3月25日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下稱“龍湖集團(tuán)”）（00960 ．HK）公布2018年全年業(yè)績。

　　龍湖集團(tuán)2018年全年銷售業(yè)績穩(wěn)定上漲，穩(wěn)站行業(yè)前十。根據(jù)公告，龍湖集團(tuán)全年合同銷售額同比增長28.5%至2006.4億元；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增長60.7%至1158.0億元，其中，投資性物業(yè)的不含稅收入為40.9億元，同比增長57.7%。而毛利395.3億元，同比增長了61.8%，實(shí)現(xiàn)毛利率34.1%。

　　權(quán)益方面的數(shù)據(jù)也表現(xiàn)亮眼。2018年歸屬于股東的凈利潤為162.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評(píng)估增值等影響后之核心凈利潤128.5億元，同比增長31.5%。核心稅后利潤率為14.7%，核心權(quán)益后利潤率為11.1%。每股基本盈利2.78元，全年合計(jì)派發(fā)股息每股0.99元，同比增長30.6%。

　　值得注意的是，在回款疲弱，債務(wù)到期密集，全行業(yè)融資成本上升的大環(huán)境下，龍湖融資成本仍然維持在行業(yè)低位，資本成本水平接近央企。此外，在“步穩(wěn)謀遠(yuǎn)”的大前提下，龍湖也在業(yè)績會(huì)上提出了未來兩三年保持核心盈利20%以上增幅的目標(biāo)。

　　融資成本低

　　龍湖集團(tuán)2018年的相關(guān)借貸指標(biāo)顯示了其極高的融資水準(zhǔn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1198.2億元，其凈負(fù)債率52.9%。同時(shí)，平均借貸成本為年利率僅4.55%，平均貸款年限5.88年。

　　龍湖近兩年以低成本發(fā)行了一系列債券和票據(jù)。2月22日，龍湖集團(tuán)公開發(fā)行2019年第一期境內(nèi)公司債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣22億元，其中規(guī)模為人民幣17億元，五年期債券融資成本僅為3.99%。

　　2018年1月9日，龍湖集團(tuán)成功發(fā)行8億美元優(yōu)先票據(jù)。其中，3億美元，5.25年期的票息為3.9%；5億美元，10年期的票息為4.5%。

　　2018年3月21日，龍湖集團(tuán)發(fā)行了全國首單住房租賃專項(xiàng)債券。第一期30億元五年期住房租賃專項(xiàng)公募債券，債券票面利率為5.6%。在此次發(fā)行中，中誠信證評(píng)給予龍湖主體和債券信用評(píng)級(jí)均為最高評(píng)級(jí)AAA，展望均為穩(wěn)定。從中可窺見龍湖集團(tuán)極強(qiáng)的償還債務(wù)的能力及極低違約的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2017年、2018年，龍湖集團(tuán)的平均借貸成本分別為4.5%、4.55%，該資本成本水平接近央企。

　　此外，從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，龍湖集團(tuán)2018年全年短期借款占整體債務(wù)比例不超過10%，452.6億在手現(xiàn)金元對(duì)短期借款的覆蓋率是4倍多。該表現(xiàn)對(duì)標(biāo)其他行業(yè)公司可謂優(yōu)秀。

　　而隨著各地房地產(chǎn)差別化調(diào)控，及資本市場流動(dòng)性不斷變化，外部環(huán)境對(duì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力提出更高要求，而龍湖的低資本成本優(yōu)勢(shì)成為其良好持續(xù)發(fā)展能力的有力證明。

　　龍湖獲得低資本成本優(yōu)勢(shì)離不開其嚴(yán)明的財(cái)務(wù)紀(jì)律。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事邵明曉在2018年跟媒體表示，過去三年，在整個(gè)行業(yè)加杠桿的過程當(dāng)中，龍湖可能是唯一一家沒有用過非標(biāo)、影子銀行、信托的企業(yè)。“我們沒有用任何高成本融資的方式，非常自律，才使得今天的龍湖有這么多授信額度。”邵明曉說。

　　標(biāo)普全球評(píng)級(jí)在2018年調(diào)整龍湖的評(píng)級(jí)展望時(shí)評(píng)價(jià)：經(jīng)歷數(shù)次行業(yè)周期，龍湖始終將財(cái)務(wù)杠桿控制在4倍以下。

　　而相對(duì)低的資本成本令龍湖能去做一些空間的生意，也使得龍湖一直處在一個(gè)非常穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)。邵明曉表示，“像天街、冠寓，如果你的錢很貴的話，做這些業(yè)務(wù)是不太合適的，這是一貫的戰(zhàn)略。”

　　此外，把握當(dāng)期最優(yōu)發(fā)債時(shí)點(diǎn)，基本吻合2-3月內(nèi)的低點(diǎn)，以及優(yōu)化的“境內(nèi)公司債+境外美元債”的債務(wù)結(jié)構(gòu)，也是其資本成本較低的重要原因。

　　評(píng)級(jí)再升級(jí)

　　龍湖集團(tuán)以其持有性物業(yè)收入覆蓋利息的高比率，收獲高評(píng)級(jí)表現(xiàn)。

　　2018年1月5日，國際權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)評(píng)級(jí)（Fitch Ratings）將龍湖的長期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)、高級(jí)無抵押債券評(píng)級(jí)及未到期高級(jí)票據(jù)評(píng)級(jí)由“BBB-”上調(diào)至“BBB”，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”。

　　2018年3月30日，龍湖集團(tuán)公告稱，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)（Standard & Poor‘s）日前已將龍湖的評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”，并確認(rèn)“BBB-”的長期主體信用評(píng)級(jí)。

　　此前，龍湖集團(tuán)獲得大公國際、中誠信證評(píng)及新世紀(jì)最高評(píng)級(jí)“AAA”。2017年3月，龍湖成為境內(nèi)外全投資級(jí)民營房企。

　　過去一年，龍湖集團(tuán)的投資性物業(yè)租金不含稅收入增長57.7%至40.9億。其中，商場、冠寓、其他收入的占比分別為87.8%、10.4%和1.8%。

　　截至2018年12月，龍湖集團(tuán)共開業(yè)商場數(shù)量29個(gè)，建筑面積296萬平方米，整體出租率高達(dá)97.4%。商業(yè)租金增長42%至36億元，同店增長達(dá)到17%。值得一提的是，在年內(nèi)開業(yè)的北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街，均取得接近100%出租率的理想成績。

　　目前，集團(tuán)長租公寓品牌——“冠寓”已陸續(xù)在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一二線城市開業(yè)運(yùn)營，累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量超5萬間，是長租公寓領(lǐng)域影響力TOP3品牌。

　　邵明曉在業(yè)績會(huì)上表示，到2019年底，“冠寓”累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量接近10萬間。按這個(gè)速度，到2020年會(huì)達(dá)到20億以上收入。

　　協(xié)同發(fā)展

　　龍湖一直秉承穩(wěn)健的策略，并在市場波動(dòng)中保持均衡增長。業(yè)績會(huì)上，龍湖提出未來兩三年保持核心盈利20%以上增幅的目標(biāo)，但也在擴(kuò)展土地儲(chǔ)備方面量入為出，將全年凈負(fù)債率維持在50%—60%之間。

　　基于對(duì)未來房價(jià)不會(huì)爆發(fā)式上漲的判斷，龍湖集團(tuán)選擇了精準(zhǔn)、適宜的土地儲(chǔ)備規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，2018年，龍湖投資土地金額約727億，目前總土儲(chǔ)6636萬方，權(quán)益面積4559萬方，可以滿足其未來四年的開發(fā)。而土地儲(chǔ)備如果再加大，則會(huì)占用過多資本。

　　邵明曉認(rèn)為，龍湖多年來在進(jìn)入城市時(shí)保持克制。截至目前集團(tuán)進(jìn)入48城，2018年共完成2006.4億銷售額?；趯?duì)這些城市的理解、深耕，以及團(tuán)隊(duì)對(duì)投資的精準(zhǔn)把握能力的增強(qiáng)，以現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備規(guī)模，足以讓龍湖繼續(xù)保持穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表的同時(shí)，以相對(duì)較快的、適當(dāng)?shù)乃俣仍鲩L。

　　在土地布局上，龍湖將在全國五大區(qū)域夠做到均衡。目前，龍湖在西部、環(huán)渤海和長三角擁有較充足的土地儲(chǔ)備，下一步將主要在華南，以及大灣區(qū)、華中區(qū)域加大拿地力度。

　　邵明曉表示，大灣區(qū)是龍湖的戰(zhàn)略區(qū)域，集團(tuán)目前已在大灣區(qū)把城市的骨架鋪開，進(jìn)入了包括深、港、東莞、廣州、佛山、珠海、中山等7個(gè)城市，已有15個(gè)項(xiàng)目、共大概150多萬方的土地儲(chǔ)備，權(quán)益儲(chǔ)備超過100萬方，貨值超過530億。邵明曉稱，“大灣區(qū)在科技、人文，消費(fèi)等各方面，未來會(huì)成為中國經(jīng)濟(jì)重要的火車頭，我們會(huì)加大這里的布局。”而對(duì)于深耕已久的長三角地區(qū)，則選擇“擇機(jī)行事”。

　　對(duì)于龍湖未來長遠(yuǎn)增長動(dòng)力將落在哪里，邵明曉指出，龍湖能保住增長的信心主要來自于：龍湖多年來在投融資、買地、運(yùn)營、交付、服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)的高執(zhí)行力。龍湖將通過土地儲(chǔ)備、運(yùn)營節(jié)奏來保證增長態(tài)勢(shì)。

　　龍湖表示，未來，集團(tuán)堅(jiān)持以地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓及智慧服務(wù)為四大主航道業(yè)務(wù)，多維驅(qū)動(dòng)、協(xié)同發(fā)展。

　　2019年，其在售主力項(xiàng)目將達(dá)到207個(gè)，其中，全新項(xiàng)目71個(gè)，而106個(gè)舊項(xiàng)目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品，產(chǎn)品涵蓋剛需、改善型、商業(yè)經(jīng)營等不同細(xì)分的需求?；谧罱袌鰜碓L量的增加，個(gè)別城市預(yù)售證價(jià)格已有所放松，邵明曉稱25%毛利率是龍湖對(duì)其銷售型物業(yè)的底線。

　　龍湖的投資性物業(yè)主要包括商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)和長租公寓業(yè)務(wù)，商業(yè)毛利率在75%左右。商業(yè)運(yùn)營方面，2019年將有杭州西溪天街、上海閔行天街、合肥瑤海天街等9個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。長租公寓品牌“冠寓”未來也將獲得集團(tuán)有計(jì)劃的持續(xù)投入。執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼稱，“冠寓”將于2020年實(shí)現(xiàn)盈利。上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的投入及發(fā)展將為集團(tuán)未來投資物業(yè)租金的增長奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（思維財(cái)經(jīng)出品）