2019年以來,房企的發(fā)債動作仍然持續(xù)不斷。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2019年房企融資需求井噴,公布融資計劃已超1600億元。不過有業(yè)內(nèi)人士指出,房企新年以來的密集發(fā)債并不意味著“融資難”局面已經(jīng)破局,當前國內(nèi)對于房地產(chǎn)的調(diào)控實質(zhì)上并沒有放松。
房企密集發(fā)債
房企的“找錢”行動仍在進行中。
最新的融資計劃披露于1月30日,綠城中國控股有限公司(以下簡稱“綠城”)發(fā)布公告稱,擬發(fā)行1億美元的優(yōu)先永續(xù)票據(jù)。并表示,發(fā)行優(yōu)先永續(xù)票據(jù)的預(yù)計所得款項凈額將約為9900萬美元。擬將發(fā)行優(yōu)先永續(xù)票據(jù)的所得款項凈額用于為集團若干現(xiàn)有債務(wù)的再融資及撥作一般公司運營資金用途。
值得一提的是,1月25日當天迎來了一波“融資小高潮”,多家房企選擇了同日對外披露融資計劃。當日,遠洋集團控股有限公司公告宣布,公司全資附屬公司遠洋地產(chǎn)寶財IV有限公司(發(fā)行人)擬發(fā)行于2022年到期的5億美元有擔保票據(jù),年利率5.25%;綠城中國公告稱,該公司建議通過發(fā)行人進行一項由該公司擔保的美元優(yōu)先票據(jù)的國際發(fā)售;福晟集團則以海報的形式披露,東亞前海-招商創(chuàng)融-福晟集團應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項計劃發(fā)行成功,發(fā)行規(guī)模8.3億元;華遠地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布的公告顯示,該公司完成發(fā)行2019年非公開發(fā)行公司債券(第一期),發(fā)行規(guī)模為15億元,最終票面利率為6.65%。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2019年1月以來(截至1月28日),統(tǒng)計區(qū)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)公布的融資計劃已達70多起,合計金額超過1600億元,刷新最近一年多來的融資月度新高。據(jù)了解,2018年11月房企融資規(guī)劃上千億元,12月融資規(guī)劃達1600億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,對于房企而言,當前樓市銷售逐漸放緩,回款難度加大,再疊加企業(yè)前期過度投資對資金需求的上漲壓力,房企對融資的訴求明顯上漲。
“2018年雖然房地產(chǎn)企業(yè)銷售依然刷新歷史紀錄,但房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩,而隨著資金壓力的加大,其融資需求也隨之上漲。在規(guī)?;偁幐窬直尘跋拢康禺a(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切。此外,隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù),房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲。”張大偉說。
債務(wù)壓力緊逼
密集發(fā)債背后是步步緊逼的償付壓力。從1月內(nèi)眾多披露融資計劃的房企來看,其融資用途主要是為了“借新還舊”。
Wind數(shù)據(jù)顯示,2019年房企公司債到期規(guī)模2640億元、企業(yè)債到期規(guī)模183億元、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具到期規(guī)模1037億元、資產(chǎn)支持證券到期規(guī)模628億元、海外債到期規(guī)模846億元,總計到期規(guī)模5334億元。
此外,中金公司研報也指出,2019年房企將進入償債高峰期,2019年國內(nèi)房企僅信用債償付額就超過6000億元,相比2018年翻倍有余,今年房企債務(wù)壓力并不比2018年有所緩解。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向北京商報記者表示,債務(wù)壓力之于房企而言,可謂“負重前行”,在助力企業(yè)規(guī)模化發(fā)展的同時,也對企業(yè)安全穩(wěn)定發(fā)展形成了一定阻力,應(yīng)當予以重視。“首先從宏觀角度來講,就是一個風(fēng)險問題。中央不斷提及要防范風(fēng)險,債務(wù)兌付風(fēng)險肯定是房企接下來要著力化解的;第二個從企業(yè)經(jīng)營角度來講,如果不處理好自身的債務(wù)問題,房企的股價會因此波動,企業(yè)未來的投資也會受到影響。”
張大偉指出,與去年11-12月類似,房企融資渠道正在打開。從樓市調(diào)控政策看,最嚴格的時候已經(jīng)過去,政策底部逐漸形成,房企融資難度有所降低,房地產(chǎn)業(yè)最近幾個月資金情況出現(xiàn)了緩解。越來越多的房企正抓緊窗口期加快融資,以應(yīng)對未來的還債高峰期。
融資政策未放松
盡管新年伊始房企的發(fā)債動作稍顯密集,但業(yè)內(nèi)多專家及機構(gòu)認為,2019年房企融資形勢仍然較為嚴峻,當前融資政策并未在實質(zhì)上得到放松。
“整體看,房地產(chǎn)企業(yè)最近幾個月資金情況確實有所緩解,不過監(jiān)管層仍然在嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場,房企融資難度實際上依然比較大。” 張大偉如是說道。
頻繁融資下多企業(yè)的融資計劃被叫停,被視為融資政策未放松的有力佐證。
1月23日早間,上交所公告稱,奧園集團非公開發(fā)行2018年住房租賃專項公司債券被終止審核,該公司債券計劃發(fā)行規(guī)模為10億元;1月18日,深交所披露信息顯示,合景泰富計劃發(fā)行的一宗200億元規(guī)模資產(chǎn)支持計劃被中止審核。據(jù)悉,該債券名稱為“華西證券-合景泰富商業(yè)物業(yè)第一至十五期資產(chǎn)支持專項計劃”,合景泰富此前申請發(fā)行的“國君-合景泰富長租公寓1號系列資產(chǎn)支持專項計劃”也于1月15日被上交所中止。而在此之前的2018年下半年,俊發(fā)集團7.9億元資產(chǎn)支持證券、花樣年非公開發(fā)行50億元住房租賃專項公司債券、雅居樂集團80億元非公開發(fā)行公司債券等多個發(fā)債申請,也相繼被上交所終止。
同策研究院研究總監(jiān)張宏偉認為,2019年樓市調(diào)控仍是大基調(diào),政策面對于房企融資渠道有重重防火墻,大部分無法流入開發(fā)領(lǐng)域,房企資金面仍然會很緊張。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報告顯示,綜合12月央行、國家統(tǒng)計局發(fā)布的多份報告來看,房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金態(tài)勢仍較為嚴峻,融資渠道依然受限、融資額度愈發(fā)趨緊,資金成本也在攀升,海外債發(fā)行數(shù)量逐步增多。2019年房企仍處于償債高峰期,銷售端限制較為嚴格,多重影響因素疊加下,房企如何生存將成為2019年重要話題。
“2019年房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期的預(yù)期非常強,房企在這種情況下更加關(guān)注資金鏈的安全,拿地預(yù)計將更加謹慎。”張大偉補充道。
北京商報記者 崔啟斌 榮蕾/文 高蕾/制圖 |