“目前限售政策仍在執(zhí)行。”4月10日,常州市12345政府公務(wù)平臺如此回復《每日經(jīng)濟新聞》記者。
與此同時,針對已經(jīng)到期的限售令延續(xù)情況,記者亦向常州市住建局求證,但截至發(fā)稿時未能獲得明確回復。
2017年4月8日,常州連夜發(fā)布樓市新政,成為江蘇省首個發(fā)布“限售令”的城市。新政將公積金二套房首付比例從30%提高至50%,規(guī)定新購買商品住房(包括二手住房)的,取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年才可上市交易。
從庫存高企的“鬼城”,到投資客涌入房價暴漲,再到限售新政登場,這座長三角三線城市的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了怎樣的變化?
如今,“限售令”已滿兩年,常州市首批限售樓盤已經(jīng)具備入市條件,加之國家發(fā)改委再度松綁落戶政策,已在搶人大戰(zhàn)中持續(xù)發(fā)力的常州樓市將走向何方?
“限售令”后 房價仍持續(xù)走高
“限售幾乎沒有什么影響,這兩年房價一直在漲。”《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了常州市多家房地產(chǎn)中介,業(yè)務(wù)人員給出了較為一致的答案。
“從我?guī)啄昵叭胄虚_始,常州房價就沒有跌下來過,二手房漲得更多。”中介小雨告訴記者:“2016年我代理的一套住宅,外地客戶60萬元成交的,到2018年底,系統(tǒng)里看到同一幢樓又成交了一套相同面積的,不過已經(jīng)漲到了98萬元。”
與多數(shù)三線城市類似,常州中心城區(qū)不大,市區(qū)優(yōu)質(zhì)二手房、學區(qū)房價格遠高于郊區(qū)新建樓盤。賣得最好的永遠是學區(qū)房,但由于房齡都偏老舊,10年左右房齡的樓盤非常稀缺,單價30000元~39000元/平方米,而且通常銷售速度很快。
記者留意到,常州市在出臺“限售令”的同時,也同步調(diào)整了住房公積金貸款政策:辦理第二次住房公積金貸款(包括公轉(zhuǎn)商補息貸款)的,首付比例從30%提高至50%。
根據(jù)當時的媒體報道,新政出臺當月市場曾經(jīng)出現(xiàn)“末班車”效應,成交量升至2015年以來月度成交面積第二高峰,僅次于2016年市場高熱時期的“金九”銷量行情。
盡管此后市場迎來一陣觀望期,但并沒有影響常州房價繼續(xù)走高。
《中國百城房價報告》數(shù)據(jù)顯示,常州市住宅交易均價經(jīng)歷了3年左右的調(diào)整期,自2016年年中一路上漲。2017年4月,常州市住宅交易均價為9853元/平方米,2018年4月均價12325元/平方米,同比上漲25.1%。2019年2月,均價繼續(xù)升至13707元/平方米。
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者:“限售其實更多的是心理震懾,這段期間內(nèi)市場怎么樣,沒人能預測到,這種不確定性可以過濾很多投機投資客。一般而言,由于二手房交易稅費限制,炒作成本高,1年內(nèi)就脫手不現(xiàn)實,更何況有的期房本身從買到交房要1年多時間,不具備短期炒作氛圍。”
甩掉“鬼城”目前仍是價格洼地
常州是江蘇省13個地級市之一,同時也是長三角地區(qū)重要的工業(yè)城市,由于房地產(chǎn)庫存長期高企被外界冠以“鬼城”之名。由于具備良好工業(yè)基礎(chǔ)和豐富的旅游資源,常州與蘇州、無錫,并稱“蘇錫常”經(jīng)濟強市。2018年,常州GDP位列江蘇各城市第五位,人均GDP超過2萬美元。
易居地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴躍進坦言:“常州經(jīng)濟相對發(fā)達,需求量很大,因此在庫存很高的情況下仍然去化較好;另一方面,常州受周邊城市影響,無錫跟蘇州房價上漲幅度都比較大,而目前常州房價仍然比較低,對購買形成吸引力。”
事實上,在2014年前后,常州的房子還“多得賣不掉”,甚至商品住房去化周期在2014年達到最高峰——近22個月,遠超15個月的警戒點。業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃稱,長三角樓市整體上漲,已“蘇錫無常”。
公開數(shù)據(jù)顯示,常州房價也在2012~2015年經(jīng)歷了較長的盤整期,直到迎來承接周邊城市溢出性需求的機會。
2016年下半年起,長三角經(jīng)濟圈樓市整體嚴控,2017年3、4月間,南京、鎮(zhèn)江等周邊城市限購政策頻繁加碼,大量非戶籍人員轉(zhuǎn)向常州市場尋求購房機會。與此同時,投資客也在周邊城市尋找價格和政策的雙洼地。
經(jīng)此一輪去庫存,到2016年底,常州市新建住宅去化周期已經(jīng)縮短至4.63個月。
但與周邊城市房價相比,南京均價已超過24000元/平方米,蘇州均價越過20000元/平方米大關(guān),無錫超16000元/平方米,常州住宅均價則在13000元/平方米左右,相對處于低位。
限售期滿后 房價上漲空間有限
如今,兩年限售期已滿,二手房供應量是否會出現(xiàn)大增?嚴躍進表示:“二手房掛牌出售與限售期無關(guān),跟房價有關(guān)。”
中介小雨也坦言:“近期新增掛牌量和往常一樣,成交節(jié)奏也差不多,還沒聽過哪個客戶一滿兩年就拿來賣的。年后由于‘小陽春’的關(guān)系,加上常州每年上半年都是學區(qū)房落戶的時機,因此每周可以成交3~4套。如果要投資,你還是早點買,接下去還是會大漲。”
《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪獲悉,由于常州目前不限購,非戶籍人員買房仍然可以貸款7成,多家中介機構(gòu)都對房價充滿信心,并預測房價還會繼續(xù)上漲。
但盧文曦分析認為:“二手房交易可能要房價8%~10%的成本,如果幾年內(nèi)房價累計漲幅沒那么大,甚至有浮虧的可能。其次,限售的房源解禁可以理解為市場供應增多,新房是供應,二手房掛牌了同樣是市場供應。并且在實際出售的時候要低10%以上才有明顯競爭力,所以還是對價格上會有壓制。”
值得注意的是,今年2月11日,常州市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《常州市戶籍準入管理若干規(guī)定》,取消了投資納稅落戶設(shè)置,放寬了準入條件,在常州市就業(yè)居住5年以上人員可落戶,并降低了購房和投靠準入門檻。
“零門檻落戶”趨勢之下,人才爭奪戰(zhàn)無疑將更加白熱化。盧文曦對此指出,常州是長三角中比較有競爭力的城市,放松落戶限制會加強對人口吸附力,但是由于其他城市也放松入戶限制,大家在同一起跑線上,相比而言,還是長三角范圍內(nèi)的二線吸附力更強些。
也即,如果周邊二線城市落戶條件及購房條件進一步放寬,常州的外來購買力可能會因此下降。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,目前全國大部分城市的人才政策,均只考慮到了用降低門檻吸引人來,并沒有留住人才的措施。這種情況下,吸引來的基本都是購房者,甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策落戶購房的情況。
“人才對城市的作用也應該是在產(chǎn)業(yè),而不是房地產(chǎn)。人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶。有些城市用限購關(guān)上了房地產(chǎn)投資的大門,但用太寬松的人才政策來擴大購房的‘窗戶’。”張大偉說。 |