如何理解住建部新規(guī)擬“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”？

　　據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報(bào)道：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日發(fā)布《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范征求意見稿，其中《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》中的一句“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”引發(fā)媒體和民眾的廣泛關(guān)注。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少媒體和自媒體上出現(xiàn)的“取消公攤”等標(biāo)題，存在誤讀。有專家指出，征求意見稿中出現(xiàn)“住宅建筑以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的表述，旨在為購房者提供更清晰的購房參考，防范一些房地產(chǎn)商通過公攤面積做虛假文章。那么如何理解“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”？

　　“以套內(nèi)建筑面積進(jìn)行交易”近年來已在部分地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)

　　2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)”，并無強(qiáng)制要求。在實(shí)踐中，我國多地住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，不過中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也透露，除重慶自2002年就已明確“商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)”外，近年來已有多個(gè)城市啟動(dòng)相關(guān)試點(diǎn)或兩種計(jì)價(jià)方式并行：“目前各地開始有一些試點(diǎn)。全國真正已經(jīng)執(zhí)行的只有重慶一個(gè)城市，其他在試點(diǎn)或者兩種并行的還有北京、上海等很多城市。在這些城市的預(yù)售許可證里，一個(gè)是建面(建筑面積)的定價(jià)，另一個(gè)是套內(nèi)(使用面積)的定價(jià)。今天的政策大家很關(guān)注，但其實(shí)在兩三年之前試點(diǎn)就已經(jīng)出現(xiàn)了。”

　　專家：“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”便于購房者直觀比較 符合“房住不炒”政策導(dǎo)向

　　建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。近年“以套內(nèi)面積而非建筑面積進(jìn)行交易”在一些地方陸續(xù)推開，主要源于公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂等問題的不斷發(fā)生。公攤面積被一些媒體稱為房地產(chǎn)市場“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛和服務(wù)收費(fèi)爭議由來已久。公攤，主要指電梯、走廊、樓梯間、公用墻體、設(shè)備間等。同一個(gè)小區(qū)的不同樓棟、不同樓層，公攤面積都可能有所不同。

　　北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，征求意見稿中“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”一個(gè)重要意義在于，購房者可以“做比較”，“當(dāng)他比較同一地段的兩個(gè)小區(qū)時(shí)，如果都是按建筑面積計(jì)價(jià)，或者一個(gè)按建筑面積計(jì)價(jià)一個(gè)按使用面積計(jì)價(jià)，比較起來可能會(huì)有點(diǎn)難。但如果都是按照套內(nèi)面積(使用面積)計(jì)價(jià)，那比較起來就很直觀了。”

　　“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”也被稱為“所見即所得”，這種方式旨在減輕買房者顧慮，同時(shí)也能在一定程度上制約部分打政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，這樣做法既符合國際通行做法，也符合“房住不炒”的政策導(dǎo)向：“因?yàn)閷?duì)于購房者，公攤面積只是附屬設(shè)施，對(duì)他而言更重要的是具體居住面積。居住面積“一是一，二是二”，買房才會(huì)沒有太多顧慮。如果套內(nèi)面積小，老百姓覺得不劃算，就不會(huì)去買房。開發(fā)商也會(huì)更加注重如何做大套內(nèi)面積，也會(huì)防范他們通過公攤面積做虛假文章。”

　　由此可見，“住宅建筑以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，并非不少媒體和自媒體所言“取消公攤”，也并不能直接導(dǎo)致“買100平米房子只得70平米”的現(xiàn)象不再發(fā)生，但可以讓購房者擦亮眼睛，通過更直觀的比較，做出購房決定。

　　張大偉認(rèn)為，主要受政策影響的是期房交易，因?yàn)槠涞梅柯蚀嬖诓▌?dòng)和不確定性，二手房和現(xiàn)房交易幾乎不受影響。對(duì)于有房一族以“使用面積”進(jìn)行交易可能導(dǎo)致資產(chǎn)縮水的顧慮，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，未來政策適用范圍或?qū)⑦M(jìn)一步細(xì)化，僅目前來看，無論哪種面積計(jì)算方式，房屋總價(jià)都是不變的，對(duì)房屋所有人影響不大：“比如你房子的建筑面積100平米，單價(jià)比如是5萬，那么總價(jià)500萬。建筑面積除以1.333，使用面積大概70多平米，總價(jià)500萬不變，單價(jià)就不是5萬了，肯定是高于5萬的。”

　　目前政策處于公開征求意見階段

　　記者昨天接觸的幾位業(yè)內(nèi)人士均表示，目前政策尚處于公開征求意見階段，主要約束的是工程建設(shè)方面，不涉及后期的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等，距離正式文件還較為遙遠(yuǎn)，同時(shí)也尚不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，更多內(nèi)容還等待有關(guān)部門做進(jìn)一步解讀。

　　值得一提的是，此次《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》還提出，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付、四層以上住宅建筑應(yīng)有電梯、十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)，同時(shí)，還對(duì)房屋驗(yàn)收交付給出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。