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浙系房企德信中國(guó)赴港IPO 負(fù)債高壓下或借力資本持續(xù)擴(kuò)張

時(shí)間:2019-02-22  來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-證券日?qǐng)?bào)  作者:陽(yáng)湖網(wǎng)

■本報(bào)記者 周瑤 見習(xí)記者 吳文婧

  2019年新春伊始,內(nèi)地赴港上市房企又將再添新軍。《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉,德信中國(guó)已于2月19日完成公開招股,預(yù)期于2月26日在港交所主板上市。德信中國(guó)將共計(jì)發(fā)售5.32億股股份,其中中國(guó)香港公開發(fā)售股份5320萬(wàn)股,國(guó)際發(fā)售股份4.78億股,發(fā)售價(jià)區(qū)間為2.32港元/股-3.25港元/股。

  據(jù)德信中國(guó)招股書顯示,假設(shè)發(fā)售價(jià)為2.79港元/股,即上述指示性發(fā)售價(jià)的中位數(shù),同時(shí)超額配股權(quán)未行使,德信中國(guó)預(yù)計(jì)將募得款項(xiàng)凈額約13.67億港元。

  深耕浙江大本營(yíng)

  毛利高速增長(zhǎng)

  為浙江省內(nèi)的綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商,德信中國(guó)共有107個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目,其中浙江省內(nèi)項(xiàng)目超過(guò)八成,分別在杭州、溫州、湖州擁有28、26、18個(gè)項(xiàng)目。

  截至2018年11月30日,德信中國(guó)土地儲(chǔ)備總計(jì)約為693.39萬(wàn)平方米,其中589.87萬(wàn)平方米位于浙江省內(nèi),占比達(dá)85.07%。由此,公司深耕浙江大本營(yíng)的戰(zhàn)略可見一斑。

  值得注意的是,據(jù)德信中國(guó)招股書顯示,公司2015年-2017年與2018年前三季度的毛利率分別為10.4%、13.0%、23.4%、32.4%;同時(shí)期的凈利率分別為1.1%、7.4%、12.8%及17.1%。德信中國(guó)方面表示,2014年以來(lái),公司將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至浙江省內(nèi)重點(diǎn)城市,并調(diào)整土地收購(gòu)戰(zhàn)略,實(shí)現(xiàn)了毛利率的增長(zhǎng)。

  對(duì)此,浙大管理學(xué)院特聘教授錢向勁向記者表示,階段性房產(chǎn)市場(chǎng)大熱與浙江省內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)增幅較大是德信中國(guó)利潤(rùn)率大增的主要因素。不過(guò)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定周期性,隨著一系列的調(diào)控政策持續(xù)推進(jìn),房企所受壓力將更加明顯,如果一些公司業(yè)務(wù)布局過(guò)于集中,應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)就會(huì)冗余不足,業(yè)績(jī)表現(xiàn)容易受到影響。

  德信中國(guó)也在招股書風(fēng)險(xiǎn)提示中也提到:“公司業(yè)務(wù)及前景在很大程度上依賴于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)各主要城市的表現(xiàn)。”

  同時(shí),德信中國(guó)方面也表示,未來(lái)除了繼續(xù)鞏固在浙江省的領(lǐng)先市場(chǎng)地位,也會(huì)將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至長(zhǎng)三角及全國(guó)的主要城市,同時(shí)持續(xù)增加具有成本競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

  資金承壓

  會(huì)否持續(xù)舉債擴(kuò)張

  記者注意到,2015年-2017年德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為6470萬(wàn)元、5.13億元、8.39億元,年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)260.3%,2018年前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為9.81億元,比上年同期增長(zhǎng)約319.5%。同時(shí),2015年末、2016年末、2017年末與2018年三季度末,德信中國(guó)的流動(dòng)資產(chǎn)總額分別為148.73億元、194.39億元、324.09億元、417.85億元。

  然而在業(yè)務(wù)規(guī)模急劇擴(kuò)張的同時(shí),高昂的財(cái)務(wù)成本和攀升的債務(wù)壓力也隨之而來(lái)。2015年末、2016年末、2017年末與2018年三季度末,德信中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為278.70%、435.20%、275.70%及103.1%。

  對(duì)此,德信中國(guó)方面解釋稱,此前凈資產(chǎn)負(fù)債率維持在較高水平,是由于業(yè)務(wù)于相關(guān)期間迅速增長(zhǎng),而業(yè)務(wù)主要由外部借款提供資金,其中2016年多數(shù)項(xiàng)目處于投資階段,借款增加,而近兩年該指標(biāo)下降是由于利潤(rùn)積累所致。

  此外截至2018年9月30日,德信中國(guó)尚未償還的借款共計(jì)106.99億元,其中銀行借款28.91億元,而從賬齡來(lái)看,其中需要在2019年9月末與2020年9月末前償還的計(jì)息借款分別為58.06億元與26.76億元。同時(shí)2018年前三季度,德信中國(guó)利息支出達(dá)近2.8億元。

  《證券日?qǐng)?bào)》記者聯(lián)系德信中國(guó),對(duì)方表示暫不方便回應(yīng),一切以已對(duì)外披露的招股說(shuō)明書為準(zhǔn)。浙大管理學(xué)院特聘教授錢向勁指出,德信中國(guó)赴港上市是好事,有利于公司擴(kuò)大影響,有利于資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化,拓寬融資渠道,緩解資金壓力。

  德信中國(guó)在招股書中提到,公司募集資金約60%將用于現(xiàn)有物業(yè)的開發(fā)成本,約30%將用作潛在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地收購(gòu)和建筑成本以及用于目前經(jīng)營(yíng)和計(jì)劃拓展業(yè)務(wù)的城市物色和收購(gòu)地塊作土地儲(chǔ)備,約10%將用作一般公司及營(yíng)運(yùn)資金。

  房地產(chǎn)行業(yè)集中度快速提升,倒逼中小房企增加土地儲(chǔ)備、持續(xù)擴(kuò)張規(guī)模。2018年,正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、恒達(dá)集團(tuán)等內(nèi)房企相繼在港交所主板掛牌。對(duì)于懷有“千億元”夢(mèng)想的德信中國(guó)來(lái)說(shuō),其2017年不到300億元的銷售額還與之相去甚遠(yuǎn),上市后能否借力資本踩上提速發(fā)展的“風(fēng)火輪”?

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