二手房的價(jià)格往往才是樓市真實(shí)需求的體現(xiàn),這似乎已成眾多業(yè)界人士的共識(shí)。隨著近年來各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻頻出臺(tái),新房市場在一定程度上得到扼制。如去年,不少城市就出現(xiàn)新房和二手房價(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象。近日,國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,今年1月份,一二線城市二手住宅銷售價(jià)格下降,一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%,其中北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%。
近日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別赴北京、上海、深圳等地,實(shí)地走訪了當(dāng)?shù)氐亩址渴袌觯云跒樽x者展示這些城市二手房市場的真實(shí)表現(xiàn)。
“房子終于賣出去了,真不容易。”見到記者,胡磊(化名)長舒了一口氣。不過,胡磊的這套房子是降了120萬元后才脫手的。
家住上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)的胡磊,自2017年底就有“換房”的想法:賣掉手里這套建筑面積約110平方米的大兩居,在市區(qū)內(nèi)買一套位置、學(xué)區(qū)好一點(diǎn)的房子。然而,胡磊這套位于貝尚灣小區(qū)的大兩居,掛牌價(jià)從最初的620萬元下調(diào)到590萬元,再到如今以500萬元成交,實(shí)際成交價(jià)相比掛牌價(jià)下降近20%。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,二手房掛牌價(jià)的下調(diào),也正是上海近兩年樓市走勢的一個(gè)縮影。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,自2017年4月上海實(shí)行搖號(hào)購房政策以來的22個(gè)月中,上海二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)僅有3個(gè)月份出現(xiàn)同比增長,最高漲幅也僅有0.8%;同比下跌的月份高達(dá)17個(gè)。
降價(jià),成為近兩年來上海二手房市場的主基調(diào)。
“不降價(jià)真賣不出去”
“知道現(xiàn)在的二手房市場行情不好,但真沒想到會(huì)差到這個(gè)地步。”胡磊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,從最初620萬元的掛牌價(jià),到最后500萬元的成交價(jià),20%的降幅還是超出了他的想象。
在浦東陸家嘴區(qū)域從事金融工作的胡磊,每天早上都要從松江區(qū)的家中出發(fā),擠上地鐵9號(hào)線,從西到東,橫跨上海市區(qū),全程耗時(shí)近1個(gè)半小時(shí),讓他“耗時(shí)耗力,身心俱疲”。
這種狀態(tài)持續(xù)近1年時(shí)間后,有些吃不消的胡磊2017年底以每月4000元左右在公司附近租了個(gè)單間,同時(shí)將房子掛在中介,著手“換房”。“一是想離公司更近一點(diǎn),再一個(gè)也想找一個(gè)好一點(diǎn)的學(xué)區(qū)房,為以后做打算。”胡磊說。
“去年3月份的時(shí)候,看中了閔行區(qū)中環(huán)附近的一個(gè)新盤,緊貼著中環(huán)、大牌開發(fā)商,關(guān)鍵是均價(jià)不到7萬元,當(dāng)時(shí)比周邊二手房便宜1萬元左右,性價(jià)比確實(shí)不錯(cuò)。”胡磊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,“但當(dāng)時(shí)手里面的房子一直沒賣出去,也只能先看看行情了。”
按照限購政策,單身的胡磊目前在上海只能購買一套住宅。這意味著他如果不賣掉手中的這套房,就無法在市區(qū)買房。雖然買不了房,但胡磊看的盤卻不少。
“大半年時(shí)間看了有6、7個(gè)盤吧,明顯感覺到一手房的行情越來越冷。”胡磊說,“上半年那會(huì)兒日光盤還挺多,買房基本靠搶,但最近幾個(gè)月看房,很少有樓盤能日光。”
在搖號(hào)購房、限價(jià)等嚴(yán)格的調(diào)控政策下,上海新房市場明顯降溫,并傳導(dǎo)至二手房市場,而這也直接影響到了胡磊“換房”的進(jìn)程。
“當(dāng)時(shí)來看房的人實(shí)在太少,去年五一,在中介的一再‘逼迫’下,我把掛牌價(jià)從620萬元降到了590萬元,但來看房的人仍然不多。”胡磊告訴記者,“當(dāng)時(shí)確實(shí)有點(diǎn)著急,十一的時(shí)候我又降到550萬元后,來看房的人才多了一些。”
“不降價(jià)真賣不出去。”胡磊雖心有不甘,但卻“知足”,“房子買了快10年了,回報(bào)也還比較客觀。”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,目前在第三方平臺(tái)上,貝尚灣的均價(jià)為50175元/平方米,而胡磊當(dāng)初購進(jìn)的這套房,單價(jià)不到10000元/平方米。10年間,房價(jià)漲幅超過4倍。
雖然上述房源直到去年底以到手價(jià)500萬元成交,但胡磊的“換房”之路也僅僅是走完了第一步。
以價(jià)換量成交擴(kuò)大
從掛牌到成交,前后歷時(shí)超過1年;從620萬元到500萬元,成交價(jià)比預(yù)期低了近20%。而這一價(jià)格走勢,也恰恰是上海樓市的一個(gè)縮影。
在嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策下,特別是自2017年4月出臺(tái)搖號(hào)購房政策以來,上海樓市明顯降溫,并從一手房傳導(dǎo)至二手房市場。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,自2017年4月以來的22個(gè)月份,上海二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)同比增長的僅有3個(gè)月份,最高同比漲幅僅0.8%;出現(xiàn)同比下跌的有17個(gè)月份,此外還有2個(gè)月份同比持平。
上海二手房指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)也顯示,1月份上海二手房指數(shù)為3885點(diǎn),比2018年12月下降9點(diǎn),環(huán)比下降0.28%,降幅擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn),同比下降2.42%。環(huán)比下降連續(xù)達(dá)14個(gè)月。
而在價(jià)格下行的同時(shí),上海二手房成交量也持續(xù)保持低位。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示,2018年上海二手住宅累計(jì)成交16.4萬套,雖然同比小幅增長7.8%,但依然為近10年來年成交量的第3低,僅高于2011年、2017年,而與2015年、2016年的年均超過36萬套的成交量相比,縮水超過50%。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示,去年12月份上海鏈家客源成交周期為51.2天,比近兩年低點(diǎn)拉長25.1天,上漲幅度達(dá)到96%;房源成交周期為115.8天,比低點(diǎn)拉長54天,上漲幅度達(dá)86%,成交周期明顯拉長。
價(jià)格下滑、交易量低迷、成交周期拉長,不僅意味著房產(chǎn)持有者的財(cái)富“縮水”,也讓中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)過上了“苦日子”。
“價(jià)格往下走,觀望的人很多,成交量也上不去,這個(gè)行情下大家的日子都不好過。業(yè)主不降價(jià),不僅上門看房的人少,更別提成交了。”寶山區(qū)一家房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問告《每日經(jīng)濟(jì)新聞》訴記者,“好在這附近有6、7個(gè)小區(qū),只有我們一家中介,房租也不算高,我們還能撐得下去。”
而去年11月,鏈家宣布在上海將服務(wù)中介費(fèi)由成交價(jià)的2%上調(diào)至3%,通過提高傭金率進(jìn)而提升服務(wù)品質(zhì),來應(yīng)對(duì)上海二手房市場的“寒冬”。
“上海二手房市場成交量的萎縮,主要還是受嚴(yán)格的調(diào)控政策的影響,而成交量的下滑,二手房價(jià)格自然而然出現(xiàn)下跌,以價(jià)換量在所難免。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,以價(jià)換量對(duì)市場有明顯的刺激效應(yīng),而未來隨著信貸政策的適度松動(dòng),二手房交易量大概率會(huì)出現(xiàn)上升走勢。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,作為一線城市的上海,雖然新建住宅總價(jià)動(dòng)輒高達(dá)數(shù)百萬元、上千萬元,但在二手房市場,總價(jià)300萬元以下的房源才是市場的絕對(duì)“主角”。上海二手房指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示,2019年1月份上海二手住宅成交套數(shù)約1.65萬套,其中總價(jià)300萬元以內(nèi)房源成交占比64.97%;300萬~500萬元房源成交占比23.13%;500萬元以上房源成交占比11.91%。
(文章來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞)
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