也顯示出泰禾的現(xiàn)金流趨向安全可控。
事實(shí)上,從泰禾最近的動作也可窺見其對現(xiàn)金流的重視程度。比如,春季搶收計(jì)劃實(shí)施后,僅北京一季度銷售額就達(dá)100億元,福州和廈門兩個城市一季度共實(shí)現(xiàn)銷售額70多億元。此外,一季度泰禾還轉(zhuǎn)讓了一部分項(xiàng)目股權(quán)。根據(jù)公告,3月份泰禾向世茂三次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán),交易額超過28億元。
這些調(diào)整性動作,是土地儲備的換倉,也是“儲糧”。在手現(xiàn)金的充盈可適當(dāng)瞄準(zhǔn)土地市場出擊,有助于在窗口期拿地。地拿的對,利潤就有保證了。
提升盈利能力降成本
盤點(diǎn)泰禾集團(tuán)2018年銷售額貢獻(xiàn)區(qū)域分布圖可知,一、二線城市是其投資布局重心,這也是盈利能力得到提升的原因之一。
據(jù)2018年業(yè)績報(bào)告顯示,泰禾集團(tuán)2018年凈資產(chǎn)收益率14.40%,同比上漲3.21個百分點(diǎn);結(jié)算毛利率30.36%,同比增加2.73個百分點(diǎn),帶動凈利率升至12.62%,同比增加3.03個百分點(diǎn)。在行業(yè)毛利率水平25%左右、凈利率11%左右的背景下,可見其產(chǎn)品溢價(jià)能力得到了有效釋放。
對此,泰禾集團(tuán)方面表示,公司北京區(qū)域和華東區(qū)域毛利水平增長明顯,集中布局一、二線戰(zhàn)略得到收獲。
據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)顯示,從泰禾集團(tuán)銷售業(yè)績區(qū)域占比來看,大本營福建區(qū)域?yàn)橹?,該區(qū)域銷售業(yè)績貢獻(xiàn)率高達(dá)33.2%,其次北京區(qū)域業(yè)績占比為28.3%,這兩大區(qū)域業(yè)績貢獻(xiàn)率已超60%,以廣東、江蘇和上海為代表的其他區(qū)域業(yè)績占比不足40%。
倪一琛表示,盈利能力的提升背后是高毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)所致。
另有業(yè)內(nèi)分析人士則稱,對土地成本的控制保證了項(xiàng)目的高毛利空間。2016年,在土地市場較熱時,泰禾集團(tuán)主動踩了剎車,開始避開拿高價(jià)地,啟動并購計(jì)劃。2017年,泰禾集團(tuán)拿地平均樓面價(jià)同比下降23%,36個項(xiàng)目有26個項(xiàng)目是以收并購方式獲取,平均樓面價(jià)約為3734元/平方米,遠(yuǎn)低于同年招拍掛項(xiàng)目平均約8444元/平方米的水平。
更重要的是,在未來高手過招的市場中,購房者對品牌溢價(jià)認(rèn)同度會不斷提升,泰禾新中式產(chǎn)品的定位有望持續(xù)受益,這也將在一定程度上持續(xù)提升公司的盈利能力。
此外,在三費(fèi)方面,2018年泰禾集團(tuán)雖然發(fā)展規(guī)模有所擴(kuò)大,但其三費(fèi)費(fèi)用率較2017年仍下降了0.7個百分點(diǎn),銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率以及財(cái)務(wù)費(fèi)用率各為4.38%、2.82%和2.68%,較于2017年分別下降了0.25、0.21和0.23個百分點(diǎn)。
“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入精細(xì)化管理時代,接下來是高手過招階段,除了等待對手犯錯,對降費(fèi)提效等方面的成本管理能力也是不斷上位的關(guān)鍵能力。”某房企高層向《證券日報(bào)》記者表示,泰禾集團(tuán)進(jìn)入調(diào)整期后,也會修煉這種內(nèi)功。
至于備受關(guān)注的負(fù)債問題,從2019年一季度業(yè)績報(bào)告中可更為清晰地看到泰禾的降負(fù)債成效。
杠桿率進(jìn)一步降低
從泰禾集團(tuán)凈負(fù)債率走勢來看,2017年末為475.03%、2018年末為384.88%、2019年一季度為279.19%,可謂一路大幅下降。
倪一琛表示,2018年公司全力促銷同時抓回款,償還部分到期債務(wù),短債規(guī)模由2018 年三季度末的646.7億元降至2019年一季度末的461.2億元,去杠桿成效較為顯著。
此外,公司有息負(fù)債規(guī)模得到進(jìn)一步控制,一季度環(huán)比減少100億元有息負(fù)債;凈資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增加,公司財(cái)務(wù)安全性顯著提升。
事實(shí)上,減少投資也在一定程度上降低了負(fù)債。2018年,泰禾集團(tuán)主動放緩了拿地步伐,通過并購及競拍方式擴(kuò)充土地儲備,主要在北京及周邊、福建、中山、鄭州等一、二線城市,圍繞京津冀、長三角、珠三角區(qū)域,持續(xù)加碼重點(diǎn)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),僅新增廊坊、中山兩座城市。
更重要的是,公司的融資渠道仍較為暢通。
2018年,泰禾與上海銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議,獲得上海銀行200億元綜合授信額度,與光大信托簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,獲得光大信托200億元綜合授信額度。截至2018年末,集團(tuán)尚未使用的銀行授信額度約1043.68億元。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,這有助于進(jìn)一步降低財(cái)務(wù)費(fèi)用,優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu);另一方面,這也說明金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可泰禾的償債能力。
從長遠(yuǎn)來看,公司目前在全國 29 個城市,擁有 90 余個項(xiàng)目,主要土地儲備集中在一、二線城市,結(jié)合越來越多房企投資布局回歸二線城市的趨勢,公司將在這一輪市場行情中持續(xù)受益。正如倪一琛表示,看好公司今年推盤量上新臺階,在年初至今政策、資金面持續(xù)改善的背景下,泰禾全年銷售與回款有望超預(yù)期。 |