“未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”2017年，董事長宋廣菊對保利地產(chǎn)全體股東作出承諾。

　　然而，截至目前，保利地產(chǎn)想進入銷售前三，還有一定的距離。保利發(fā)展控股集團股份有限公司（600048.SH，下稱“保利地產(chǎn)”）公布的業(yè)績快報顯示，2018年公司營收1936.27億元，同比增長32.31%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為188.02億元，同比增長20.33%；實現(xiàn)簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%；簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%。然而，這樣的銷售業(yè)績顯然是不及公司預(yù)期的。

　　長江商報記者梳理2018年龍頭房企業(yè)績發(fā)現(xiàn)，2018年房企前三甲的全年銷售額都在5000億元以上，與第一名的差距已經(jīng)拉大到超3000億元。事實上，自2012年開始保利地產(chǎn)就再也沒有進過銷售排行前三，常年保持在行業(yè)第五，并且與競爭者的差距還在不斷增大。

　　在“掉隊”的同時，保利地產(chǎn)還存在財務(wù)費用上升侵蝕凈利潤率、銷售回款不達預(yù)期、存貨和負(fù)債壓力增大等問題。

　　針對上述問題，長江商報記者發(fā)送采訪函至保利地產(chǎn)方面，截止到發(fā)稿前沒有得到回復(fù)。

　　銷售額增速不斷下滑

　　頂著央企黃金招牌的保利地產(chǎn)，想要重回行業(yè)前三的愿望很“迫切”。

　　4月9日，保利地產(chǎn)公告，2019年3月，公司實現(xiàn)簽約面積283.07萬平方米，同比增長29.64%；實現(xiàn)簽約金額426.64 億元，同比增長26.84%。2019年1—3月，公司實現(xiàn)簽約面積 700.04萬平方米，同比增長18.1%；實現(xiàn)簽約金額1096.6億元，同比增長26.14%。

　　1月初，保利地產(chǎn)公布的業(yè)績快報顯示，2018年公司營收1936.27億元，同比增長32.31%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為188.02億元，同比增長20.33%；銷售金額4048億元，同比增長30.91%實現(xiàn)簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%；簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%。

　　雖然銷售業(yè)績呈現(xiàn)增長趨勢，但距離重回前三還存在一定差距。長江商報記者梳理保利地產(chǎn)近五年銷售業(yè)績發(fā)現(xiàn)其與行業(yè)前三的差距在不斷增大。2014年-2018年，保利地產(chǎn)的銷售金額分別為1361億元、1471億元、2203億元、3150億元、4048億元。雖然呈現(xiàn)逐年增長的趨勢，但是與之對應(yīng)的行業(yè)第一的銷售金額的分別為2120億元、2627億元、3731億元、5500億元、7287億元；第二的銷售金額的分別為2080億元、2050億元、3622億元、5239億元、6069億元；第三的銷售金額的分別為1501億元、2015億元、3090億元、5131億元、5511億元。即使與第三名相比，保利地產(chǎn)也存在1463億的差距。

　　與此同時，保利地產(chǎn)累計銷售額增速也在不斷下滑。從2018年年初的銷售金額同比高達106.41%的增速一直下降至12月的4.5%，單月銷售金額同比年底更是在0%附近的低位。銷售單價也呈下降趨勢，從2018年年初的1.66萬元/平方米下降至年末的1.23萬元/平方米，創(chuàng)兩年間最低銷售單價。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向長江商報記者坦言，整體來看保利地產(chǎn)的銷售業(yè)績略低于市場預(yù)期，保利地產(chǎn)想要重回行業(yè)三甲還要時間。不過，與民營房企相比，保利在融資方面更有優(yōu)勢，對后續(xù)拿地擴張也更有裨益。

　　去年拿地149宗總價1023億

　　為了重回前三，保利地產(chǎn)近年加速擴張步伐。

　　年報數(shù)據(jù)顯示，2014、2015年，保利地產(chǎn)拿地數(shù)量分別為40宗和50宗；2016年保利地產(chǎn)新增項目112宗，拿地成本1214億元；2017年新增項目204宗，拿地成本2765億元。2018年拿地數(shù)量為149宗，拿地總價為1023億元。2018年公司還收購了臺達旅業(yè)、拿下佛山地王，其身影還頻繁出現(xiàn)在廈門、廣州、昆明、大連、武漢、福州、成都等城市。同時，保利還積極拓展海外市場，2018年12月以3914萬澳元（約合人民幣1.9億元）的價格拿下了澳大利亞的兩宗住宅用地。

　　加速開疆拓土的同時保利地產(chǎn)密集發(fā)債融資。披露業(yè)績快報同日，保利地產(chǎn)公告稱，擬發(fā)行中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模為50億元，本期發(fā)行金額為15億元，發(fā)行年限為3年。融資擬用于償還長春、成都等多個地區(qū)開發(fā)項目銀行貸款，以及補充流動資金。這是保利地產(chǎn)2018年以來第5次發(fā)行中期票據(jù)，此前4次累計發(fā)行金額150億元。據(jù)統(tǒng)計，自2018年起，公司先后發(fā)行五筆融資，發(fā)行規(guī)?？傆?00億元。

　　快速擴張給公司造成的后遺癥不容忽視，財報數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月30日，保利地產(chǎn)總負(fù)債6845.2億元，與年初的5382.12億元相比增長了1463.1億元；資產(chǎn)負(fù)債率為79.87%，在A股上市房企中位列38位。

　　現(xiàn)金流狀況也不容樂觀，公司2018年前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-109.64億元，在A股上市房企中位居倒數(shù)第三。與此同時，公司的賬面存貨也在激增。截至2018年三季度末，保利地產(chǎn)存貨達5091.8億元，占期末總資產(chǎn)約六成，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為2003天，需要5.5年才能消化完。

　　值得注意的是，財務(wù)費用上升侵蝕凈利潤率。雖然融資成本較低，但2018年上半年，保利地產(chǎn)的財務(wù)費用高達17.92億元，逼近凈利潤的兩成，較去年同期增加137%。

　　對此，嚴(yán)躍進指出，從此類負(fù)債等數(shù)據(jù)看，償債壓力及風(fēng)險較大 ，投資者會比較擔(dān)心。財務(wù)費用的開支，本身也會增加其成本和壓縮利潤空間。而存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越長，存貨占用水平越高，流動性越低，對資金鏈也會造成一定影響。

　　高周轉(zhuǎn)壓力下頻繁違規(guī)

　　為加速周轉(zhuǎn)提效率，董事長宋廣菊曾表示，公司在項目周轉(zhuǎn)方面也學(xué)習(xí)了行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的一些做法，現(xiàn)已有專門的運營中心來提高效率。但是高周轉(zhuǎn)是把雙刃劍，掌握得好可以加速企業(yè)發(fā)展，過度則會對品牌價值帶來損害。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018年下半年以來，保利地產(chǎn)在西安、太原、廣州、長沙等地項目或被點名違規(guī)罰款或遭到業(yè)主維權(quán)。

　　2018年6月，太原保利地產(chǎn)3項目在交房過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題遭到百名業(yè)主維權(quán)；2018年7月31日，住建部點名20家房企、中介違規(guī)違法行為，保利地產(chǎn)在列。保利（長沙）西海岸置業(yè)有限公司開發(fā)的長沙保利天禧項目違規(guī)被查，開發(fā)企業(yè)納入失信“黑名單”；今年3月，西安五項目違規(guī)銷房被處罰；4月初，隸屬于保利發(fā)展控股集團股份有限公司的清遠鑫瑞房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“清遠鑫瑞”）建設(shè)的清遠保利天匯花園一期14#棟項目存在將未經(jīng)審查合格的圖紙用于施工的違法行為；清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對清遠鑫瑞罰款30萬元，責(zé)令改正。

　　嚴(yán)躍進指出，高周轉(zhuǎn)往往重速度輕質(zhì)量是一把雙刃劍，在房地產(chǎn)行業(yè)粗放式發(fā)展階段可憑借蠻力野蠻生長，但當(dāng)行業(yè)進入品牌化時代后，高周轉(zhuǎn)將企業(yè)品牌價值帶來損害。