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泰禾集團續(xù)命:5天賣3公司紓解千億債務

時間:2019-04-08  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)—長江商報  作者:陽湖網(wǎng)

   任志強說“有點瘋”,市場認為“有點狂”,自稱不懂金融就做不好房地產(chǎn)的閩系地產(chǎn)商人黃其森正被千億債務壓得喘不過氣來。

  “瘋”與“狂”是對黃其森的高杠桿、狂飆突進式擴張的高度概括。而事實確實如此,2011年黃其森借殼上市的泰禾集團總資產(chǎn)僅為82.28億元,截至去年9月末,總資產(chǎn)為2420.91億元,不到7年,勁增28.42倍。同期,作為土地儲備標志的存貨增長了23.75倍。

  然而,泰禾激進擴張之余,負債也急劇上升,截至去年9月末,其負債總額已突破2000億元,凈負債率高達342.14%,領跑A股同行。

  隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控、金融去杠桿,泰禾集團資金告急。危機來臨,黃其森倉促祭出“續(xù)命三招”:高周轉(zhuǎn)、賣子、引入戰(zhàn)投。

  此外,其還多方爭取銀行授信、高比例股權質(zhì)押。這一切,都表明黃其森在拼命找錢還債。

  備受關注的是,年報尚未披露,泰禾集團提前公布了有史以來最大規(guī)模高送轉(zhuǎn)方案,刺激股價大幅飆升,引發(fā)市場對其化解黃其森被平倉風險質(zhì)疑。截至目前,黃其森及其一致行動人所持股權超90%被質(zhì)押融資。

  黃其森究竟籌了多少錢,泰禾集團的債務缺口還有多大,尚不得而知。面對今明兩年泰禾集團需償還近千億元債務,曾經(jīng)頗為自信且運氣不錯的黃其森,還會有這么好的運氣嗎?

  五天賣三子力求“活下去”

  資金告急,曾經(jīng)的“地王收割機”泰禾集團也不得不開啟“狂甩賣”模式。

  3月27日,泰禾集團全資子公司廈門泰禾與世茂房地產(chǎn)持股公司廈門悅霖簽署股權協(xié)議,廈門泰禾向廈門悅霖轉(zhuǎn)讓其持有的漳州泰禾房地產(chǎn)40%股權,交易對價為6.34億元。交易完成后,廈門泰禾還持有漳州泰禾60%股權。

  這是泰禾集團短短5天內(nèi)第三次向世茂房地產(chǎn)出售資產(chǎn)。

  3月25日,泰禾集團宣布轉(zhuǎn)讓南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權及相應債務,接盤者為世茂股份(世茂地產(chǎn)擁有A股世茂股份、H股世茂房地產(chǎn)兩個上市平臺),交易對價高達18.06億元。雙方將合作開發(fā)南昌茵夢湖國際旅游度假區(qū)項目。

  南昌茵夢湖項目是泰禾集團去年兩次收購而來,合計耗資29.30億元。此前,小商品城進入5年最終兵敗。泰禾集團如此大手筆全盤接手,曾令業(yè)界矚目。只是,僅過半年,泰禾集團此次出售完成后,持股比降至49%,開發(fā)該項目的主動權拱手出讓。

  此前2天,泰禾集團還將全資子公司杭州泰禾持有的杭州藝輝商務51%股權出售給世茂股份孫公司上海煦曉,交易對價為3.79億元。此外,世茂股份還需按比例承擔該項目前期貸款約7.14億元。

  短短5天出售三項資產(chǎn),泰禾集團將回血28.19億元(含交易對方承接的債務)?;蛟S,泰禾集團擬出售的資產(chǎn)遠不止這些。3月26日,世茂房地產(chǎn)總裁許世壇在2018全年業(yè)績說明會上公開表示,與泰禾絕對不止一二個項目的合作,合作范圍要比現(xiàn)有的大很多,陸續(xù)會有更多的項目收購。

  其實,泰禾集團賣子也遠不是今年才開始。去年12月14日,泰禾集團還公告稱,公司將間接持有的福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾 三家公司各100%股權轉(zhuǎn)讓給福州運成),交易對價為6.35億元。

  除與世茂地產(chǎn)接洽達成上述交易外,公開消息稱,泰禾集團還相繼與融創(chuàng)、華僑城、信達等知名房企洽談過合作事宜,主要涉及廣州、廈門等地項目股權合作。消息還稱,泰禾集團擬出售的項目多達12個。

  上周,針對出售資產(chǎn)等事宜,長江商報記者向泰禾集團發(fā)去采訪函。截至發(fā)稿時止,未收到回復。

  短期債務是貨幣資金3.71倍

  大舉賣子求生的泰禾集團巨額債務高懸,償債壓力奇大。

  1965年出生的黃其森曾供職于建行福建省分行。1996年,31歲的黃其森下海創(chuàng)立泰禾地產(chǎn),主攻住宅,2002年北上進京,開發(fā)“運河岸上的院子”,宣稱“要打造中國第一豪宅別墅”。

  黃其森資本市場之路始于2010年。當年9月30日,成功借殼同為福建的福建三農(nóng)。從2012年開始,黃其森便在地產(chǎn)界刮起了“泰禾旋風”,瘋狂拿地擴張。曾經(jīng)備受質(zhì)疑的是,2014年一季度,泰禾集團營業(yè)收入為10.61億元,而其2013年底到2014年2月拿地支出接近280億元,拿地支出與營收嚴重不匹配。如此豪購,就連華遠地產(chǎn)的任志強都忍不住評價“有點瘋”。

  其實,泰禾集團拿地最為迅猛是2017年。當年八九月間的一個月,9次出手,涉及資金120億元。而當年,其共獲取36個項目,合計投入資金達552.40億元。

  截至去年9月底,泰禾集團總資產(chǎn)達2420.91億元,較2011年底暴增了28.42倍,存貨1679.27億元,同期增長23.75倍。

  相較資產(chǎn)及存貨的暴增,泰禾集團的現(xiàn)金流與其嚴重背離。2011年至2017年,公司連續(xù)7年經(jīng)營現(xiàn)金流為凈流出,合計凈流出554.84億元。這意味著,公司經(jīng)營活動不僅沒有回血,反而持續(xù)流血。去年略有改善,前三季度,凈流入1.62億元。

  同期,公司投資活動現(xiàn)金流也是連續(xù)7年凈流出,合計凈流出453.70億元。只有籌資活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流入,7年合計凈流入1134.21億元,其中,2017年凈流入484.66億元。

  由此可見,7年間,泰禾集團依靠舉債1134.21億元來維持其高速擴張,其自身造血能力極其孱弱。事實上,去年前三季度,其現(xiàn)金回款率為38.94%,遠低于70%—80%行業(yè)平均水平。

  造血能力太弱、完全靠輸血運營,這種高杠桿模式在房地產(chǎn)市場調(diào)控壓力下財務壓力不期而至。

  截至去年三季度末,泰禾集團短期借款188.80億元、一年內(nèi)到期的非流動負債457.93億元、長期借款538.01億元、應付債券250.35億元,合計高達1435.09億元,其中短期債務646.73億元。同期,貨幣資金僅有174.41億元,短期債務是貨幣資金的3.71倍。如此巨大的償債缺口,其財務壓力可見一斑。

  不僅如此,占泰禾集團總資產(chǎn)約七成的存貨周轉(zhuǎn)率遠低于同業(yè)。2017年,其存貨周轉(zhuǎn)率為0.15次,位居A股上市房企92位。

  一名上市房企人士向長江商報記者稱,泰禾集團開發(fā)的多是豪宅,相較普通住宅,轉(zhuǎn)化為收入要慢一些。

  兩年要還千億債務或要靠金主

  頻頻出售資產(chǎn)回流資金或只是杯水車薪,泰禾集團要徹底化解財務風險或要靠金主。

  2018年之前,黃其森用“高負債、高杠桿、高擔保”撬動的資金頻繁并購進而開發(fā)豪宅的模式行不通了。2018年的冬天,對黃其森而言,感覺特別冷。泰禾集團完成銷售額遠未達預期,2000億元目標遙不可及。更為嚴重的是,此前借新還舊模式不行了,申請貸款審批不再順暢了。

  這讓黃其森意識到危機來臨,他決定迅速行動挽救。去年春節(jié),黃其森在北京市場發(fā)起了“壹號搶收計劃”,相傳定價高端的西府大院項目降價出售,創(chuàng)造了單周認購15億的紀錄。

  除了促銷推行高周轉(zhuǎn)外,黃其森還大舉推進出售資產(chǎn)、爭取銀行授信?,F(xiàn)在看來,這些危難之際下人為刀俎交易的搶救行動雖然有一些成效,但仍然不足以償還上千億債務,況且,部分項目毛病不少,江蘇38億元并購案糾紛就是例證。

  根據(jù)東方金誠出具的《泰禾集團:主體及相關債項2018年度跟蹤評級報告》,2018年4月—12月、2019年及2020年到期需償還的債務分別為384.02億元、473.59億元、477.99億元。

  目前尚不知泰禾集團去年是否如期償還了債務,但今明兩年需償還的債務合計高達951.58億元,而這還只是報表上公開的債務,是否存在隱形債務不得而知。

  除上述籌資措施外,黃其森的融資渠道并不寬。遭遇信用評級降級后,泰禾集團發(fā)債、銀行貸款將受到一定限制,而其股權質(zhì)押融資已被鎖死。

  截至目前,泰禾集團控股股東泰禾投資股權質(zhì)押比高達99.9969%,其一致行動人黃敏、葉荔股權質(zhì)押比為95.15%、100%。整體上,泰禾投資及其一致行動人股權質(zhì)押比為99.65%。這意味著,一旦市場大幅波動,黃其森面臨平倉風險。

  備受質(zhì)疑的是,4月1日,泰禾集團提前發(fā)布創(chuàng)歷史的“10轉(zhuǎn)增10派2.2元”高送轉(zhuǎn)預案刺激股價大幅上漲,此舉被解讀為應對大股東平倉風險。

  “華夏幸福的危機靠金主中國平安化解。”一投行人士向長江商報記者稱,雖然泰禾集團出售資產(chǎn)一定程度上能緩解財務危機,但徹底解決還是要靠股權融資,引入金主成為戰(zhàn)略投資者或是良策。

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