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全國(guó)樓市預(yù)期向穩(wěn) 前兩月樓市成交量普遍下降

時(shí)間:2019-03-12  來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-經(jīng)濟(jì)參考報(bào)  作者:陽(yáng)湖網(wǎng)

精準(zhǔn)調(diào)控 全國(guó)樓市預(yù)期向穩(wěn)

  前兩月主要城市新房及二手房量?jī)r(jià)雙跌

  □記者 高偉 北京報(bào)道

  2019年前兩月,全國(guó)主要城市受監(jiān)測(cè)的新房及二手房市場(chǎng)普遍出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙跌。盡管局部城市小幅回暖,但是業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,就全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,未來預(yù)期整體向穩(wěn)。在地方政府的精準(zhǔn)化調(diào)控作用下,一方面難以大面積上漲,另一方面也預(yù)防出現(xiàn)暴跌的可能性。

  前兩月樓市成交量普遍下降

  3月11日,易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2月份全國(guó)40城住宅成交數(shù)據(jù)顯示,2019年2月份,40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降39%,同比下降13%,創(chuàng)近4年同期新低。其中,一線城市成交面積環(huán)比下降48%,同比增長(zhǎng)33%;二線城市成交面積環(huán)比下降41%,同比下降12%;三四線城市成交面積環(huán)比下降30%,同比下降20%。

  2月份,受監(jiān)測(cè)的40城市累計(jì)成交面積同比增速與1月持平。易居方面認(rèn)為,考慮到內(nèi)部環(huán)境,全國(guó)性的調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松,判斷出該成交曲線在經(jīng)歷2月份的大幅跳水后還將繼續(xù)下滑。

  和成交量持續(xù)走低相一致的是,住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)漲幅也在持續(xù)收窄。3月初,根據(jù)中指百城價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),2019年2月,全國(guó)百城(新建)住宅平均價(jià)格為14724元/平方米,環(huán)比上漲0.10%,漲幅較上月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)。

  中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,綜合2019年1-2月份的市場(chǎng)情況,從供應(yīng)方面來看,由于受春節(jié)假期影響,開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩,熱點(diǎn)城市推盤數(shù)量有所下降,市場(chǎng)整體去化效果一般。需求方面,各線城市成交量均有所下調(diào)。價(jià)格方面,百城住宅均價(jià)環(huán)比漲幅繼續(xù)回落,絕大多數(shù)城市價(jià)格變化在1%以內(nèi)。

  不僅如此,二手房的市場(chǎng)行情和新房市場(chǎng)類似。2月份,易居方面監(jiān)測(cè)的北上廣深等10大城市二手房成交量為2.9萬套,環(huán)比下降40.9%,同比下降7.1%。從環(huán)比下降四成來看,成交量主要是受春節(jié)因素影響;從同比來看,2月同比降幅較1月擴(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn),2019年前兩個(gè)月二手房市場(chǎng)依舊低迷。

  易居研究院研究員沈昕表示,結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)成交情況,預(yù)計(jì)2019年上半年40城市成交量將繼續(xù)萎縮。“分城市類別看,一線城市由于目前成交量已經(jīng)處于低位,有望開始企穩(wěn);東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫,其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。”

  局部市場(chǎng)難改整體降溫趨勢(shì)

  近兩周,局部市場(chǎng)出現(xiàn)樓市回暖消息。例如,南京部分項(xiàng)目開盤當(dāng)天實(shí)際到訪量多達(dá)3000人。蘇州節(jié)后首場(chǎng)土拍參拍房企數(shù)量明顯增多,成交的土地溢價(jià)率上升,競(jìng)拍時(shí)間和輪次較之前均有明顯增加,這與前期底價(jià)成交乃至流拍也形成了強(qiáng)烈反差。此外,環(huán)北京的河北燕郊也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲的消息。

  隨之,部分潛在購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了微妙的變化,有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為節(jié)后房地產(chǎn)市場(chǎng)漸有回暖征兆。尤其是那些市場(chǎng)早期已處于持續(xù)調(diào)整過程的核心一二線城市,樓市、地市皆有微幅轉(zhuǎn)暖跡象。

  以燕郊為例,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示,燕郊是過去兩年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跌幅最嚴(yán)重的地區(qū),也是全國(guó)調(diào)控見效果城市的風(fēng)向標(biāo),很多人非常關(guān)注燕郊。

  “燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的確出現(xiàn)了一些市場(chǎng)利好,包括最近的京津冀一體化、地鐵建設(shè)的預(yù)期等。此外,春節(jié)期間市場(chǎng)成交冰封,3月份必然會(huì)積蓄大量的購(gòu)房客戶。”張大偉說,“燕郊的情況主要是在房?jī)r(jià)前期下跌的基礎(chǔ)上,疊加很多人對(duì)政策放松的預(yù)期心理。同時(shí),包括燕郊在內(nèi)的‘北三縣’近幾個(gè)月利好不斷,也的確給了購(gòu)房者信心。”

  在他看來,“雖然年后燕郊的房?jī)r(jià)出現(xiàn)事實(shí)性的上漲,但是從政策層面來看,限購(gòu)政策要求依然相對(duì)較嚴(yán)格,所以預(yù)計(jì)燕郊市場(chǎng)不會(huì)有太明顯的變化”。

  上述中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人也分析認(rèn)為,目前部分地區(qū)的部分自住型購(gòu)房者在市場(chǎng)調(diào)整到一定程度、政策進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性優(yōu)化、企業(yè)進(jìn)行了適度讓利和采取減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的策略后,確實(shí)在一定程度上緩解了購(gòu)房壓力,局部市場(chǎng)微幅回升也是正常合理的現(xiàn)象。

  “但是,目前的局部市場(chǎng)變化受節(jié)后效應(yīng)、供給端影響成分更多,受需求端變化影響較少。因此,局部難向整體擴(kuò)散,可持續(xù)性也僅存在部分前期調(diào)整較充分的區(qū)域。”該人士指出,從全國(guó)市場(chǎng)來看,成交量區(qū)域分化明顯,二三線代表城市仍在降溫。根據(jù)中指研究院選取的全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,2019年以來市場(chǎng)成交回調(diào),2月同比降幅超兩成,尤其是二三線代表城市降溫明顯。

   政策精準(zhǔn)調(diào)控 市場(chǎng)預(yù)期向穩(wěn)

  “因此,2019年樓市整體仍處于階段性盤整過程,各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場(chǎng)格局,一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩(wěn)定,三四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力。”上述中指院人士分析認(rèn)為。

  2018年全年,地方城市先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類調(diào)控,因城施策”的樓市調(diào)控政策,并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地扼制了投資投機(jī)需求,房?jī)r(jià)漲幅逐漸收窄。2018年末,住建部提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求,在業(yè)內(nèi)普遍看來,“穩(wěn)”將成為2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。

  事實(shí)上,前兩月以來多個(gè)地方城市出臺(tái)了以房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行為目的的微調(diào)性政策。例如,贛州市贛縣區(qū)發(fā)布停止特價(jià)房銷售通知,要求特價(jià)房銷售前必上報(bào)住建局和物價(jià)局審批,3月3日起住宅成交單價(jià)不得低于該項(xiàng)目2月份同類型商品房成交均價(jià)。此外,安徽合肥也加強(qiáng)“降價(jià)房”的市場(chǎng)監(jiān)管,對(duì)大幅降價(jià)影響當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓盤項(xiàng)目停辦相關(guān)樓盤預(yù)售許可證。

  “總的來說,穩(wěn)定市場(chǎng)肯定是要雙向調(diào)節(jié),一方面防止房?jī)r(jià)大漲,同時(shí)也防止暴跌。”張大偉分析表示,最近以來,地方城市針對(duì)2019房地產(chǎn)市場(chǎng)全年的政策基調(diào)密集公布,大部分省份都明確提及穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。“整體來看,2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢(shì)。”

  針對(duì)未來的房地產(chǎn)政策走向,戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東分析認(rèn)為:“2019年,穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)房地產(chǎn)將是政府的主要工作目標(biāo)。在此前提下,整體市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定。”

  魏東認(rèn)為:“由于中央政府將房地產(chǎn)的調(diào)控權(quán)力下放給了地方政府,因此預(yù)計(jì)在2019年我們將會(huì)看到一些城市將對(duì)原有的調(diào)控政策進(jìn)行適度的放松。但同時(shí),由于中央強(qiáng)調(diào)了要‘夯實(shí)城市政府的主體責(zé)任’,因此地方政府對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)將會(huì)承擔(dān)更大的責(zé)任。”

  在市場(chǎng)趨勢(shì)方面,易居研究院研究員沈昕表示,在“因城施策”背景下,各地政府根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行實(shí)際情況穩(wěn)步優(yōu)化政策體系。預(yù)計(jì)未來,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行,但各線城市市場(chǎng)將延續(xù)分化。具體來看,一二線城市有望低位企穩(wěn),部分三四線城市將面臨一定去化壓力。

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