在新房市場(chǎng)傳出或事實(shí)出現(xiàn)價(jià)格上漲的同時(shí),北京二手房市場(chǎng)的活躍度也開(kāi)始回調(diào)。
通過(guò)采訪(fǎng)看房人以及對(duì)中介門(mén)店的隨機(jī)走訪(fǎng),北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn),春節(jié)過(guò)后,不僅網(wǎng)上查詢(xún)的掛牌房源數(shù)量有所增多,中介經(jīng)紀(jì)人也頻頻聯(lián)系客戶(hù)帶看。業(yè)內(nèi)人士指出,目前市場(chǎng)的回暖趨勢(shì),確實(shí)可以在一線(xiàn)城市交易量上能夠得到體現(xiàn)。在市場(chǎng)供應(yīng)掛牌房源量和成交量同步升溫這樣一種狀態(tài)下,北京二手房?jī)r(jià)格會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。
掛牌與成交雙漲
“從過(guò)完春節(jié)假期回來(lái)上班的第一天起,我的手機(jī)就沒(méi)安靜過(guò),基本上全都是中介經(jīng)紀(jì)人打過(guò)來(lái)的,告訴我年后掛牌房源多了,說(shuō)隨時(shí)都可以找他們帶看。我那天接到一個(gè)中介電話(huà),顯示已經(jīng)被20多個(gè)人標(biāo)記為‘房產(chǎn)中介’!” 談及北京二手房,春節(jié)前曾在中介門(mén)店咨詢(xún)并約看過(guò)房源的魏女士如是說(shuō)。
來(lái)自諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的一組數(shù)據(jù)顯示,截至2019年2月24日,朝陽(yáng)區(qū)的掛牌房源最多,為32617套,其次是海淀(13759套)和豐臺(tái)(12104套)。
由此,北京商報(bào)記者近日對(duì)掛牌房源數(shù)量最多的朝陽(yáng)區(qū)多家中介門(mén)店進(jìn)行了新一輪隨機(jī)走訪(fǎng)。該區(qū)域內(nèi)鏈家一門(mén)店經(jīng)紀(jì)人向記者表示,年后確實(shí)“忙了起來(lái)”。據(jù)該經(jīng)紀(jì)人介紹,近期不僅掛牌房源數(shù)量增多,前來(lái)門(mén)店咨詢(xún)的客戶(hù)也多了起來(lái),成交量也由此小有起色。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心2019年第8周周報(bào),北京二手房成交在春節(jié)后第二周迎來(lái)首次上漲。數(shù)據(jù)顯示,2月18日-24日,北京二手房住宅成交2286套,環(huán)比第7周上漲59.19%。
來(lái)自麥田房產(chǎn)方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1月北京二手房成交量保持理性平穩(wěn),和去年同期相當(dāng)。具體來(lái)看,1月北京二手住宅整體網(wǎng)簽量為10479套,較上月下降9.9%,同比微漲0.5%。麥田房產(chǎn)方面指出,1月網(wǎng)簽量較上月有所下降,和當(dāng)月前5天因建委系統(tǒng)升級(jí)無(wú)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定關(guān)系。另外由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性,網(wǎng)簽量并不能真實(shí)對(duì)應(yīng)當(dāng)月的市場(chǎng)成交情況。而從實(shí)際成交量來(lái)看,1月北京麥田二手房成交量環(huán)比上漲15.6%,和去年同期相比微漲1%。
價(jià)格尚未波動(dòng)
盡管活躍度與成交量均出現(xiàn)回暖,但北京二手房市場(chǎng)的成交價(jià)格卻并未出現(xiàn)反彈。
從門(mén)店二手房成交情況來(lái)看,掛牌價(jià)與年前相比基本上沒(méi)有太大波動(dòng)。
“除了著急以舊換新的剛改群體會(huì)適度調(diào)低掛牌價(jià)外,我們片區(qū)二手房?jī)r(jià)格與春節(jié)前相比,實(shí)際上差不多。要說(shuō)掛牌價(jià)格相對(duì)稍高的,就是那些地段好、房齡新的樓盤(pán),不過(guò)此類(lèi)型的房源近期也基本沒(méi)有提高掛牌價(jià)。” 上述鏈家經(jīng)紀(jì)人補(bǔ)充說(shuō)道。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至2月24日,北京二手房掛牌均價(jià)為62812元/平方米,環(huán)比上漲0.61%,但成交價(jià)格并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。在客戶(hù)議價(jià)方面,整體議價(jià)空間有所減小,高降價(jià)幅度成交房源占比下降。
對(duì)此,麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松表示,1月北京二手房成交價(jià)格變化,屬于正常市場(chǎng)波動(dòng),預(yù)計(jì)2019年上半年市場(chǎng)價(jià)格依然處于平穩(wěn)或小幅下滑區(qū)間,交易量整體較為平穩(wěn),階段性會(huì)出現(xiàn)春節(jié)低迷節(jié)后回升的歷史規(guī)律。
“從當(dāng)前背景預(yù)測(cè),今年政策基調(diào)依然是以保持市場(chǎng)穩(wěn)定為主旨,由于此輪政策已維持較長(zhǎng)周期,后續(xù)存在需求釋放壓力,所以不排除下半年出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制或根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況進(jìn)行政策微調(diào)的可能性,在控制價(jià)格的基礎(chǔ)上允許合理釋放需求交易。” 張葉松如是說(shuō)道。
真假小陽(yáng)春
伴隨著市場(chǎng)活躍度的上升,關(guān)于小陽(yáng)春是否到來(lái)的說(shuō)法也開(kāi)始出現(xiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言,目前二手房市場(chǎng)有所起勢(shì),炒作風(fēng)刮起來(lái)了,且炒作也開(kāi)始顯現(xiàn)效果。近期很多城市包括北京、上海、深圳、廈門(mén)、南京等之前二手房?jī)r(jià)格明顯下調(diào)的城市,都有價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的苗頭,預(yù)計(jì)3月很可能會(huì)表現(xiàn)得更明顯。
由此,張大偉提出了“3月小陽(yáng)春”這個(gè)說(shuō)法,認(rèn)為從當(dāng)前市場(chǎng)情況來(lái)看,3月小陽(yáng)春大概率會(huì)出現(xiàn),而出現(xiàn)這一波小陽(yáng)春的原因,首先在于市場(chǎng)人為炒作。
張大偉分析稱(chēng),從過(guò)去歷史看,房地產(chǎn)行業(yè)春節(jié)后一般都有一波市場(chǎng)炒作。從市場(chǎng)發(fā)展看,隨著“金九銀十”逐漸褪色,加上春節(jié)期間市場(chǎng)成交冰封,3月必然會(huì)積蓄大量的購(gòu)房客戶(hù)。這種情況下,炒作更有可能會(huì)影響市場(chǎng)。“最近很多之前跌的城市房?jī)r(jià)又反彈了,主要原因就是信貸刺激下人為的炒作,過(guò)去成交量低迷下積蓄的購(gòu)房者怕踏空!”
就預(yù)測(cè)中的新一輪樓市小陽(yáng)春,張大偉回應(yīng)稱(chēng),核心還是看信貸政策的寬松程度,最典型的指標(biāo)是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化。 “這個(gè)政策不變,市場(chǎng)波動(dòng)就不會(huì)大;政策一旦變化,市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯反彈。”張大偉如是說(shuō)道。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示,近期北京二手房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了成交量放大的現(xiàn)象,具體反映到實(shí)際簽約數(shù)字上,則還需要一個(gè)月左右的滯后期。不過(guò),外界在看到近期二手房成交量上漲的同時(shí),也應(yīng)注意到二手房掛牌數(shù)量也相應(yīng)地在上升。并認(rèn)為,在市場(chǎng)供應(yīng)掛牌房源量和成交量同步升溫這樣一種狀態(tài)下,北京二手房?jī)r(jià)格會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。
“二手房市場(chǎng)也會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)供需狀態(tài)的問(wèn)題,如果說(shuō)市場(chǎng)都惜售,那么需求升溫,房?jī)r(jià)才可能會(huì)漲得比較快。像是這種短周期的需求上漲,其實(shí)并不會(huì)那么快地作用到房?jī)r(jià)上。其實(shí),房?jī)r(jià)上漲與否都是市場(chǎng)基本面決定的。”
北京商報(bào)記者 孟凡霞 榮蕾 |