深圳租房市場進入淡季 退租比例增高

　　說起2018年的房地產(chǎn)市場，在深圳，人們記憶最深的并不是商品房的買賣，而是七八月份房租的暴漲。在多個監(jiān)管部門聯(lián)合出手、重拳打擊違規(guī)違法行為之后，2019年的租房市場將會發(fā)生哪些變化？

　　深圳市民李女士最近發(fā)覺身邊很多租房的人都離開了，在她所居住的小區(qū)，多了不少空置的房源。李女士和兩個朋友合租在深圳南山的一個小區(qū)，去年八月份房租上漲了20%，大約50平米的小兩房，每月花費約6000元?？梢源汗?jié)前后，很多人都選擇不再續(xù)約。

　　深圳市民李女士：這兩個月的時候大家要回家過年，順便會有很多的房子退租。很多人過了春節(jié)之后要回老家了，之后不一定什么時候回來。今年的經(jīng)濟形勢不好，所以很多人包括我很多同學也離職，而且他們都說沒有很快要找工作的，打算回家休息一段時間再回來找工作。

　　房屋中介也有著同樣的感受，崔明炫從事房屋租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)有多年，他告訴記者，從去年12月開始退租的情況就不斷增多，很多租客搬離城市中心區(qū)到相對偏遠的區(qū)域，或者有些直接就租不起退掉，等過完年再做打算。

　　深圳某房產(chǎn)中介崔明炫：到目前為止，我們因為接到業(yè)主放租的盤都比較多，很多說租客已經(jīng)退租了，有的可能是提前退租。應(yīng)該少得到5%到10%。

　　根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計，去年12月份深圳租賃市場成交量環(huán)比下降三成，同比下降近50%?；旧细鲄^(qū)成交出現(xiàn)普遍下降，其中龍華、南山和羅湖成交縮減明顯，環(huán)比降幅都超過30%，寶安、福田和龍崗成交環(huán)比下降超過20%。

　　中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁：我們知道過去租房市場、租賃市場是不被市場重視的，所以說大家的集中助力，無論是政府開發(fā)商還是市場都關(guān)注到這買賣市場，導致它的租售比拉很開?，F(xiàn)在其實是租金價格，租賃市場是在補課的行為，是這么一個格局。

　　從數(shù)據(jù)來看，目前一線城市的房租水平較七八月畢業(yè)生租房高峰期時，確實已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢。興業(yè)證券研報數(shù)據(jù)顯示，10月北京租金環(huán)比下降3%，上海環(huán)比下降2%，深圳環(huán)比下降2%。以深圳地區(qū)為例，隨著租房淡季的到來，有些房屋中介為了盡快把房子租出去還搞起了促銷。記者在蛋殼公寓APP上發(fā)現(xiàn)，蛋殼歲末狂歡惠推出特價房源，首月租金立減后再額外返現(xiàn)，推出了指定房源立省3000元、2600元、2000元等活動。

　　深圳貝殼研究院院長肖小平：1到8月份，可能租金上漲得稍微明顯一些，但是進入9月份之后，隨著相關(guān)政策的落實，租金進入一個平穩(wěn)狀態(tài)，甚至到了12月份租金還出現(xiàn)下行。當然這種是非常小幅度的下跌。這樣一個狀態(tài)充分說明，相關(guān)調(diào)控政策非常有效。

　　深圳福田中心區(qū)寫字樓空置 空置率上升成不爭事實

　　不僅僅是住房租賃市場出現(xiàn)下滑，在深圳福田的中心區(qū)記者也了解到，這里的寫字樓空置情況也是近年來最嚴重的。

　　陳玉蓮從事寫字樓租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)有七年，她告訴記者，2018年的寫字樓租賃市場是她經(jīng)歷過最難的一年，去年下半年開始寫字樓退租的情況就不斷增多，很多企業(yè)從大面積換小面積，有些直接就租不起推掉。

　　某地產(chǎn)中介寫字樓業(yè)務(wù)經(jīng)理陳玉蓮：明顯上門客少了，退租現(xiàn)象多了，企業(yè)大的換小，感覺寫字樓的寒冬來了，生意特別難做。

　　記者走訪了深圳福田中心區(qū)多棟寫字樓，不論是保安、中介還是租戶都提到大廈里存在著空置狀況，有的樓宇空置面積甚至達到上萬平米。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳福田商業(yè)部區(qū)域總經(jīng)理劉湘娥：我們今年的控制率比較高，幾乎大部分的樓宇控制面積都達到了8000平米以上，甚至有個別會達到上萬平米的空置。

　　空置率上升，很多寫字樓業(yè)主都希望能把寫字樓租出去，降低租金成為了最主要的攬客手段。記者走訪的一些寫字樓，降價幅度甚至達到20%-30%，有的表示目前價格已經(jīng)下調(diào)，如果有意承租，價格還可以再談。

　　中介：租金比之前全部都降了。原先這一套我們都是280的單價，現(xiàn)在是260，價格可以談。

　　除了降價這個手段之外，很多中介還表示可以延長免租期。所謂免租期就是不算租金給租戶使用的時間。中介告訴我們，之前免租期也就是在7天到半個月不等，現(xiàn)在有的甚至提出可以給2個月的免租期。

　　深圳福田中心區(qū)某寫字樓中介：我們正常是七天，但是現(xiàn)在差不多過年，這邊在最近這兩天能定的話，我就跟老板爭取一下，看能不能爭取到年后給你們。免租期到年后，2月11號差不多接近一個月。

　　某地產(chǎn)中介寫字樓業(yè)務(wù)經(jīng)理陳玉蓮：有個卓越時代廣場的那個租金，放了半年業(yè)主都沒有租出去，寫字樓的免租期，之前是十天半個月，現(xiàn)在的話要一個月兩個月都可以談。

　　不論如何努力，從記者調(diào)查來看，福田CBD的寫字樓的空置壓力短期內(nèi)可能難以緩解。如何更好的應(yīng)對挑戰(zhàn)，已經(jīng)成為擺在福田CBD寫字樓業(yè)主面前的一個難題。

　　中國城市經(jīng)濟專家委員會副主席宋?。簭哪壳皝砜?，供應(yīng)量大了以后租不出去，現(xiàn)在空置率就比較高。從數(shù)據(jù)來看，2018年年底，整個深圳高端寫字樓的空置率差不多16%左右。從格局來看，繼續(xù)上升的空置率可能會到30左右的幅度。這個穩(wěn)住了，然后再逐步降低，基本是這么一個情況.

　　調(diào)控政策影響已現(xiàn) 二手房銷售持續(xù)冷清

　　深圳一手房市場在去年三、四季度曾經(jīng)出現(xiàn)過搶房的情況，可是二手房成交量的表現(xiàn)依然冷清，二手房市場空間受新房限價擠壓，成交量及價格均走低。一些中介甚至表示，他們已經(jīng)半年沒有接單了。

　　深圳市民黃女士準備結(jié)婚，打算買一套七十平米兩房的公寓，雖然近期二手房市場價格有所下降，但總價還是超過了她的預算，黃女士最終選擇持幣觀望。

　　深圳市民黃女士：目前看了半年左右的房子，看了幾套有560萬、600萬左右，看了幾套業(yè)主降5萬、10萬，我覺得再優(yōu)惠30萬可能會下手。

　　像黃女士這樣持續(xù)觀望的買家并非個例，記者來到深圳市南山區(qū)某房產(chǎn)中介門店，這里的中介告訴記者，由于成交量一直處于低迷的水平，目前二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)了松動，不少業(yè)主將自己手中的房產(chǎn)價格下調(diào)10%到15%，單即使在這樣的下調(diào)幅度下，二手房成交量依然沒有出現(xiàn)上升的趨勢。

　　深圳鏈家房地產(chǎn)中介張強：有個880萬的房子，現(xiàn)在業(yè)主下調(diào)了20萬，下調(diào)了20萬以后，也有客戶在看、在談，目前還沒達成成交。房子放盤也有兩三個月了，11月份相對于10月份我們的成交量大概下降20%到30%。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2018年全市二手住宅共成交64627套面積約531.2萬平成交套數(shù)較2017年上升1.6%。均價52321元/平較2017年增長5.4%，漲幅較2017年略有擴大。自9月開始二手成交量價開始由升轉(zhuǎn)跌市場步入調(diào)整成交量至年底依然維持在低位。

　　深圳融通基金管理有限公司策略分析劉安坤：2018年其實房地產(chǎn)的政策大體來講是因城施策的政策，我們知道總量上也是經(jīng)過了一定的波折，年初到6月份左右，其實房地產(chǎn)這個政策是處于一個高壓的狀態(tài)。但是從6月份之后，我們發(fā)現(xiàn)由于一些外部環(huán)境的變化，包括國內(nèi)運行內(nèi)生動力變化，經(jīng)濟出現(xiàn)了下行的壓力，在這個階段我們看到部分城市出現(xiàn)了一些政策上的松動，但是大體上全國總量的房地產(chǎn)政策不會出現(xiàn)特別大的波動。

　　2018年房地產(chǎn)投資增速回落 今年地產(chǎn)板塊受關(guān)注

　　1月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2018年1～12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，對2018年的房地產(chǎn)投資和銷售情況進行了總結(jié)。

　　中國國家統(tǒng)計局21日公布2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)。2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%，全國商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，全國商品房銷售額149973億元，增長12.2%。2018年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，銷售額149973億元，分別比上年增長1.3%和12.2%。

　　華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎：隨著整個房地產(chǎn)企業(yè)融資難度的加大，以及拿地意愿的下降，我們認為它未來對于整個房地產(chǎn)投資支撐力度會減弱。房地產(chǎn)銷售這塊內(nèi)容來看，我們認為拐點主要出現(xiàn)在2018年的三季度，尤其是體現(xiàn)在開盤去化率上。我們從指標上來看，也是銷售面積連續(xù)四個月出現(xiàn)了同比的下滑，未來如果說展望2019年，疊加整個棚改貨幣化的支撐力度的下降，我們認為2019年銷售面積大概率會出現(xiàn)負增長，未來機會可能會出現(xiàn)在個別的一二線城市。

　　與2018年投資和銷售仍處于高位不太匹配的是2018年房地產(chǎn)板塊的走勢。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，2018年申銀萬國房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)下跌31.88%，同期上證指數(shù)全年下跌24.59%。那么，面對超跌的房地產(chǎn)板塊，在2019年，配置房地產(chǎn)板塊的公司股票是不是一個好的選擇呢？

　　深圳融通基金管理有限公司策略分析師劉安坤：2017年2018年因為開發(fā)商融資環(huán)境比較緊，所以在竣工這塊可能就做投入比較少一點。相信到2019年2020年根據(jù)合同就要交房了，這樣必須要進行一定的施工竣工，對這樣會帶來竣工數(shù)據(jù)超預期的一個變化，最終會帶來地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可能比大家想的要好一點。

　　華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎：雖然房地產(chǎn)政策整體的趨勢上來看還是房住不炒，但是個別城市一城一策因城施策的思路已經(jīng)開始展開，個別不太合理的政策已經(jīng)開始出現(xiàn)了改善，雖然我們展望了2019年的整個銷售是負增長，但是我們跟蹤了很多重點企業(yè)，在2019年還是有5%到10%甚至更高的一個增速的預期。所以在這樣一個環(huán)境下面，集中度還是能夠繼續(xù)提升的。所以相對來說，我們對2019年整個板塊還是比較積極，比較看好的。