土儲是房企的命根子，也是其謀求行業(yè)位次的底氣。在現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)順暢的前提下，房企間的排位競爭大多圍繞土儲量展開。不過2018年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)，短期內(nèi)為防范市場風險，企業(yè)發(fā)展總體戰(zhàn)略性放緩，以謹慎投資、加緊去化為主基調(diào)，不僅整體拿地金額及面積出現(xiàn)雙降，不同規(guī)模及類型的房企在拿地投資戰(zhàn)略上分化漸顯。多項指標均反映出，房企在后市銷售謹慎的預期之下，于2018年內(nèi)投資拿地的積極性顯著轉(zhuǎn)淡，其中多家龍頭房企明確表態(tài)控制拿地收支，放緩拿地節(jié)奏。
盡管身處下行期的房地產(chǎn)市場讓絕大多數(shù)房企捂緊了錢包，但企業(yè)們深知唯有土儲豐富，才能讓其追逐業(yè)績目標以及實現(xiàn)更好行業(yè)位次的路徑變得清晰。包括融創(chuàng)在內(nèi)的大型房企在新年度表態(tài)“拿地要小心一點”的同時，仍在伺機拿地。有分析稱，2018年企業(yè)在拿地方面的理性回歸將繼續(xù)蔓延至2019年，只要樓市、地市以及金融市場方面沒有大幅度放寬的政策或利好，土地市場在價格方面仍將以較低位水平持續(xù)運行，對現(xiàn)金流能力較強的企業(yè)來說是比較適合增加土儲的時機。不過另有專家提示，抄底需謹慎。
拿地金額及面積雙降
身處行業(yè)下行期，房子不好賣、缺錢不好找，漸成業(yè)內(nèi)房企的普遍共識。此外，出讓土地的多條件限制，也使得土地市場“晴轉(zhuǎn)多云”。第三方統(tǒng)計機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年房企整體拿地金額與拿地面積雙雙下降。
根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2018年，銷售金額TOP 50房企拿地總金額16763億元，同比下降25.5%，拿地總面積43168.1萬平方米，同比下降19.7%，拿地均價4409元/平方米，同比下降7.2%。
其中，各陣營拿地金額持續(xù)分化，銷售額500億-1000億元企業(yè)陣營拿地金額有所增長，其余各陣營企業(yè)拿地金額均有所減少。具體來看，銷售額5000億元以上企業(yè)2017年積極囤地，2018年拿地節(jié)奏放緩，拿地金額同比下降51.9%；1000億-5000億元陣營企業(yè)拿地金額同比下降22.41%；500億-1000億企業(yè)為保證規(guī)模化發(fā)展，仍保持積極拿地趨勢，拿地金額同比增長34%；500億元以下企業(yè)拿地金額同比下降12%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，2018年以來房企拿地漸趨謹慎，源于行業(yè)下行及調(diào)控持續(xù)。在宏觀經(jīng)濟形勢不景氣之外，2018年國內(nèi)重點城市市場整頓力度不減，對于土地提出更為苛刻的條件，比如配建規(guī)模增多、限價條款嚴格，這在很大程度上限制了企業(yè)的拿地能力。
嚴躍進指出，從2018年出讓土地溢價率持續(xù)走低、土地市場流拍增多中，可見房企拿地漸趨謹慎。據(jù)了解，2018年，全國300個城市土地平均溢價率13%，較去年同期下降16個百分點。從20家代表房企來看，其2018年新增土地儲備的溢價率均值為15.7%，同比下降21個百分點，土地溢價率大幅回落。而從土地流拍角度來看，據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2018年全國重點城市共流拍土地1808宗，同比增長93%。
投資戰(zhàn)略現(xiàn)分化
北京商報記者梳理2018年房企拿地情況發(fā)現(xiàn)，在房企2018年度拿地金額及面積雙降之外，不同規(guī)模、不同類型房企的拿地投資戰(zhàn)略出現(xiàn)分化，整體投資力度趨緩。
如2018年三季度之后，包括碧桂園、恒大、中海、保利在內(nèi)的部分TOP 10房企投資節(jié)奏表現(xiàn)出了明顯放緩的趨勢。而與之對應的是，在房地產(chǎn)市場調(diào)整期，仍有部分房企投資力度不減：在2018年9-11月新增土地投資相對積極的五家房企中，有四家屬于央企、國企；此外，一些躋身TOP 50且規(guī)模在500億元左右的新上市房企拿地踴躍，如正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)等。
克而瑞研究中心分析稱，新上市房企拿地熱度不減，一方面由于新上市房企短期內(nèi)資金壓力迅速緩解，為其戰(zhàn)略性投資擴張?zhí)峁┝擞辛χ?；另一方面，隨著上市后市場關注的提升，助力融資渠道的拓寬，這些房企的規(guī)模發(fā)展需求進一步被滿足。
事實上，隨著行業(yè)“馬太效應”的加劇，2019年為保證市場規(guī)模與“活下去”，房企在放緩投資動作的同時，仍在積極補倉過程中。其中龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減，行業(yè)集中度明顯。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年1-3月，TOP 100房企拿地總額5418億元，同比上升8.4%，實現(xiàn)微漲；TOP 10企業(yè)1-3月拿地總額1904億元，占TOP 100企業(yè)的35.2%。而從拿地金額來看，萬科、融創(chuàng)、綠地占據(jù)2019年一季度房企拿地榜單前三位，拿地金額分別為311億元、309億元以及225億元。
來自該機構(gòu)2018年一季度的拿地數(shù)據(jù)顯示，房企2019年拿地節(jié)奏確已放緩。2018年1-3月，TOP 10房企1-3月拿地總額2293億元，占TOP 50企業(yè)的46.5%。再看當年拿地排行榜三甲，碧桂園以365億元拿地總額穩(wěn)坐頭把交椅，龍湖憑借341億元緊隨其后，萬科則以294億元位居第三位。
抄底需謹慎
值得一提的是，后市擇機置地，成為眾房企2019年儲備糧倉的關鍵詞。近年來擴張勢頭迅猛、2018年穩(wěn)坐房企銷售排行榜第四名的融創(chuàng)中國，便是其中突出一例。
在3月29日召開的2018年業(yè)績會上，融創(chuàng)中國董事會主席兼執(zhí)行董事孫宏斌曾公開表態(tài)，融創(chuàng)中國2019年拿地會非常小心，一方面2019年樓市相關政策大幅放松的可能性不大，穩(wěn)定房價還是政府的核心訴求，另一方面當前很多城市都偏熱，土地溢價率較高。彼時孫宏斌還表示， “我們在拿地上并沒有明確的目標，還是要踏準節(jié)奏”。
融創(chuàng)中國的節(jié)奏是“把握好地”。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月融創(chuàng)中國共拿地27宗，其中以二線城市和中西部地區(qū)為主，拿地金額為267.08億元，成交規(guī)劃建筑面積431.11萬平方米，榮登拿地金額和面積排行榜雙料冠軍寶座。而4月伊始，融創(chuàng)中國便斥資60億元于長三角區(qū)域先后攬入5宗用地（無錫3宗、上海2宗）。
嚴躍進指出，盡管已經(jīng)言明2019年市場風險，但是基于融創(chuàng)中國新年度5500億元的銷售目標以及企業(yè)長遠的規(guī)模發(fā)展與持續(xù)，融創(chuàng)中國在拿地上便也屢現(xiàn)動作。“事實上，對于如融創(chuàng)中國一類對新年度銷售目標有著明確計劃，以及對規(guī)模擴張極度渴求的中小房企而言，其在糧草儲備上仍存野心。”
不過據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在市場回歸理性、房企投資節(jié)奏普遍放緩的背景下，不少企業(yè)已在內(nèi)部提高了拿地前測算階段的投資回報率?；诋斍百Y本市場環(huán)境走弱的預期依舊，2019年土地整體價格預計將持續(xù)走穩(wěn)，市場也將迎來適合仔細甄別、抄底拿地的新一輪戰(zhàn)略發(fā)展周期。而2019年企業(yè)業(yè)績規(guī)模的增長，也將主要依靠供貨增長來實現(xiàn)。
“今年還是要謹慎一點！”張宏偉如是說。并分析稱，首先，當前市場整體價格的上漲預期其實并沒有那么明顯，從新盤角度來講，現(xiàn)在賣得好的項目基本上是跌價的。在價格預期未見明顯好轉(zhuǎn)的情況下，拿地過于激進的話，也很難賺錢。其次，雖然部分城市限價有所松動，但是限價和限簽在大多數(shù)核心城市仍在執(zhí)行，這也會影響到整體市場價格的表現(xiàn)。第三，根據(jù)房企內(nèi)部拿地測算，其評估的凈利潤大多在3%-5%，稍微控制不當就會虧。“今年如果要賣房的話，很大程度上是不賺錢的。而一些企業(yè)積極拿地，其實也是在博弈明年、后年市場會好。”
張宏偉認為，在拿地方面，2019年房企應重點在二線及強三線儲備糧草。一線城市機會雖好，但進入門檻較高且競爭壓力較大；普通的三四線城市一方面去庫存壓力仍存，另一方面市場增長空間有限，因而企業(yè)布局還需謹慎。“部分三四線城市機會型進入，跑跑量還可以，但若想長期戰(zhàn)略布局還要更加審慎一些。” |
