一年一度春運開啟,在都市里打拼的“候鳥”們,如今最翹首盼望的大概就是“回家”二字,在那個溫暖的地方,有“老家雀”在等著我們。一家團圓,年終有歸宿,孝親敬老總是“年”的主題。
誠然如此,老之將至,是人生的必經(jīng)之路,是每個屋檐下永恒的主題,也是中國未來要面對的重要命題。如何更從容地面對老去,不獨個人、社會,企業(yè)同樣需要思考。
養(yǎng)老地產(chǎn),開發(fā)商轉(zhuǎn)型的救命稻草
近期,國家人口計生委、全國老齡委對我國未來老齡化發(fā)展趨勢的預測結果顯示,2015年到2035年我國老年人口將年均增長1000萬左右。不到20年時間,我國將進入急速老齡化階段。
絕對不是湊巧,也并非心血來潮,2018年,開發(fā)商都扎堆給自己改名。據(jù)不完全統(tǒng)計,已有20多家房企集體更名,不約而同地把“地產(chǎn)”二字抹去。
尋求新突破的房企找到了新賽道,那就是“銀發(fā)經(jīng)濟”——當樓市“更年期”撞上中國老齡化,誕生了屬于養(yǎng)老地產(chǎn)的“青春期”。
養(yǎng)老地產(chǎn)被視為最有前途的產(chǎn)業(yè)之一。從目前的情況來看,幾乎所有的領先房企都先后進入這個產(chǎn)業(yè)。截至2017年年底,已有百余家地產(chǎn)企業(yè)和大量外資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn),這個數(shù)字現(xiàn)在還在不斷增長。
和時間賽跑,支撐房企虧的底氣
雖然蛋糕巨大,但據(jù)羊城晚報記者了解,先后進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商都很難賺到錢。比如做養(yǎng)老最早、投入最多的保利發(fā)展控股集團股份有限公司(簡稱“保利發(fā)展”),其相關負責人就盈利問題向羊城晚報記者坦言,目前只有北京一個項目處于微利狀態(tài)。萬科也不例外,全國百余個項目幾乎都是虧損狀態(tài)。萬科董事會主席郁亮表示,目前,房企布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚未找到成功模式,大家還在不斷試錯。
然而,房企的算盤另有打法。對他們而言,每一輪的政策紅利期都是拿地的機會窗口。所以,在此期間獲得土地、研發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務,等項目建設完工時,服務運營體系也基本配置到位,后續(xù)再逐步完善,這也是一個和時間賽跑的挑戰(zhàn)。
由于當前的養(yǎng)老市場還沒有特別成熟的標準和規(guī)范,就給了企業(yè)一個喘氣的機會,允許市場試錯,然后再確定行業(yè)標準,這也是房地產(chǎn)業(yè)一種通行的開發(fā)模式。
可以預期的是,在成功路上,有很大一批試錯企業(yè)將會倒掉作為“墊背的”。拿地可能容易,但盈利并非想象中容易,產(chǎn)品的建造、醫(yī)療資源的嫁接以及后期的運營管理都要消耗大量利潤。
同時,養(yǎng)老社區(qū)的吸納量是另一個影響盈利的因素,從國外經(jīng)驗來看,偏低的社區(qū)入住率是養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)金流的“殺手”。根據(jù)日本的經(jīng)驗,養(yǎng)老機構入住率要達到70%-75%才能基本實現(xiàn)營收平衡。
能堅持下去的,是大贏家不假。但是,大量沒堅持下去的,只能當“烈士”。
“青春期”,避免買錯產(chǎn)品
當下,可以說是養(yǎng)老地產(chǎn)的青澀“青春期”。對于未雨綢繆、要為自己準備養(yǎng)老方案的市民,該何去何從?
目前,房地產(chǎn)市場中的養(yǎng)老地產(chǎn)可分為兩大類:一是針對活力型老人的健康地產(chǎn);二是針對有剛性養(yǎng)老需求的銀發(fā)社區(qū),兩類產(chǎn)品都以銷售為主。
另外,也有持有型的養(yǎng)老產(chǎn)品,因為是典型的重資產(chǎn)運營,準入門檻較高,動輒一兩百萬元的“會員費”以及月租等費用,讓很多養(yǎng)老人群望而卻步。
有專家研究發(fā)現(xiàn),養(yǎng)老地產(chǎn)有兩個非常核心的距離——與醫(yī)院的距離、與子女的距離。假如這兩個距離都很遠,則失敗的概率較高。比如曾經(jīng)很流行的旅游度假型養(yǎng)老地產(chǎn),如果僅僅只有房子而沒有醫(yī)療資源,那很有可能只是概念炒作,購房者選擇這類社區(qū)要特別謹慎,不要在開發(fā)商的試錯階段買了不成熟的“試錯”產(chǎn)品。
對開發(fā)商來說,養(yǎng)老地產(chǎn)成熟至少需要8-10年的發(fā)展期。對有迫切養(yǎng)老需求的市民來說,如何安排自己的養(yǎng)老方案,找一套更適合自己的養(yǎng)老產(chǎn)品則是更現(xiàn)實的問題。 |