臨近春節(jié),幾近腰斬的燕郊房價似乎又注入不少活水。
“燕郊目前價格還較能接受,小戶型總價不高。比密云、昌平一些京郊地區(qū)都低。未來等地鐵開通后,加上通州副中心的帶動,今后燕郊房價的水平還是較看好的。”近期,在北二環(huán)工作的小王準備在春節(jié)前下手,“北京商住房需要五年社保,即便有北京戶口不夠社保也買不了。燕郊買商住房不占用資質(zhì)。”
商住新盤銷售火爆
中國證券報記者近日對燕郊樓市進行了實地走訪。最大的感受是,在經(jīng)歷了2018年10月份樓市價格“腰斬”行情后,燕郊樓市觸底反彈現(xiàn)象明顯。多處樓盤報價相比2018年10月份上漲超2000元/平方米,漲幅高達10%。
貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫顯示,一手房方面,目前均價普遍超過20000元/平米。二手房方面,2018年10月成交均價為16722元/平方米,2019年1月,二手房成交均價為18805元/平方米。
在燕郊多年的房產(chǎn)經(jīng)紀人老吳介紹,最近帶看和成交的數(shù)量都明顯增加。“2018年10月和11月是個低點,那個時候雖然看房的人也不少,但以觀望為主。最近兩個月,新樓盤報價每天都在變,同一個樓盤,一天漲兩三百很普遍。”
當記者問及二手房情況時,老吳說,二手房也跟著漲,但目前待售房源不多。“好戶型基本賣光了,不少此前待出售的業(yè)主,都等著反彈呢。”
對于想在燕郊買房的人來說,社保和戶口是繞不開的門檻。
據(jù)了解,燕郊限購政策出臺后,非本地戶口購買當?shù)厣唐贩啃枰獌赡晟绫?,否則只能買商住房。二手商住房稅費主要包括,4%契稅、差額20%的個稅、差額5.6%的增值稅、差額30%至60%的土地增值稅以及全額0.5%的印花稅。
老吳向記者展示了部分代理銷售新樓盤的促銷活動?;顒觾?nèi)容被銷售人員用黑板報的形式掛在門口最顯眼的位置,最大的一條赫然寫著“燕郊新房,首付八萬,分期付款”。
在中介人員的帶領(lǐng)下,記者來到位于規(guī)劃中的燕順路地鐵附近的某處新樓盤售樓處,雖是工作日,但從四面八方趕來看房買房的人卻站滿了整個樓層。一進門,記者就被中介交接給了售樓處銷售人員,同時被要求寫下全套個人信息和購房意向。
“在售項目是LOFT房型,一層樓有30多戶,南北朝向多是大戶型,小戶型總價低非常好賣,只剩幾套了。”樓盤銷售人員介紹,“目前小戶型按照朝向,價格在20600-23150元/平方米不等。雖然是商住房,但是可以上學,周圍也有醫(yī)院。這兩天來看房的人特別多,明天就不一定是這個價格了。”
墊資行為重出江湖
當記者問及“首付八萬,分期付款”的活動時,售樓處銷售人員顯得不置可否,“可以先看下樣板房,馬上放假這個活動年后不一定有了。如果真的買再談分期的事請吧。”中介銷售人員則稱,如果買房,直接和開發(fā)商簽合同。
記者隨即跟銷售人員來到一處臨時搭建的LOFT樣板房,銷售人員稱,在售項目已拿到預(yù)售許可證。如果確定要,先交2萬元定金,一周之內(nèi)交剩下6萬,作為第一筆首付。剩下的首付款開發(fā)商幫忙找自然人出借,買房人和自然人簽借款合同,把錢打到買房人的卡上。然后把這筆錢匯到開發(fā)商的賬上就能去銀行做貸款了。然后每半年往借款人賬戶上打8萬元,直到還清為止。
據(jù)了解,燕郊當?shù)氐你y行要求,商住房首付為房款總價的50%,分10年付清,貸款利率普遍超過6.5%。“70萬的小戶型,每個月還貸款大概在3500元左右。在燕郊的商住房貸款不占用住宅的貸款資質(zhì),如果在北京或者其他城市買,只算負債,不算貸款資質(zhì)。”該銷售人員極力推薦道。
針對這一行為,中國證券報記者采訪了北京市京師律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人、上海國際總部管委會主任王光英律師。“其他自然人為購房人墊資繳納首付款,如果開發(fā)商直接提供自然人(出借人)資源或進行牽線搭橋,開發(fā)商此舉目的也很明顯,即為了促銷商品房。合同上的借貸雙方都是自然人,開發(fā)商不是借款合同主體,只是幫忙介紹借款人,開發(fā)商在法律上并沒有直接進行墊資。從法律上講,對開發(fā)商進行處罰沒有直接法律依據(jù)。如果確定是開發(fā)商墊資,那么肯定是法律禁止的,主要由于墊資相當于違反國家限購政策,變相騙取銀行貸款。本來購房者沒有能力交足首付拿到銀行貸款,開發(fā)商用墊資行為加大杠桿,致使不具備購買能力的人加大負債購買了商品房,埋下了隱患,一旦購房者還款出現(xiàn)問題,會出現(xiàn)連鎖反應(yīng),影響很大。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示,對于此類墊資的做法,在市場下行的壓力下,估計各地管控會比較少。因為類似做法非常模糊。從銀行貸款政策角度看,這部分資金是開發(fā)商支付的,本身是違背銀行貸款精神的,嚴格定性都屬于違法的。但是實際情況是,在樓市交易不好的時候,各地管控會比較少。這也不能說有絕對的風險,但若是出現(xiàn)風險的話,購房者自己維權(quán)的難度是很大的。
環(huán)京樓市去庫存明顯
火爆的營銷力度下,燕郊去庫存現(xiàn)象明顯。中國百城住宅庫存數(shù)據(jù)顯示,燕郊2018年12月底庫存量為75萬平方米,環(huán)比下降4%,同比下降23%。同期,香河庫存量為138萬平方米,廊坊為115萬平方米,固安為130萬平方米,大廠為63萬平方米。燕郊去庫存速度為上述環(huán)京城市之首。
近期的火爆,一方面與2018年10月、11月遇冷有關(guān)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2018年11月,燕郊樓市成交量幾近冰點,商品房成交套數(shù)僅29套,銷售面積不足0.31萬平方米。10月份成交套數(shù)為145套,成交面積為1.23萬平方米。12月份成交套數(shù)為146套,成交面積為1.04萬平方米。
另一方面,燕郊距離城市副中心不足20公里,一定程度上刺激了近期燕郊的樓市走勢。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,燕郊近三月成交量較2017年調(diào)控后回升,但不及2017年一季度月均成交的一半;量增的同時均價止跌,但在更長段時間來看,較2017年3月水平仍下跌40%。
與此同時,燕郊土地成交量也出現(xiàn)了明顯回暖。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2018年10月份無土地出讓記錄,11月出讓8塊,建設(shè)用地面積為29.95萬平方米,成交均價為4375元/平方米。12月出讓4塊,建設(shè)用地面積為26.21萬平方米。
值得注意的是,此前,燕郊地區(qū)開發(fā)商由燕達、匯福、福成等清一色本地開發(fā)商包攬。近期,不少上市公司公告拿到燕郊的土地使用權(quán)。以京投發(fā)展為例,公司2018年11月22日公告,京投置地、益達生投資公司組成的聯(lián)合體收到了三河市國土資源局的成交確認書,以2.55億元的價格獲得位于河北省三河市燕郊高新區(qū)地塊的使用權(quán)。其中,建設(shè)用地面積為5萬平方米,建筑控制規(guī)模為15萬平方米。雙方將共同設(shè)立項目子公司,負責上述地塊的開發(fā)建設(shè)。
對此,諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示,燕郊樓市經(jīng)過兩年多的調(diào)控,市場已經(jīng)穩(wěn)定,市場回暖欲望較為強烈。近期受北京城市副中心利好政策影響,市場回暖。北京城市副中心的發(fā)展仍然處于高峰期,因此對于燕郊來說,未來仍然有較大的發(fā)展空間,隨著本輪調(diào)控的進行,燕郊的投資行為得到抑制,市場恢復(fù)理性。未來升值潛力較大。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,燕郊市場的居住屬性提升,投資屬性相應(yīng)下降。 |