每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 魏文藝

　　今年2月初正逢春節(jié)長(zhǎng)假，各地樓市的成交量自然會(huì)受到不小影響。而春節(jié)過后，各地樓市便會(huì)逐漸步入正軌。春節(jié)剛過，常州、?？凇⑽靼?、南京、深圳等5個(gè)城市便出臺(tái)人才引進(jìn)新政，使得“人才大戰(zhàn)”驟然升級(jí)。與此同時(shí)，隨著去年底以來菏澤、珠海等城市相關(guān)調(diào)控松綁，關(guān)于“樓市回暖”的聲音也開始出現(xiàn)。

　　當(dāng)下各地樓市的真實(shí)情況是什么？熱點(diǎn)城市的表現(xiàn)往往很有代表性。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別赴廣州、南京、重慶等熱點(diǎn)城市，就這些城市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入調(diào)查，以期為讀者展示當(dāng)前樓市最真實(shí)的表現(xiàn)。

　　隨著去年底以來菏澤、珠海、廣州等地樓市調(diào)控陸續(xù)松綁，關(guān)于“樓市回暖信號(hào)來了”的聲音不絕于耳。春節(jié)剛過，常州、?？?、西安、南京、深圳等5個(gè)城市便出臺(tái)人才引進(jìn)新政，其中4城降低了落戶門檻。

　　而記者的微信朋友圈近來也十分熱鬧，不少地產(chǎn)營(yíng)銷人紛紛轉(zhuǎn)發(fā)起了各類樓市最新信息，雖然這些信息來源各異，但主題很鮮明——“樓市回暖”。

　　值得注意的是，“南京社保門檻降低，釋放大量購(gòu)房需求”“南京6個(gè)板塊突破限價(jià)”等信息最為吸引眼球。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在南京樓市實(shí)地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，一些樓盤的備案價(jià)緊貼區(qū)域限價(jià)，部分房源甚至突破區(qū)域限價(jià)。與去年下半年的“冰凍”行情對(duì)比，南京樓市節(jié)后“溫暖”開局。

　　　突破限價(jià)與日光盤再現(xiàn)

　　2月18日，南京迎來春節(jié)后首個(gè)開盤項(xiàng)目。當(dāng)日晚間，位于南京市雨花臺(tái)區(qū)城南板塊的“中海城南公館”項(xiàng)目正式開盤。記者了解到，該樓盤此次共推出142套精裝房源，有536組客戶登記報(bào)名，中簽率26%。最終，不到1個(gè)半小時(shí)，上述142套房源全部售罄，并成為2019年南京樓市首個(gè)“日光盤”。

　　記者注意到，南京主城區(qū)上一次出現(xiàn)“日光盤”還是2個(gè)月前。不過值得關(guān)注的是，與“日光盤”相比，上述樓盤的備案價(jià)格耐人尋味。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前上述樓盤所在的城南板塊，一手商品住宅限價(jià)在35000元/平方米左右。不過，根據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局官網(wǎng)信息，上述樓盤此次推出的4棟多層和小高層房源，備案均價(jià)在36037元~38842元/平方米，雖然也有部分房源的備案價(jià)未超過35000元/平方米的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但絕大多數(shù)房源均超過限價(jià)，最高單價(jià)甚至達(dá)到39928元/平方米。

　　不過，由于上述房源為精裝修交付，裝修備案價(jià)格在3500元/平方米左右。即便剔除裝修價(jià)格因素，仍有一棟樓的房源備案均價(jià)超過35000元/平方米的限價(jià)水平。

　　中海城南公館的置業(yè)顧問對(duì)限價(jià)松動(dòng)并不否認(rèn)，其告訴記者：“放開了限價(jià)。”

　　對(duì)于“放開限價(jià)”的原因，“一方面是物價(jià)的上漲，另一方面對(duì)土拍、賣地是好事”。該置業(yè)顧問向記者解釋道：“像我們周邊有幾塊空地，如果起拍價(jià)格很高，又限制這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)，那開發(fā)商也不愿意來拿地。”

　　記者在該項(xiàng)目營(yíng)銷中心也看到，開發(fā)商在沙盤旁貼出了一張說明，“本次開盤銷售價(jià)格符合相關(guān)規(guī)定”“開盤當(dāng)天折后價(jià)，小高層大部分房源成交價(jià)格為33000元~35500元/平方米，洋房大部分房源成交價(jià)格范圍為35500元~38000元/平方米”“部分房源由于位置優(yōu)越，成交價(jià)格高于上述范圍”。

　　而在與上述樓盤僅一站地鐵之隔的禹洲嘉薈星島項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，一名置業(yè)顧問也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“最近限價(jià)政策在放松，很多樓盤都突破了。區(qū)域限價(jià)35000元/平方米，我們和中海都突破了限價(jià)。”

　　不過值得注意的是，雖然上述兩個(gè)樓盤都突破限價(jià)，但記者從置業(yè)顧問處獲悉，目前項(xiàng)目均有3%左右的優(yōu)惠。

　　盡管突破限價(jià)，但中海城南公館在當(dāng)日的開盤中依然“日光”。

　　是否意味著樓市調(diào)控放開

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，除了上述位于雨花臺(tái)區(qū)的部分樓盤突破限價(jià)外，實(shí)際上從去年下半年至今，南京就有多個(gè)板塊的新房銷售價(jià)超過區(qū)域限價(jià)。

　　如仙林湖板塊的高科紫薇堂，于1月底領(lǐng)取銷售許可證，96套精裝交付的平墅價(jià)格在37495元~42011元/平方米，5套毛坯交付的合院別墅價(jià)格在43748元~46734元/平方米，突破了區(qū)域30000元/平方米的限價(jià)。

　　又如位于秦淮區(qū)的萬科安品園舍，于去年8月份拿到銷售許可證，38套毛坯房源銷許均價(jià)在54273元~61252元/平方米，最貴的一套房源單價(jià)達(dá)到62671元/平方米，突破區(qū)域45000元/平方米的限價(jià)。

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　　此外，南京在2月15日修訂《南京市積分落戶實(shí)施辦法》，特別是將申請(qǐng)條件中“近2年內(nèi)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)”調(diào)整為“累計(jì)繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)不少于24個(gè)月”，并取消落戶指標(biāo)限制。此舉也被認(rèn)為是進(jìn)一步降低落戶門檻。

　　多個(gè)樓盤突破區(qū)域限價(jià)，以及人才落戶門檻降低，是否意味著南京的房地產(chǎn)調(diào)控放開？樓市會(huì)出現(xiàn)回暖？

　　“調(diào)控依然會(huì)繼續(xù)，會(huì)放松但不會(huì)放開，樓市將回溫但不會(huì)回暖，樓市進(jìn)入橫盤時(shí)代。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，降低入戶門檻、降低社保條件、降低人才標(biāo)準(zhǔn)，都會(huì)增加市場(chǎng)成交量。市場(chǎng)下行時(shí)放松高端盤價(jià)格、房貸利率下調(diào)等政策，是房地產(chǎn)市場(chǎng)逆周期調(diào)節(jié)的預(yù)調(diào)微調(diào)，都會(huì)推動(dòng)住宅市場(chǎng)回溫。

　　不過歐陽(yáng)捷同時(shí)認(rèn)為，“房住不炒”仍是長(zhǎng)期定位，回溫不等于回暖，放松不等于放開，調(diào)控也不會(huì)退出。

　　記者在中海南城公館營(yíng)銷中心走訪時(shí)就看到，雖然該樓盤一期項(xiàng)目認(rèn)籌登記已經(jīng)截止，但仍有人前來看房咨詢。

　　“目前周邊不少區(qū)域在拆遷，也只有我們這一個(gè)項(xiàng)目在售。”上述樓盤置業(yè)顧問告訴記者：“下一期產(chǎn)品會(huì)在8月份左右推出，具體價(jià)格還要根據(jù)到時(shí)候的市場(chǎng)需求來定。”

　　而多家中介門店的置業(yè)顧問也向記者表示：“節(jié)后來店咨詢和帶看的客戶比之前多了一些。”

　　不過根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，1月份南京商品住宅成交面積75.2萬平方米，環(huán)比下降18%，同比下降32%。

　　“突破限價(jià)、降低落戶門檻，調(diào)控政策在樓市降溫時(shí)出現(xiàn)預(yù)調(diào)微調(diào)，并不意味著調(diào)控政策將在短期內(nèi)放開。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，限價(jià)的松動(dòng)，也有助于緩解開發(fā)商因成本壓力而“減配”所帶來的不穩(wěn)定因素。

　　“在市場(chǎng)下行期，一些城市的限價(jià)政策已經(jīng)出現(xiàn)微調(diào)。突破限價(jià)，只是政府把主動(dòng)權(quán)交給企業(yè)和市場(chǎng)，但最終項(xiàng)目能不能賣得掉，還是要看價(jià)格、產(chǎn)品能不能被市場(chǎng)接受。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉也向記者表示，預(yù)計(jì)未來3到4個(gè)季度，市場(chǎng)將延續(xù)目前的下行趨勢(shì)。

　　而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在咨詢南京市民熱線12345時(shí)，對(duì)方也明確表示：“目前商品住宅限價(jià)沒有放開。”

　　　高地價(jià)項(xiàng)目如何突圍

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述突破限價(jià)的項(xiàng)目，要么是前兩年拿的高價(jià)地塊，要么定位為高端產(chǎn)品。

　　如突破區(qū)域限價(jià)的仙林湖板塊的高科紫薇堂項(xiàng)目，開發(fā)商南京高科置業(yè)在2015年11月27日以總價(jià)10.4億元、溢價(jià)率88%、樓面價(jià)2.1萬元/平方米競(jìng)得該項(xiàng)目用地時(shí)，也是彼時(shí)仙林湖的“地王”。信息顯示，地塊出讓面積4.5萬平方米，規(guī)劃建筑面積約5萬平方米。

　　再如秦淮區(qū)的萬科安品園舍，雖不是“地王”項(xiàng)目，但定位為高端別墅類產(chǎn)品，門檻也較高，最便宜的一套總價(jià)超過2000萬元。

　　而同樣突破區(qū)域限價(jià)的中海城南公館項(xiàng)目，由中海地產(chǎn)于2017年9月20日，以總價(jià)43.2億元、溢價(jià)率27%競(jìng)得。雖然溢價(jià)率不高，但要求現(xiàn)房銷售。

　　此外，目前的南京單價(jià)“地王”——位于建鄴區(qū)河西南板塊的葛洲壩中國(guó)府將于今年上市，其未來的市場(chǎng)表現(xiàn)飽受關(guān)注。據(jù)悉，2016年5月，葛洲壩以總價(jià)32.8億元、溢價(jià)率110%、樓面價(jià)約4.52萬元/平方米競(jìng)得該地塊，刷新了南京樓面單價(jià)“地王”紀(jì)錄，不僅遠(yuǎn)超地塊所在的河西南板塊3.5萬元/平方米的限價(jià)，也超過整個(gè)河西區(qū)域最高4.5萬元/平方米的限價(jià)。

　　“我們拿地的價(jià)格比較高，因?yàn)橄迌r(jià)，周邊樓盤的價(jià)格比較低，目前我們的價(jià)格還沒有出來，大概在6、7月份會(huì)開盤。”葛洲壩中國(guó)府的置業(yè)顧問告訴記者，“不過我們最小的戶型190平方米，（售價(jià)）應(yīng)該會(huì)超過1000萬元。”

　　在市場(chǎng)降溫的大環(huán)境下，高地價(jià)和高端項(xiàng)目接連上市，又如何實(shí)現(xiàn)突圍呢？

　　“房企近兩年拿的地王項(xiàng)目，要么平價(jià)出貨回籠資金，要么繼續(xù)觀望等待市場(chǎng)回暖。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“對(duì)這些地王項(xiàng)目，一些全國(guó)性布局、資金實(shí)力強(qiáng)的大中型開發(fā)商可以通過其他項(xiàng)目的收益來平滑風(fēng)險(xiǎn)；但一些小開發(fā)商可能就吃不消，會(huì)面臨較大的資金壓力，需要考慮通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。”

　　不過嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)認(rèn)為，目前樓市調(diào)控政策已很嚴(yán)厲，房貸利率也處于高位，政策見頂?shù)穆曇粼絹碓蕉?，部分城市政策出現(xiàn)微調(diào)，“地王項(xiàng)目的壓力或許會(huì)有所減輕，但產(chǎn)品和價(jià)格，仍是地王項(xiàng)目脫困的關(guān)鍵”。

　　而張宏偉也認(rèn)為，產(chǎn)品和價(jià)格依然是高價(jià)地項(xiàng)目突圍的關(guān)鍵。“高價(jià)地項(xiàng)目會(huì)不會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)松動(dòng)而解套，最終還是要看市場(chǎng)大行情，以及產(chǎn)品、價(jià)格能不能被市場(chǎng)接受。”張宏偉說。