僅以套內(nèi)面積交易不能完全杜絕“公攤問(wèn)題”
法治周末記者 肖莎
法治周末記者在采訪中了解到,重慶和北京分別在2002年和2003年出臺(tái)規(guī)定,要求商品房銷售,以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。
在這兩個(gè)地方的商品房銷售買賣合同中,均是約定了住宅的套內(nèi)建筑面積和房屋總價(jià)款,公攤不是計(jì)價(jià)的依據(jù)。
這與《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》提及的“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”已經(jīng)比較接近。
無(wú)論是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),還是按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià),思路都是不把公攤作為計(jì)價(jià)依據(jù)。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示,套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成,和套內(nèi)建筑面積相比,套內(nèi)使用面積更加簡(jiǎn)單易測(cè),以套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià),開(kāi)發(fā)商玩貓兒膩被發(fā)現(xiàn)的幾率更高,而且還能更直觀體現(xiàn)房屋的大小。
“如果將來(lái)真的要完全按照套內(nèi)使用面積交易,還需要將相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整,比如修訂商品房預(yù)售管理辦法等。”王玉臣說(shuō)。
北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)王佳紅提醒,以套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積銷售,能夠很大程度上解決公攤計(jì)價(jià)的種種問(wèn)題,但要想讓公攤不再困擾老百姓,還需要在細(xì)則上作進(jìn)一步細(xì)化。
王佳紅舉了個(gè)例子,她剛剛接到一位北京業(yè)主咨詢,這位業(yè)主購(gòu)房時(shí),開(kāi)發(fā)商計(jì)算總價(jià)的方式是單價(jià)×建筑面積,以這個(gè)價(jià)款/套內(nèi)建筑面積,反推出按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的單價(jià),并且簽合同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。
這位業(yè)主購(gòu)買的房屋建筑面積大約100平方米,按建筑面積計(jì)算單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米,總價(jià)500萬(wàn)元,合同中簽訂的是該房屋套內(nèi)建筑面積80平方米,單價(jià)6.25萬(wàn)/平方米,總價(jià)依然是500萬(wàn)元。
但業(yè)主并未注意合同中的計(jì)價(jià)方式,只知道當(dāng)初是按照建筑面積×較低的單價(jià)計(jì)算的總房款。
在交房時(shí)該業(yè)主發(fā)現(xiàn),實(shí)測(cè)報(bào)告顯示該套房屋建筑面積99平方米,其中公攤19平方米,套內(nèi)建筑面積未變,仍為80平方米。業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商退還1平方米的房款5萬(wàn)元,但開(kāi)發(fā)商拿出合同稱,計(jì)價(jià)依據(jù)是套內(nèi)建筑面積,不應(yīng)返還。
“由此可見(jiàn),如果僅在合同中體現(xiàn)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),但實(shí)操中卻是以建筑面積計(jì)算總價(jià),容易產(chǎn)生的問(wèn)題是,開(kāi)發(fā)商以低價(jià)吸引購(gòu)房者,然后拿著同樣的錢,理所當(dāng)然地讓公攤縮水。”王佳紅認(rèn)為,應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商在宣傳、銷售和為業(yè)主計(jì)算總價(jià)時(shí),就用套內(nèi)建筑面積相應(yīng)的單價(jià)計(jì)算,這樣不會(huì)后續(xù)產(chǎn)生糾紛,未來(lái)如果全國(guó)統(tǒng)一以套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià),也要以同樣的思路進(jìn)行。
王玉臣同樣提醒,任何規(guī)則都可能有利有弊,以套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià),可以避免開(kāi)發(fā)商利用公攤牟利,但可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題是,開(kāi)發(fā)商出于成本沒(méi)有動(dòng)力做小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)計(jì)和建設(shè)。
“市場(chǎng)機(jī)制下,購(gòu)房者會(huì)用腳投票,相信開(kāi)發(fā)商最終不會(huì)因小失大。”王佳紅認(rèn)為。
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